石棉、纾困和半建成购物中心显示英国廉租房危机 - 彭博社

英国莱恩登（Laindon）的莱恩登广场购物中心和住房项目停工工地，拍摄于7月21日。摄影师：Chris Ratcliffe/Bloomberg距离伦敦金融城约40分钟车程的莱恩登镇曾经挂着一块标牌，承诺“有惊喜正在发生”。然而在这块标牌背后，是一座部分建成的购物中心和住房项目的残骸，工程已经停滞两年。

最初停工是为了让开发商天鹅房屋协会（Swan Housing Association）寻求新的规划批准。在该公司发行了2.5亿英镑债券后，由于项目减值以及一些物业存在石棉和防火安全要求违规，进一步的延误接踵而至。

这个陷入困境的项目凸显了在金融危机之后政府资金削减的背景下，提供经济适用房的非营利组织住房协会面临的危险。这推动一些组织通过债券销售和银行贷款来进行风险私人房地产开发。

与许多其他人一样，他们现在受到建筑成本上升和利率上涨一方面以及销售下降和资产价值受到压力另一方面的夹击。

这是房地产市场上正在上演的故事，从办公楼到零售场所再到住宅物业，但在这种情况下，最受生活成本危机影响的人受到了影响。

许多住房协会“试图成为准私人开发商，收购土地和大型开发机会，其中一些处于市场周期的高峰，现在已不可行，”建筑咨询公司Cast的首席执行官马克·法尔默说。对他来说，这让人想起了上一个经济周期，当时“过度热衷的发展计划”导致一些公司的资产负债表出现问题。

对于协会来说，挤压使它们既负债更多，又缺乏足够能力偿还借款成本。它们的利息覆盖率——显示公司支付利息账单的容易程度的指标——在6月份为87%，而五年前为150%。在同一时期，这些公司的总借款额上升了45%，达到创纪录的1230亿英镑。

这个陷入困境的项目凸显了住房协会面临的危险。摄影师：克里斯·拉特克利夫/彭博社财务损失也带来了更广泛的影响，限制了协会提供所谓的社会住房的能力，因为通货膨胀压力推高了需求。

这是保守党和自由民主党在2010年选举后组建政府后推行的紧缩计划的更广泛遗产的一部分，这也让国民健康服务陷入困境。

随着住房现在成为一项重要的选举议题，部长迈克尔·戈夫表示，他希望政府建设更多这样的廉租房——每年3万套——以应对导致一百万人排队等候的危机。在2021-2022财政年度，英格兰只建成了大约7650套。

“今年不会发生，但将来会发生，”戈夫周一说。

“我们有一个价值115亿英镑的可负担住房计划，”他说。“我们将与住房协会以及私营部门合作，当他们开发和交付新住房时，以确保我们有负担得起的住房。”

在资金短缺的情况下，供应商们警告称他们可能不得不削减建造廉价租赁住房。

在紧缩政策下，最贫困人群的住房建设量下降

在政府削减负担得起住房的资金后，英格兰的竣工量下降了。

来源：升平部

根据一位知情人士透露，一些人甚至在考虑完全停止建造社会住房，因为他们的商业模式的变化意味着他们比以前更不受更广泛的房地产市场下行的影响。

对这些房东来说，政府规定的低于通货膨胀的租金上涨限制了用于维修和安全改进的资金。

包括地方政府在内的供应商们因一些住房标准低下而受到批评，尤其是在两岁的Awaab Ishak死于因暴露于未经处理的霉菌引起的呼吸道疾病后。

损耗费用也在上升，可能在本财政年度达到约3.3亿英镑，比五年前增长了350%。其中大部分可能与开发有关，一项调查发现。从长远来看，协会们警告称他们面临着为实现零净排放而准备的350亿英镑的差距。

“个别提供商确认的减值损失可能导致违反贷款契约，”社会住房监管机构上个月在一份文件中写道。

困境债务

而财务压力如此之大，以至于可能导致更多的收购需求，知情人士表示。

由竞争对手Sanctuary今年早些时候拯救的Swan发行的债券在周二以73便士的价格报价，这一水平更典型地与困境债务相关。

Sanctuary尚未立即置评，计划开发Laindon站点，并本月与居民进行磋商以征求他们的意见。

“住房协会目前在一个具有挑战性的财务环境中运作，”国家住房联合会政策和研究主任艾利斯泰尔·斯密斯表示。“我们需要的是一个全国协调的”长期计划“，以在我们需要的地方建造我们需要的住房和基础设施。”