美国住宅、公寓租赁赌注吸引了像Zara创始人奥特加这样的亿万富翁-彭博社

Benjamin Stupples, Natalie Wong

2023-09-26

芝加哥的727 West Madison塔楼——一个拥有泳池凉亭和瑜伽工作室的豪华住宅建筑——如今有了新的业主：Zara服装连锁店的亿万富翁创始人。

Amancio Ortega上个月以2.32亿美元购得了芝加哥西区的这座建筑，加入了越来越多的超级富豪在美国租户身上押注。

Amancio Ortega摄影师：Iago Lopez/AP Photo在过去的十年里，超级富豪及其公司在公寓方面的投资已经翻了一番，主要集中在美国被称为多户住宅的领域，根据瑞士信贷的研究。

如今，许多投资者押注他们可以在最近的商业地产低迷中以更低的价格买到公寓楼。与此同时，广泛存在的住房短缺对大城市的租金长期看好。

“这是一个前景看好的行业，”瑞士信贷全球研究主管利亚姆·贝利说。“如果你有雄厚的资金实力并且能够进入市场，现在是一个非常有趣的时机。”

今年早些时候，以色列亿万富翁埃亚尔·奥弗领导的一家房地产公司购买了曼哈顿格拉默西公园附近的一座57单元公寓楼。拉丁美洲最富有的家族之一正在寻找购买多户住宅楼的交易，以进入美国房地产市场。

2022年底，由凯雷集团联合创始人大卫·鲁宾斯坦支持的一家投资公司从全球富裕投资者那里筹集资金，用于购买公寓楼以及物流物业。

芝加哥727 West Madison豪华公寓大楼的入口。来源：谷歌地图### 吸引人的差距

在大流行病之前，世界上的富人主要关注办公楼物业，那里的标志性建筑配有长期租约可以提供稳定的收入。但现在，随着远程办公的兴起和办公空置率飙升，租赁住房变得更具吸引力。

商业地产市场的放缓也在改变竞争格局。由于借款成本激增和价值下跌，许多机构投资者一直在暂停新交易。根据世邦魏理仕集团的报告，第二季度全球商业地产投资总额较去年同期下降了57%，至1420亿美元。

这为富有的投资者留下了一个吸引人的机会，他们对债务市场的波动不太脆弱，并且具有更长期的投资视野。这类投资者通常可以用现金支付或与银行机构有更深入的关系以获得融资。

尽管公寓是第二季度投资者最青睐的物业类型，但根据世邦魏理仕的数据，交易量较去年同期下降了66%。不过，该经纪公司表示该行业有望在未来几个季度受益。

“基本面已经稳定，尽管担心经济放缓，Q2 租户需求仍然强劲，” CBRE 在报告中表示。

尽管美国的租金略有下降，但过去几年住房需求推动了大幅增长，根据 Apartment List 的数据，2021 年租金中位数增长了近 18%，2022 年增长了 3.5%。

美国一些地区的最快城市级别租金增长

来源：Apartment List 租金估算

注：数据截至 2023 年 8 月

北美其他许多城市以及欧洲和亚洲各地也面临供应短缺问题，推高了租金价格。

“疫情突显出家是你无法割舍的少数几样东西之一，” 仲量联行欧洲住宅研究负责人理查德·瓦伦丁-塞尔西说。“你可以远程办公，网上购物，但你需要一个住的地方。”

公寓楼现在也便宜多了。自 2022 年初以来，借贷成本激增，压低了价值并减缓了交易。根据房地产研究公司 Green Street 的数据，美国的房价从去年同期下降了 16%。

来源：HousingAnywhere

注：数据主要收集中长期租赁的房产，大多数是家具齐全的

87 岁的奥特加是亿万富翁房地产兴趣变化的一个例子。

西班牙最富有的人经常专注于办公室，以将他的财富从 Zara 所有者 Inditex SA 多样化。他现在的房地产购买使他成为包括力拓矿业公司、苹果公司和亚马逊公司在内的公司的房东。

在他通过个人投资公司Pontegadea继续购买办公大楼的同时，家族办公室收购了纽约的19 Dutch公寓大楼，去年约价值5亿美元。

Ortega的净资产为756亿美元，其中超过10%现在投资于房地产，根据彭博亿万富翁指数。Pontegadea的代表拒绝置评。

长期以来，房地产一直是世界许多富人的热门资产，部分原因是它通常提供稳定的现金流和某些税收优惠的潜力。根据瑞银集团AG对230家投资公司进行的调查，家族办公室在2022年将约13%的资金分配给了房地产。超过三分之一的公司表示他们计划在未来五年增加对这个领域的投资。

“他们正在购买位于优越位置的多户家庭资产，以吸引人的回报率，”投资公司Northwind Group创始人Ran Eliasaf说。“他们购买的价格相对于三四年前是有吸引力的回报率，随着供应短缺，他们可能会随着时间的推移看到租金上涨。”

对公寓的押注并非没有风险。公寓租约通常比办公室租户签署的租约短，这意味着房东可能需要处理更多的人员流动。

管理公寓大楼还涉及维护问题以及处理租户问题和人员流动的实际问题。购买更大或更多的建筑可以帮助减少这些成本。

“如果你只有几个单位，你的风险会更高，” Knight Frank的贝利说。“如果你有50个以上的公寓，你也更有可能有人帮你管理这些单位，减轻你的烦恼。”

尽管美国将继续吸引最多的租赁住房交易，其他国家也开始迎头赶上。澳大利亚鼓励投资者建造租赁物业，以帮助缓解该国的住房危机，而在某些国家被称为“建造租赁”的多户家庭部门在英国和欧洲其他地区也在兴起。对于押注于这一领域的亿万富翁来说，这意味着可能会出现更多机会。

目前，美国公寓价格的下降使亿万富翁有机会抓住一些交易。

“如果你是一位长期的房地产投资者，现在是寻求投资机会的绝佳时机，” Madison International Realty的创始人兼总裁罗纳德·迪克曼说。“这是一个周期性的购买机会。”