拜登希望规范房屋评估算法以减少偏见 - 彭博社

美国副总统卡玛拉·哈里斯在2022年3月关于联邦房地产评估和估价公平（PAVE）报告发表讲话。本月，她宣布了几项新的改革措施，以减少评估中的种族偏见。

摄影师：塞缪尔·科伦/Bloomberg

白宫本月公布了几项旨在减少白人社区房屋评估与有色人种社区之间差异的新行动步骤。

根据联邦住房金融局的数据，黑人占多数的社区的房屋平均价值不到 白人社区房屋价值的一半。进一步的研究发现，自2013年以来，白人社区和非白人社区房屋之间评估差距的金额几乎翻了一番，从21.1万美元增加到40.8万美元。

为了缩小这些差距，副总统卡玛拉·哈里斯宣布的改革措施着重于针对两个主要罪魁祸首的技术解决方案：评估师用于制定估值的方法，以及行业本身的人口统计数据。

评估方法

为了解决确定房屋价值方法中的偏见，白宫提出了一项新规则，以保护自动估值模型（AVMs）免受算法偏见的影响。 AVMs是基于计算机的评估，越来越多地取代了人工评估，其基础理念是它们可以通过算法产生更准确和更公平的房地产评估。

迈克尔·弗拉坦托尼，抵押银行家协会研究与行业技术高级副总裁兼首席经济学家，在一月份的联邦听证会上表示，已经有一个系统可以标记出现明显高于房屋价值自动估算的评估报告。抵押行业目前正在开发系统，用于标记低估的情况。

弗拉坦托尼表示：“虽然自动估值模型可能无法消除所有偏见和估值中的因素，但它可能改进当前的系统，潜在地减少有意识和无意识的人为偏见，这将是一个值得欢迎的进步。”

但伊利诺伊大学芝加哥分校的社会学家朱尼亚·豪威尔在听证会上辩称，这种算法可能只是重复已经存在的种族差异。这是因为过去和现在的房屋销售数据受到历史性做法的影响，比如红线政策和种族隔离，这些做法一直在使有色人种社区的房屋价值相对于主要是白人社区的房屋被低估。

豪威尔说：“我们可以拥有世界上所有的数据 — 过去200年的每一份评估报告都可以被获取。但如果我们仍然使用关于空间和种族的相同假设，我们将会持续延续同样的问题。”

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联邦政府关于防止算法偏见的新提议规定要求银行和贷款人制定防范漏洞的措施，以防止他们的自动估值模型的使用导致种族评估差异。该提议还要求金融机构采用非歧视的质量控制标准。

“新标准要求使用AVM的金融机构采纳并维护政策，以确保对其估值估计更有信心，”联邦 房地产评估和估值公平性跨机构工作组（PAVE）执行董事梅洛迪·泰勒在接受CityLab采访时表示。“这也将防止利益冲突，并要求行业中的一些人进行系统的随机抽样、测试和审查。”

全国社区再投资联盟主席杰西·范托尔在新闻声明中表示，新的AVM规则是“令人欣喜的消息”。

“随着金融行业在技术的新领域尝试强大工具，我们的政府有责任确保这些工具为公众服务，”范托尔说。“制定这样明智的保障措施在评估领域尤为紧迫，这个领域以其不透明、缺乏监管的业务而闻名，仅由其参与者自行监管。”

除了监管这一算法，联邦政府还提出了新的指导方针，以便消费者可以更容易地获得修订或第二意见的评估，如果他们认为初始估值被低估。

行业人口统计

改革努力的另一个焦点是多样化评估行业。根据PAVE报告，几乎98%的行业是白人，而且大多是男性。此外，评估行业并不十分显眼，对普通大众的营销很少。

这使得有色人种的年轻男性和女性很难进入这个领域，甚至意识到其中的机会。要成为一名持牌评估师，首先必须在一名持牌评估师身边至少实习两年，在一些州还需要大学学位。

在五月份在评估委员会面前作证时，行业的联邦监督组织老练的评估师乔纳森·米勒表示，由于大多数评估公司都是小型企业，这些要求使得招募和留住新评估师几乎不可能。

“这种导师制度，无论时间跨度是多少，都没有研究支持，”米勒说。“因为这对我们的生活产生了如此大的影响，从事这个职业，我希望看到这种影响以合法的方式量化。”

新白宫改革的另一个组成部分是一个全国性仪表板，显示哪些州实施的教育和考试要求甚至比联邦要求更严格。“我们呼吁各州做出适当的改变，减少那些对这个行业的不必要的障碍，”联邦跨机构工作组的泰勒说。

“我们没有任何数据支持更多的大学教育要求会提高房产估值的质量，”她补充道。

为了减轻评估候选人首先要担任学徒的要求，评估行业领导者正在推出他们自己的改革：一个名为房地产评估实际应用（PAREA）的新系统，这是一个数字化的培训实习，让新手评估师通过虚拟技术学习这个领域，而不是跟随另一名评估师。评估协会的总裁克雷格·斯坦利在一月的听证会上称PAREA是一个“改变游戏规则的”。

“这是一种基于技术的替代方案，可以获得所需的评估经验，无需监督，这将有助于打开下一代评估师的大门，” Steinley说。

身兼The Appraisal Foundation董事会成员的黑人评估师Jillian White表示，这项新改革“在促进行业多样化和缩小评估差距方面具有最大的影响力”。在多家房地产和评估公司担任领导职务的同时，她目前经营着自己的咨询公司，旨在在整个评估过程中为业主提供教育和支持。领导职务。

“如果你让评估人口多样化，一些差距将会消失，而且公众的信任肯定会得到恢复，” White告诉CityLab。“我认为这是所有这一切的关键，它将会像多米诺骨牌效应一样，其他良好的改革将在这之后出现。但如果这一点不改变，其他事情就无关紧要了，因为我不明白评估行业如何能够在不改变人口结构的情况下从目前的公众信任低谷中恢复过来。”

然而，国家公平住房联盟总法律顾问摩根·威廉姆斯对PAREA的影响表示怀疑。

“我认为如果有人问我们认为PAREA是否会改变游戏规则，我们会说不，” 威廉姆斯在五月的联邦听证会上说。“我们不反对PAREA，但我们收到的反馈是它的价值边际。课程的后勤情况不明确，潜在评估师的成本以及可以使用PAREA的潜在评估师数量也不清楚。”