解释英国房地产市场的三个图表 - 彭博社

John Stepek

2023-10-30

英国房地产市场仍然处于深度冰冻状态。

摄影师：Jason Alden/Bloomberg欢迎来到 Money Distilled*。我是John Stepek。每个工作日我都会关注市场和经济领域的重大新闻，并解释这一切对你的资金意味着什么。*

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到目前为止的故事：英国房价略有下降 — 在名义上大约下降了5%，在实际（通货膨胀后）方面下降更多 — 自去年夏天达到顶峰以来（我使用的是Nationwide数据）。

考虑到这一时期利率的异常上升，房价似乎保持如此坚挺（对于首次购房者来说，这是令人惊讶的，也是令人沮丧的）。

然而，市场发生了崩溃。不是价格，而是交易水平。上个月，最新的英国央行数据显示。

新房按揭批准数量在9月份降至略高于43,300。这比8月份的近45,500有所下降，比去年同期大约低了三分之一。

正如下面的图表所示，这绝对不是一个“正常”的市场。从上一个房地产低谷结束（大约在2013年左右）到2020年初疫情爆发之间的时期，按揭批准数量每月在60,000到70,000之间。所以这是一个严重平静的市场。

为了对这种安静有不同的视角，下面的图表更引人注目。它显示，从净额来看，作为一个住房所有者的国家，我们实际上在上个月向我们的抵押贷款支付的金额比我们新借款的金额更多。这是非常不寻常的，正如下面的图表所示。

即使在2008年的低谷时期，净按揭贷款很少变负值，也从未达到今年我们看到的程度。难怪你当地的房地产经纪人看起来很紧张。（如果你想知道2021年上下波动是什么，那是一个印花税假期 —— 所以每个人都在最后一刻达成交易，扭曲了数据）。

一切都关乎利率

发生了什么？如果你还没有猜到，当你看这最后一个图表时，你会发现很清楚。这显示，新抵押贷款的平均利率上个月超过了5%，而未偿还债务的平均利率上升到了3.14%。两者现在都达到了2008年崩盘前的最高水平。

现在，我预计那条白线会在这个时候开始达到顶峰。今天，您可以广泛地以约5%或更低的利率获得新的抵押贷款，具体取决于您选择的产品和您拥有的存款规模。但是，随着越来越多的人不得不重新抵押，那条蓝线还将继续上升一段时间。

还要注意，重新抵押水平目前接近历史最低水平 — 九月份是自1999年1月以来重新抵押数量最少的月份。但是，这仅捕捉到了与不同贷款人进行的重新抵押。如果您选择继续与当前贷款人合作，重新抵押将不会被记录。

为什么有更多人选择继续与当前贷款人合作而不是四处比价？显而易见的原因是这样他们可以避免被新的支付能力检查所约束，这反过来表明有相当多的人担心他们无法通过这些检查。这并不一定对财务韧性有好处。

无论如何，回到那条白线 — 您可以看到，即使它回落到4%，它仍然远高于过去十年或更长时间的平均水平。这意味着对房地产市场和价格的压力将继续存在。

当抵押贷款利率上升时，一个潜在买家在给定月供下可以借到的金额会减少。反过来，这意味着买家的整体预算 — 他或她可以支付购房的金额 — 会减少。卖家仍然希望以最高价格出售他们的房产，但买家再也无法负担得起支付这些最高价格。

在那时，买家可以做三件事中的一件。你可以放弃寻找，决定租房或留在你目前的家中。你可以降低期望 — 比如选择两居室公寓而不是三居室房子。或者你可以开始提出“大胆”的报价，希望缺乏竞争会说服卖家降低价格。

这正是现在正在发生的事情。根据房地产门户 Zoopla的说法，受到最严重打击的地区和行业是那些房价更昂贵的地方 — 比如大型家庭住宅与公寓，伦敦附近的房屋与较便宜地区的房屋。

与此同时，卖家在缓慢而不情愿地调整价格。在没有更广泛的经济困境的情况下，这正是你所期望的。但从长远来看，房地产经纪人的绝望和对现实的日益接受很可能会使他们继续降低价格。这是在我们不会同时遇到严重经济动荡的情况下。

简而言之 — 住房市场仍然处于深度冰冻状态，但我怀疑，随着利率逐渐上升和价格轻微下跌的滴水效应，纠正将继续进行，不管英格兰银行本周如何调整利率。

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