房地产房东面临债务条款压力 - 彭博社

Libby Cherry

2023-07-11

伦敦格林威治公园眺望金丝雀码头商业区。

摄影师：Chris Ratcliffe/Bloomberg 欢迎来到The Brink。我是Libby Cherry，一名驻伦敦记者，投资者们正在准备解读陷入困境的房地产公司的业绩。我们还有关于度假胜地Margaritaville纽约分店和新兴市场主权债券的新闻。请点击此链接订阅。请通过电子邮件[email protected]或在Twitter上发送反馈和提示至@LibbyCherry98。

危险的局势

收益季即将到来，随之而来的是对房地产市场强劲程度的窗口。

公开交易公司的房地产价值通常仅在半年或年度基础上进行评估，因此一些房东在经历一轮衰退后接近债券契约规定的阈值后，可能会对进一步价值下降感到紧张。

因此，房地产公司正寻求资产出售，试图在借贷成本飙升后削减杠杆。这导致汇丰银行分析师本周警告称，英国房地产公司面临“危险的”局势，部分原因是再融资风险。阅读更多：世界空置办公楼成为债务定时炸弹

“我们确实期望房地产公司的信用质量可能会继续下降，除非公司真的成功”削减他们的债务负担，根据Ana Luz Silva，穆迪投资者服务的分析师。“压力将会到来，只是时间问题。”

投资者关注的关键指标

措施揭示了房地产发行人的财务健康状况

较小或信用评级较低的公司面临着利息覆盖率恶化的最大风险，Silva说道。尽管评级机构预计投资级别的公司将能够在债务文件规定的条款上保持“充足的余地”，即使是蓝筹股也需要仔细考虑他们的资本结构，她说。

需要注意的一件事是房地产估值的差异。在英国，情绪被考虑在内，因此资产价格往往比大陆快速调整，大陆的评估师只看交易证据。

由于大多数房地产市场停滞不前，这可能导致收益中下降价值的滞后。另一方面，大陆的租金往往与通货膨胀挂钩，这应该会提高房东的收入。

一些房地产债券以处于困境水平交易

公司债券收益率与政府债券利率之间的利差

来源：彭博社，CBBT数据

注：收盘价

“在下一个季度，我们可以预期更多公司将报告更高的贷款价值比和可能更低的利息覆盖率，因为那些已经重新融资债务的公司将支付更多利息，”Andrea Oelsner说，Spread Research的分析师。

迄今为止，房地产受到的打击主要集中在北欧地区，那里的浮动利率债务比例较高，因此利率上涨会更快地传导过来。Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB，更为人所知的是SBB，在一些债权人声称该房东违反了一种利息覆盖比率，这构成了一项债务契约后，成为关注焦点。该公司否认了这一说法。投资者将密切关注周五的业绩报告以获取更多细节。阅读更多：瑞典房地产崩盘的代表面临130亿美元帝国的争夺

“SBB的这一潜在违约事件确实让投资者更加关注契约，即使是对于投资级公司，”瑞典银行的信用分析师Axel Andersson表示，他指的是北欧的房东。

一个问题

Reshmi Basu采访了纽约金融咨询公司Getzler Henrich & Associates 的董事总经理Mark D. Podgainy，他负责领导商业房地产和酒店业务。他目前是Urban Commons 2 West的首席重组官，也是一家酒店的财务顾问，该酒店正在与其主要贷款人进行重组。你如何看待房地产危机的发展？*房地产危机是两个问题的产物，我认为这两个问题不会很快消失 - 利率上升和远程办公的结构性转变。在未来两年内到期的债务的办公楼将很难获得可持续融资或覆盖债务的销售价格，转型将会困难或不切实际。*业主可能首先试图推迟资产的不可避免的出售，但最终，我预见资产将以大幅折扣出售，实现亏损。这些亏损的时间和范围可能会拖累更多银行。

高度警惕

中国表示更多经济支持措施即将出台，此前当局已在为支持陷入困境的房地产市场迈出一小步，通过延长开发商的贷款减免来支持。本周二，国有主要金融报纸发表报道，暗示可能会采取更多支持房地产的政策，以及提振商业信心的措施。此前，金融监管机构加大了对银行的压力，鼓励通过谈判延长未偿贷款来为房地产公司减轻条件。
泰晤士水务 表示，未来几年需要“重大额外资金” 来偿还债务和修复漏水管道，尽管投资者同意向英国最大的水务公司注资额外7.5亿英镑。控股公司Kemble的债券在公司发布紧急融资详情后本周反弹。该计划未能达到其一直在努力筹集的10亿英镑，但并未包括一些投资者担心的债务重组条款。
博瑞峰，一家总部位于新加坡的对冲基金，已在香港对凯撒集团提出了清盘申请，可能会给这家中国建筑商的债务重组工作带来复杂性。该基金声称在岸债券的1.7亿元人民币（2400万美元）未付。
信用边缘播客。

数字统计

债务重组进展推动风险债券

巴基斯坦、斯里兰卡和赞比亚的主权债券超越新兴市场同行

来源：彭博社

坚守陷入困境的新兴市场主权债券的投资者正在获得回报，玛丽亚·埃莱娜·维斯卡伊诺和塞尔丘克·戈科卢克报道。这些国家的美元债券，如赞比亚、巴基斯坦和斯里兰卡在过去一个月内回报率达到25%。赞比亚债券因政府与双边债权人达成协议三年后出现反弹。巴基斯坦宣布与IMF达成30亿美元协议，而斯里兰卡表示将重组200亿美元的本地票据和债券。不断上升的利率也促使其他新兴市场国家的政府，如尼日利亚和土耳其，采取比以往更加正统的财政和经济政策，这也有助于推动债券利差降低，投资者回报率提高。

濒临崩溃的注释

天堂出现了问题。

纽约唯一一家奇装异服、以吉米·巴菲特为主题的连锁酒店——玛格丽特维尔度假村时代广场酒店本周申请破产，以阻止一场即将进行的拍卖，杰里米·希尔报道。

曼哈顿旅游业尚未从新冠疫情中恢复之前，2021年在纽约开业的Margaritaville度假村时代广场的客房走廊。摄影师：Amir Hamja/Bloomberg自2021年开业以来，这家拥有234间客房和配套餐厅的酒店一直亏损。但根据法庭文件，目前收入正在改善，预计到明年年底将超过2500万美元。

这家海滨企业的所有权方打算尝试重新融资与该项目相关的3.09亿美元债务。Margaritaville的一位高管在周一的一份电子声明中表示，酒店将继续营业，员工将保留工作。

根据法庭文件，五月份，评估师将酒店的价值定在2.66亿美元至3.5亿美元之间。该物业充满了热带装饰，唤起了巴菲特音乐所知的逃避现实的幻想。

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