纽约空置办公楼吸引富裕家庭寻找便宜房产 - 彭博社

一个由魁北克商人之子共同创立的实体以2019年前一次销售价格的7%折扣购买了AIG的前总部。

摄影师：Amir Hamja/Bloomberg曼哈顿的商业房地产市场正在受到冲击，办公室部分空置，不断上升的利率威胁着普遍违约。

但对于一部分富裕投资者来说，拥有纽约市的房产的吸引力特别强。

随着大型机构买家在交易上的收缩，高净值家庭和鲜为人知的开发商正在为曼哈顿的办公楼物色便宜货。根据经纪公司Savills的说法，他们正在占据越来越大的购买份额，发现了曾经是世界上最令人垂涎的商业地产市场之一的一部分机会。

随着现有业主因现金短缺和不断上涨的借贷成本而苦苦挣扎，更多的交易可能即将到来，他们希望以折扣价出售他们的建筑物。根据与经纪人和财富顾问的访谈，家族办公室，为超级富豪管理资金的机构，是其中有兴趣抢购房产的人之一。

一家家族企业联合体以3.2亿美元从Blackstone和RXR手中购买了中城1330 Sixth Ave.。摄影师：Amir Hamja/Bloomberg“你开始得到那些没有被当地市场的种种变数所困扰的人的支持，他们只是说‘哇，纽约现在很便宜，我要买’，”东岸证券经纪公司的董事总经理威尔·席尔弗曼说。“他们不必向投资委员会解释任何事情。他们只需要相信这是明智的做法。”根据萨维尔斯的数据，去年下半年完成的11宗纽约办公楼收购交易中，有7宗涉及富裕个人、家族企业或较小的开发商作为买家。到2022年上半年，几乎所有的收购者都是机构公司或较大的房地产公司，这些公司传统上主导曼哈顿塔楼的交易。

较小投资者涌入纽约办公楼交易

自2021年以来按买家类型划分的曼哈顿办公楼销售情况

来源：萨维尔斯研究

注：蓝色交易主要由大型机构参与，而紫色交易可能包括来自较大公司的资金支持。数据涵盖超过5000万美元的交易。

如今的买家正在利用这座城市特别受到远程办公和高空置率影响的财产价值下跌。根据MSCI房地产数据，曼哈顿办公楼价格从2017年的峰值下降了26%。

“每当市场出现下行，你会看到很多大型机构玩家暂时观望，保持谨慎，直到大量机会涌现，他们才能获得好的交易，”萨维尔斯东北区域研究高级总监玛丽莎·克林顿说。“有人的垃圾是另一个人的宝藏。”

一家合资企业购买了纽约第三大道830号。摄影师：Amir Hamja/Bloomberg去年底，由魁北克商人Francesco Bellini之子Carlo Bellini共同创立的实体以7%的折扣从2019年记录的前次销售价格购买了曼哈顿下城前美国国际集团总部，Savills表示。去年11月，一家家族企业联合体以3.2亿美元从Blackstone Inc.和房地产公司RXR手中购买了第六大道1330号。这比RXR领导的集团2010年为这处中城物业支付的4亿美元要低。

Empire Capital Holdings是一家为富裕家庭投资商业地产的公司，它参与了1330 Sixth交易，并与Namdar Realty Group合作于去年8月购买了第三大道830号，以及2021年购买了第七大道345号。Empire的创始人Josh Rahmani表示，纽约目前存在“价格暂时脱节”，市场低迷为资金充裕的投资者提供了押注城市复苏的机会。

“目前，纽约是最好的投资机会，”Rahmani在一次采访中说。“我认为一旦复苏发生，国际资金会非常迅速地涌入，因此虽然机会存在，我们非常迅速地对我们喜欢的资产做出反应。如果价格合适，我们不会有很长的尽职调查过程。我们能够快速行动。”

