英国房价的转折点：随着利率上涨 - 彭博社

房地产梯子会变成螺旋吗？

摄影师：Dominic Lipinski/Bloomberg欢迎来到 Money Distilled*。我是John Stepek。每个工作日，我都会关注市场和经济中最重要的故事，并解释这一切对你的金钱意味着什么。*

今天的房地产专家们更加悲观

那些想听一个深思熟虑但极度悲观的对英国经济的看法的人（我想这是其中一些人）应该听听最新的《In The City》播客。Francine和Dave与前英国央行政策制定者、备受尊敬的美国经济学家亚当·波森（Adam Posen）讨论了英国经济出了什么问题，以及**为什么英国央行利率可能达到7%。

每个月发布到英国集体意识中的房地产市场数据中，我最关注的是来自特许测量师协会（RICS）的数据。

这可能看起来有点奇怪。这是对RICS成员（如房地产经纪人和测量师）观点的调查，而不是像抵押贷款批准或房价变化这样的“硬”数据。

然而，RICS调查有两个关键优势。首先，它非常及时。房价数据（除了Rightmove的房价要求数据）通常是历史性的，通常至少有几个月。

因此，你可能会在报纸上看到表面上矛盾的标题，同时说“抵押贷款利率达到6.75%”（是的，两年期固定利率现在已经到了这个水平）和“上个月房价有所恢复。”但实际上，它们并不矛盾，它们只是来自不同时间点的读数。

RICS的好处在于它非常及时 —— 最新调查是在六月进行的，因此它包含了过去一个月左右英国利率预期发生的绝对巨变。

对RICS有利的第二点是，尽管它最终只是一项意见调查，但事实证明，负责出售和估价房屋的人的观点确实非常准确。

这是我定期发布我的每月RICS图表的时机。蓝色条形图显示了按年度房价的百分比变化，由Nationwide测量。

白线显示了RICS受访者整体上预计未来三个月房价会发生什么变化。这表示为介于正100和负100之间的数字。正100意味着每个人都预计房价会上涨；负100意味着每个人都预计房价会下跌。

然后，我将那条白线向前移动了三个月，使其与Nationwide实际发生的情况相吻合。

正如你所看到的，预期的走向与最终发生的情况相当吻合。而且你也可以看到，情绪在上个月出现了巨大的下降。

这并不奇怪。在去年年底的大型养老金恐慌之后，由于抵押贷款利率飙升，房地产市场的情绪下跌。

今年春季情况有所改善，因为英国国债市场平静下来，抵押贷款利率再次下降，达到了五年固定利率仅略低于4%的水平（仍然远高于前一年春季的2%，但是有了很大的改善）。

然而，现在，平均五年期固定利率将超过6%。因此，白线崩溃也就不足为奇了。

RICS 不是唯一的警告信号

利率上涨的压力终于以多种方式显现出来。英国央行最新的信贷状况报告发现，放贷人对撰写抵押贷款变得更加谨慎，而他们对抵押贷款违约（即抵押贷款）的看法在上个季度达到了自2009年以来最悲观的水平（即上次经济危机的余烬期间）。

与此同时，房地产开发商Barratt Developments Plc的股价下跌，因为该公司发布了截至6月30日年度业绩的交易更新，突显了首次购房者数量的下降以及2023年第二季度需求的“显著恶化”。

除此之外，又一家招聘机构——今天是Hays Plc——指出其英国业务需求出现了变化，临时工的费用保持不变，而永久工人的费用下降了15%，“随着活动水平放缓”。

房地产市场情绪的逆转，以及就业需求的逐渐降温迹象，并不符合人们对英国央行下个月加息高达半个百分点的预期。央行是否会考虑到这一点，或者继续试图修补其受损的信誉，这是我们只能等待去发现的事情。

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我今早读了什么

• 确保你阅读 Merryn的最新专栏，她指出作为一个国家，我们太喜欢现金了。 我们需要投资它。 这就是为什么 — 以及一些关于如何让我们对将我们的钱投入英国股票更感兴趣的想法。
• 有一种普遍看法认为，新冠疫情导致一大批老年工作者决定是时候摆脱激烈的竞争，将在家工作换成在家随心所欲。不幸的是，现实与愉快的退休者刻板印象相去甚远， 警告Stuart Trow。
• 如果你计划今年夏天出国旅行，你可能想看看这篇关于欧洲十大最糟糕的机场航班延误的文章。尽管我不愿意这么说，但伦敦的一家最好的机场名列榜首。

至少我们在等待时不需要戴口罩。摄影师：Chris Ratcliffe/Bloomberg### 午间市场

看看更广泛的市场 — 风险资产普遍仍然对美国通胀率下降感到高兴（投资者希望这意味着利率也可以如此），所以富时100指数上涨约0.4%，接近7,450点。黄金价格保持在每盎司约1,960美元的水平，布伦特原油价格上涨约0.25%，至每桶80.30美元。英镑对美元汇率上涨超过半个百分点，至1.307美元。

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每日引言

“英格兰银行加息越多，对增长造成的破坏就越大，对消费者造成的破坏也越大。这将反映在收入上。市场虽然便宜，但尽管估值便宜，我们并不持有过多。”

卡里姆·谢迪

黑石集团欧洲、中东和非洲地区iShares投资策略主管

黑石分析师谢迪认为英国股票之所以便宜是有充分理由的。绝不容许有人说我不允许我不同意的观点出现在这份通讯中。 ### 给…通胀（暂时）贴上一个数字

• 3% 美国6月份的年度CPI通胀率*。这一数据（昨天公布）低于彭博社调查的经济学家们的预期，使得美联储距离其2%的目标更近了一步。本周Merryn Talks Money播客的嘉宾预见到了这一情况 - 明天收听节目以了解他为什么对接下来的情况并不乐观。如果你还没有订阅这个播客，苹果用户可以在这里获取；安卓用户可以选择*Spotify，或者使用你喜欢的播客应用。

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周五要关注的主要故事包括：

• 在美国，我们将从密歇根大学调查中获得最新的美国消费者信心快照。
• 在企业方面，时尚品牌Burberry和新兴市场基金经理Ashmore Group都将发布更新。

我们生活在一个政治和政治干预比2008年前共识、全球化和选民冷漠时期更加重要的世界。因此，请务必阅读我的同事Allegra Stratton的每日简报The Readout以保持最新。

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