如何购买房地产:在高房价之际投资房地产的创意方式 - 彭博社
Charlie Wells
安提奥克,加利福尼亚的住宅。
摄影师:David Paul Morris/Bloomberg抵押贷款利率很高。价格仍在上涨。而且没有东西可买。
对许多人来说,这是一个令人沮丧的三重难题,使他们无法拥有房屋——长期以来在美国积累财富的关键途径。但即使在这个困难的房地产市场中,理财顾问表示,对于决心投资房地产的人来说,可能值得考虑一些替代解决方案。
这可能是仅购买土地或依靠近亲帮助融资。当然,这并不适用于每个人。但对于合适的购房者——至少有一些资本并愿意接受创意——在当今市场上有 less常规的购房途径可以节省资金并建立资产。
以下是一些理财顾问与客户分享的替代想法:
购买土地
如果当今的房价使得购房对你来说不切实际,你可以考虑购买一块土地。巴尔的摩Northbrook Financial的理财规划师兼税务总监Elliot Pepper表示,他帮助一位客户制定了购买土地的计划,因为她坚决要购买房产,但买不起合适的房屋。
优势:“这是一个不错的前进道路,因为我的客户无论如何都要买房,这是我们能够不干扰她持续的月度现金流的一种方式,”Pepper说道,他指出他的客户能够为土地支付较小的首付款。“她仍将拥有一项她相信会随着时间增值的资产,这也是人们首次购买房地产的重要原因之一。”
缺点:Pepper说,建造一座房屋要么需要一个灵巧的人,要么需要愿意管理建筑团队的人。此外,一块土地可能看起来很好,但买家需要确定它是否适合建造房屋以及相关的规定。对于需要融资的人来说,可以申请建筑贷款,但通常利率比标准抵押贷款高。尽管如此,它们的期限较短,有时可以在完成后转为标准抵押贷款。
房屋利用
这是TikTok影响者和个人理财博主喜欢分享的一种策略:购买一栋房屋,然后出租其中的一部分来支付部分或全部抵押贷款。
Pepper说:“我确实相信从根本上讲这是可行的。” 但他警告一些网络大师鼓励有抱负的购房者走得太远。
优点:在抵押贷款利率接近8%的时候,找人分担一半抵押贷款可能会让您更接近低利率下的还款义务。这种策略类似于另一个在网上流行的想法:购买度假租赁房并将其部分时间出租以支付您的成本。
缺点:出租房屋伴随着成为房东的成本。Pepper说:“半夜两点的坏马桶,电气问题,油漆…任何可能出现的问题,最终,不会是租客来处理。租客会打电话给你。”
有抱负的房屋黑客也应记住,将家中的一部分出租可能违反抵押贷款的条款。专家建议在列出租房之前与贷款人核实。美国国内税务局要求房东报告他们的租金收入,房东可能受到当地租赁法律的约束。度假租赁可能还会面临邻居的反对以及对出租天数的限制。
父母贷款
圣地亚哥新港财富顾问Brandon Welch表示,对于一些有幸有父母有闲钱的首次购房者来说,父母的资助可能是一个不错的选择。
“为了使贷款不成为一份礼物,IRS每个月都会发布一项称为适用联邦利率的东西,”Welch说。对于十月份,年度长期利率为4.46%。
优势:这个数字远低于平均抵押贷款利率。同时,父母或其他家庭成员可以获得4.46%的回报。这大致相当于一个储户目前可能在高收益储蓄账户中获得的利率,但另外还有帮助亲戚购房的额外好处。
劣势:Welch警告说:“你必须相信你的孩子,相信他们有能力履行他们的承诺。”他补充说,成为家庭成员的贷款人也可能引发焦虑。借出大笔现金的父母应该真的不需要它,至少在以后的生活中不需要一次性地需要它。
翻新
与父母贷款密切相关的是翻新现有的家庭,以容纳更多人。
优势:在不需要承担昂贵抵押贷款的情况下,扩建现有房产可以是将储蓄投入使用的好方法,马克·艾伦(Marc Alan)在新泽西州罗克维(Rockaway)的Marc Alan Wealth Management公司的所有者说。父母可以获得一间翻新的房屋,与成年子女共度更多时间,子女可以获得住房并停止租房。一个可能的计划包括子女以后继承整栋房子。
劣势:“你必须喜欢你的父母,”艾伦说。他们还必须住在足够靠近年轻家庭可能需要的工作和学校的地区。像从头开始建房一样,翻新并不是每个人都认为是件有趣的事情。而且区域规划法规可能会阻止扩建 — 或任何重大变化 — 因此首先检查当地法律是很重要的。
市场变动
在曼哈顿某些地区,100万美元还不足以买一间工作室,但在其他城市,这笔钱足以购买一栋带游泳池的五卧室房屋。这个工具可以告诉你在全国不同地区你的工资能够更进一步。
“随着远程工作的普及,我认为一些人正在考虑之前可能没有考虑过的其他地方,”加州圣路易斯奥比斯波(San Luis Obispo)的Elemental Wealth Advisors的财务顾问丹·赫伦(Dan Herron)说。
优势:在其他地方很有可能找到更划算的房源。购买更便宜的房子意味着你需要借的钱更少,这可能会使较高的利率更容易承受。在100万美元的房子上支付7.5%的抵押贷款利率的10%首付将导致每月约7000美元的抵押贷款支付。而购买50万美元的房子的月供大约为4000美元。
缺点:在购买房屋时节省金钱通常是一件好事,但走得太远可能会违背一个基本的个人理财格言:不要购买你不想要的东西。此外,较低的工资、税收和交易成本可能会导致最终的价格比标价高。
“我的观点实际上一直在改变,”纽波特财富的韦尔奇说道,他和许多顾问一样警告不要忽视在寻找住房时的生活质量问题。除了可能对个人幸福感造成影响外,更便宜的入门级住房可能在未来更难出售。