亚特兰大、波士顿的预算对办公市场压力最为敏感 - 彭博社

Martin Z Braun

2023-11-07

波士顿市中心的行人。根据这些指标，亚特兰大和波士顿的预算对于办公楼、零售和酒店价值下降最为敏感，在分析的14个城市中，凤凰城和费城处于最佳位置。

摄影师：亚当·格兰兹曼/彭博社远程办公和不断上升的利率已经严重打击了办公楼的价值，这可能会让城市官员和依赖于物业税收来帮助偿还一部分购买的市政债券的投资者感到担忧。

但穆迪投资者服务公司的分析显示，商业地产市场的动荡对各个城市的影响将因两个关键变量而异：城市税收中来自物业税的比例以及税基中商业地产所占比例。

根据这些指标，亚特兰大和波士顿的预算对于办公楼、零售和酒店价值下降最为敏感，在分析的14个城市中，凤凰城和费城处于最佳位置。在亚特兰大，商业地产占评估价值的48%，物业税占城市收入的近40%。相比之下，在凤凰城，商业地产约占评估价值的四分之一，但房地产税仅占城市收入的9%。

来源：穆迪投资者服务公司

敏感性由第二列和第三列相乘得出

“商业地产市场的下行对信用影响存在显著差异，”穆迪在十月份的报告中表示。“一些商业地产集中度较高的城市并不严重依赖房产税作为收入来源，这使它们更能够抵御商业房地产评估价值波动的影响。”

疫情加速了远程办公的发展，并导致受过高昂沿海城市生活成本影响的大学受教育人员向南部和西南部更为经济实惠的城市迁移。不仅远程办公的转变使办公空间的空置率达到了创纪录的高位，还使依赖员工消费的商店和餐厅遭受打击，推动了租金下降。

加剧这种压力的是，不断上升的利率和更为严格的贷款标准使建筑业主更难进行再融资。

根据今年早些时候由 Capital Economics 预测，到2025年底，办公楼价值可能从峰值下降35%，并需要额外15年甚至更长时间才能恢复。

然而，城市预算不仅依赖于房产税收入。销售税、所得税、企业税、水费、污水费以及联邦和州政府援助构成了其余部分。房产税在穆迪样本中占收入的中位数27%，商业地产的中位数评估价值为29%。

房地产价值下降可能会在城市预算中留下一块空白，他们将不得不通过做出政治上困难的决定来削减服务或增加收入来填补这个空白。

虽然提高房产税从来都不受欢迎，但穆迪表示，一些城市有更大的灵活性。

在芝加哥，市政府确定了它希望从房产税总额中筹集多少资金，然后库克县的文员调整税率以筹集这笔资金。芝加哥的市议会不需要对此进行投票。

穆迪副总裁尼古拉斯·莱曼表示：“税基值可能下降，但税收征收额与此分开。他们可以继续增加他们的房产税征收额，税率会自动调整以抵消估值波动。”

相比之下，一些州限制了地方政府增加房产税征收额或对房产评估价值应用的税率的能力。

与此同时，像旧金山和纽约这样的城市——拥有大型办公市场和远程友好型产业，如科技、媒体和金融——通过将商业房产价格下降的评估实践纳入滞后或分阶段实施来缓解房地产市场的下滑。

旧金山控制办公室2022年关于远程办公对房产税收入影响的报告在三种情况下估计每年损失额从8000万美元到2亿美元，占从房产税中筹集的25亿美元的3%到8%。

在纽约市，商业地产的价值不是根据最近的销售情况来评估的，而是根据建筑业主提交的关于其物业的滞后收入和支出信息来评估的。此外，该市会在五年内逐步调整评估价值的变化。

市监察长布拉德·兰德进行的“最坏情况”分析发现，在六年内办公楼市场价值下降约40%将导致2027财政年度税收减少11亿美元。这仅占预计物业税收的3%。