全球购买

世界各地的富裕投资者正在押注房地产，因为宽松货币政策时代的结束为那些拥有长期投资视野和低债务水平的富裕买家创造了机会。

超富裕个人及其投资公司 — 包括西班牙最富有的人、Zara创始人Amancio Ortega和阿里巴巴集团创始人之一Joe Tsai — 去年首次成为商业地产最活跃的买家，根据Knight Frank的数据。纽约在全球城市中以当地私人投资者在商业地产上的支出金额领先。

Empire Capital Holdings的创始合伙人Josh Rahmani（左）和Ebi Khalili。摄影师：Amir Hamja/Bloomberg一项针对全球500多名私人银行家、财富顾问和家族办公室的调查发现，约有46%的人认为房地产是增加财富的最佳机会。Knight Frank表示，2023年，办公楼是超高净值个人的首要目标领域，他们认为房地产在美国经济潜在衰退期间是一个避风港。

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StoneCreek Partners的董事总经理Donald Bredberg表示，家族办公室和高净值个人长期以来一直涌向纽约的商业地产。他说，现在的不同之处在于这些买家不再需要为物业支付“奖杯”价格。

Bredberg表示，富裕个人“正在为购物中心已经发生了五年的收购期做准备”，他的公司为家族办公室提供建议。

他正在与一个欧洲家族办公室合作，他们有兴趣购买纽约或芝加哥等城市的办公物业，并有可能将其改建为住宅楼。他补充说，一些家族办公室可能特别青睐具有转换选项的困境机会。

然而，无论是机构还是较小的买家都有充分的理由保持谨慎。从阿波罗全球管理公司的马克·罗文到花旗集团的简·弗雷泽，交易商和银行高管最近都警告说，办公楼业主将面临痛苦。根据国家经济研究局的一项研究，由于远程办公，纽约的办公物业可能面临价值500亿美元的抹去。

“风险在于，未来10年这些城市会变成什么样？”波士顿的多家族办公室TwinFocus的联合创始人保罗·卡格尔说，该公司为富裕家庭管理着约75亿美元。该公司最近决定不与另一个家族办公室共同投资购买纽约市的办公大楼。

“这是我们不愿意去做的一次赌注，”他说。

占据空间

最近的一笔纽约交易体现了这座城市房地产命运的变迁。2017年底，太平洋投资管理公司的一家办公楼东主购买了麦迪逊大道的一栋建筑，并在不久之后将所有空间租给了当时纽约最大的私营租户之一WeWork Cos.。备受困扰的共享办公公司在疫情期间终止了租约，使该物业完全空置。

二月份，Pimco的哥伦比亚物业信托基金削减了在这栋大楼上的损失，以7700万美元的价格将其出售给消费品公司Enchanté Accessories，打了1100万美元的折扣。

WeWork在疫情期间终止了在麦迪逊大道149号的租约，使该物业完全空置。摄影师：Amir Hamja/BloombergEnchanté的总裁Ezra Erani是这笔交易背后的推手，他看到了一个机会，可以以更便宜的价格控制一栋建筑，而不是租用空间，据知情人士透露，这些人不愿透露姓名，因为涉及私人事务。Erani和Enchanté没有回应置评请求。

对于其他买家来说，这些交易更具机会性。Metro Loft Developers LLC是一家小型本地公司，通过将旧办公室改建为公寓而发展业务，他们与一群投资者一起以比十年前的上一次交易折价7%的价格购买了摩根大通公司在金融区的前办公室。他们计划将其改建为1300套豪华公寓。

Metro Loft的创始人Nathan Berman知道这些机会是多么难得。他在上世纪90年代末以520万美元购买了一栋Tribeca办公楼，当时空置率很高，很少有开发商愿意竞标这些地点。十多年后，他以8500万美元的价格出售了这栋办公楼。

“这是一个‘跳入市场’的机会，”Berman说。“这是一个周期，可能会在三、四或五年内自行纠正，所以这并非永久。”