英国房价：我们已经到达了一个临界点吗？- 彭博社

John Stepek

2023-06-28

伦敦看起来特别容易受到利率上升的影响。

摄影师：Chris Ratcliffe/Bloomberg欢迎来到 Money Distilled*。我是John Stepek。每个工作日我都会关注市场和经济中最重要的新闻，并解释这一切对你的资金意味着什么。*

接下来几天我们将会得到大量有关房价的数据 —— 我们将在周五得到6月份的全国房价数据，明天将会得到按揭批准的数据 —— 所以我会在本周晚些时候回到这个话题。

但今天我想强调几个有趣的数据点。首先，有来自房地产网站 Zoopla Ltd. 的最新数据。

根据 Zoopla 的数据，5月份房价同比上涨了1.2%，基本上与其他房价指数持平，低于4月份1.9%的年增长率。也许更有趣的是供应和折扣的数据。

接受挂牌价格打折5%的卖家比例从年初至今的平均水平35%上升到42%。与此同时，接受10%折扣的比例约为15%。

Zoopla 表示，5%的按揭利率代表着“年度价格下跌和销量下降的临界点”。尽管该公司目前预计2023年房价将下跌5%，但如果看到供应增加导致房屋供应增加和进一步的议价空间，那么“进一步的下行风险是存在的。”

这似乎是相当可能的。五月份市场上房屋数量比五年平均水平高出18%，而买家数量与平均水平相比下降了14%。

最后，我们终于开始感受到上升的抵押贷款利率真正带来的影响。毫不奇怪，最昂贵的房屋所在地受到的影响最大 — 例如，伦敦的房价（平均价格近52.5万英镑）据 Zoopla 统计，同比下降了0.2%。剑桥（平均价格约46.5万英镑）也出现了0.2%的下降。

实际供应与抵押贷款极限

这与英国银行的丹尼·沃克（Danny Walker）进行的一项有趣研究相关，发表在该银行的博客上。沃克认为，利率上升并不会对所有地区产生同等影响。他表示，主要的区别在于建造更多房屋的便捷程度 — 实际供应对需求的响应越强，各个市场对利率变化的敏感性就越低。

然而，我并不完全确定这里的因果关系是否正确。正如BuiltPlace的分析师尼尔·哈德森（Neal Hudson）指出的那样，对利率变化最敏感的地方是那些人们已经不得不借贷到极限才能在市场上站稳脚跟的地方。

可能在诸如诺森伯兰这样的地方，房屋供应对需求更具响应性，但我怀疑事实上，持续较高的需求意味着：a）伦敦（相对于诺森伯兰等地）已经在当前法规下开发了所有可能的资源；b）那里的潜在买家在借贷方面已经达到了极限，因此如果利率上升，他们就没有额外的“余地”。

无论如何，正如哈德森也指出的那样，最终结果基本相同 — 升息对伦敦等昂贵地区的影响比对廉价地区更严重。

无论如何，我会感到惊讶如果房价不继续下跌。区分健康的调整和崩盘的主要因素是我们是否会出现失业。我仍然希望我们能够避免严重的失业率上升。

但是，英国央行货币政策委员会的“错误”当然不可避免，特别是考虑到迄今为止其不稳定的记录。有关为什么英国央行现在可能希望谨慎行事的更多信息，请参见下面的“今日图表”。

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不要听那些讨厌的人说你只是一个受到实际利率下降影响的玩意儿，我亲爱的。摄影师：Prakash Singh/Bloomberg### 午间市场

观察更广泛的市场 — 富时100指数今天上涨约0.6%，至7500点以上。黄金下跌约0.3%，至每盎司1900美元以上，而原油（以布伦特原油计）略有下降，约为每桶72美元。与此同时，英镑兑美元汇率下跌约0.7%，为1.266美元。

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昨晚我在彭博终端上瞎弄，就像你们一样，我想比较一下各大经济体消费者价格指数中的能源组成部分。（是的，谢谢你的关心，我有一个了不起的社交生活）。这张图或许能解释为什么英国在通胀方面是如此明显的离群值。

正如你所看到的，英国的能源组成部分 — 深蓝色线条 — 仍然比这张图上其他国家高得多。加拿大和美国有自己的廉价天然气来源，这就解释了为什么它们较低。

至于其他欧洲国家，它们都以某种方式补贴能源账单。我需要更深入地了解确切的补贴机制以及其通胀措施中包含和排除的内容。但我怀疑补贴的不同性质和时间安排是导致差异的主要原因。

例如，我们的能源价格保证与季度价格上限制度相结合，导致了消费者价格指数中能源组成部分波动较大。

无论如何，正如我之前所说，我们将在8月份得到7月份的通胀数据，届时我们将更清楚地了解这一切造成了多大的差异。当然，这要等到英国央行下次利率决定会议之后才会发生，所以很可能在那之前我们会看到另一次加息。

“我唯一确信的是利率不会再下降2,000个基点。1980年，我个人贷款利率为22.25%，而2020年我能以2.25%的利率借款，因此利率下降了2,000个基点。不会再发生了。”

霍华德·马克斯

创始人，橡树资本

马克斯在橡树最新的播客中解释了他为什么认为“这一次可能会有所不同”。### 给“绿色”办公室的利润定个数

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