英国房价震惊 — 价格上涨 - 彭博社

你不能让英国房价下跌…遗憾的是。

摄影师：Jason Alden/Bloomberg欢迎来到 Money Distilled*。我是John Stepek。每个工作日，我都会关注市场和经济中最重要的故事，并解释这一切对你的金钱意味着什么。*

英国房价有所反弹

欢迎回来。希望你度过了愉快的银行假日周末，尽管天气多变（如果新国王能够决定在他加冕周末放晴就好了，但我手机上的天气应用目前似乎不太可能）。

一个小小的请求

无论如何，我今天开始先向你请求一个帮忙。每周，彭博的“市场实况”博客都会进行一项调查，以了解读者对各种投资和经济问题的看法（如果你想看其他例子，我的同事约翰·奥瑟斯在他的通讯中讨论了几个月前的一项调查）。

本周的焦点是英国。那么，有谁比你更适合给我们提供意见呢？这就是为什么我希望你能抽出五分钟时间填写这份调查（这是完全匿名的，你不必是订阅者才能回答 — 虽然如果你想订阅，请随意在这里免费订阅）。

这其中有“群体的智慧”因素。但这也是我纯粹的好奇。我很想知道我们读者中的普遍看法，并且我将在下周整理结果。此外，这将让我们调查部门的同事们感到高兴。所以请给我们你的答案。

英国房价震惊

剧透警告 — 其中一个调查问题询问您对今年哪种英国资产类别表现最佳的看法。是大盘股（富时100）、中盘股（富时250）、英国国债，还是房价？

这一点尤为重要，因为根据Nationwide的数据，我们刚刚经历了房价意外反弹。该建筑协会最新的报告出乎意料地向好方向发展，显示房价首次在八个月内上涨。

按月计算，房价上涨了0.5%，而按年计算，下降了2.7%，较3.1%的下降有所改善。平均房价现在为260,411英镑（非常精确，我知道），比8月份的峰值低约4%，或者在“实际”价值上大约低12% — 即在通货膨胀之后。

这是一个惊喜。即使不考虑笼罩在英国上方的普遍忧郁氛围（我认为被夸大了），抵押贷款变得显著更昂贵这一事实代表着房价面临着巨大的阻力（至少在理论上是这样）。

那么到底发生了什么？

首先，正如我上次提到房价时指出的，我们需要记住去年第四季度发生了一场“小型信贷紧缩”。2022年上半年，利率缓慢上升（这就是为什么房价在8月份已经达到峰值的原因）。但后来利率急剧上升，抵押贷款市场陷入停滞。

因此，您可以认为第四季度本应发生的许多活动实际上被推迟到了第一季度，因为抵押贷款市场解冻了。这与大流行和封锁扰乱供需的方式有些相似。

如果这是正确的，你会期望在未来几个月内，随着延迟交易的积压得以消除，活动和价格的反弹会趋于稳定。

其次，正如我们之前提到的，这可能是对廉价房产需求激增的结果，尽管某个价格点以上的需求在下降。因此，实际上，你会发现买家总数减少，每个买家的购买力也减弱，但他们最终会追逐一个更小的“可负担”房产库存。

在房价方面，进行全球比较总是值得的，有趣的是，即使是受到重创的国家，例如澳大利亚和加拿大，也显示出利率暂停上涨（尽管在较高水平）有助于减缓这些市场的下跌速度。

永久抵押贷款

那么，这是一个转变吗？还是一个暂停？我总是强调房价与市场注入资金的可用性直接相关。换句话说，一切取决于人们能够借到多少钱。

如果借款成本比2022年初高得多，那么房地产市场如何仍然设法在价格上取得增长呢？我可以想到几种方式。

最明显的是政府可能会介入。英国的房地产市场在政治上高度敏感。任何在位的首相都宁愿在房价上涨而不是下跌的情况下进行选举，这无疑是为什么我们听到有传言称正在考虑重新推出“购房援助”。

购房援助更多地是“帮助提高房价和增加房地产开发商利润”的情况（如果你对此表示怀疑，那么只需看看房地产开发商对方案可能回归的传闻的股价反应就知道了），但补贴本身的事实是适得其反且基本愚蠢的，从来没有阻止过过去的政客。

一个不太明显但同样有害的途径是延长抵押贷款期限。这是个让个人可以借更多钱但保持低还款的方式。这已经在发生。正如住宅物业分析师Neal Hudson所描述的那样，“超长期抵押贷款”正在增加，到2022年底，每6个首次购房者中就有1个借款期限超过35年。

这是不幸的，至少可以这么说。如果这种情况持续下去，那么我们将面临未来养老金危机与住房可负担性危机的激烈碰撞。但与购房援助一样，这些都是长期问题，不幸的是，短期问题往往优先考虑。

无论如何，我将密切关注未来几个月的情况。从个人理财的角度来看，你的购房决策不应该基于你对房价未来走势的猜测。有更重要的事情需要担心，比如邻居的友好程度、学区范围等等。只是不要过度伸展自己，并意识到房价也可能下跌。

请记得填写调查问卷！谢谢。

发送任何反馈意见或问题至[email protected]，我会打印最好的。如果您是通过朋友或同事转发的此电子邮件，在此订阅以获取您自己的副本。

我今早阅读的内容

• 必读：在她的新专栏中，Merryn探讨了为什么改善全球电力网络的乏味和复杂性可能代表一个绝佳的投资机会。
• 在我看来，很少有什么比房贷利率对房价更重要。但您可以同意我的观点，仍然认为英国的规划系统急需改进。我的同事Damian在这里看了一下现状。
• 如果您想了解最新被给予**“失落周末”**待遇的美国银行First Republic，那么彭博社为您提供了这里（发生了什么），这里（为什么），这里（Mohamed El-Erian的看法），这里（Matt Levine的看法），这里（John Authers），这里（银行专家Paul J Davies），以及这里（彭博社的观点）。
• 我们不是在谈论英国 — 这是法国，根据Lionel Laurent的说法。

埃马纽埃尔·马克龙，毫无疑问目前正在与里希·苏纳克共情，关于*不感激的选民。*摄影师：Valeria Mongelli/Bloomberg### 午间市场… 快乐的房地产开发商

我的同事Kristine Aquino和David Goodman快速更新今日英国市场…

“房地产开发商是富时100指数中明显的亮点。Persimmon Plc、Barratt Developments Plc、Taylor Wimpey Plc和Redrow Plc在《泰晤士报》昨天报道政府正在制定支持首次购房者的新政策后都在上涨。[编辑注：毫无疑问，房地产开发商的股价仅仅是出于同情那些他们热心帮助的贫困、备受困扰的首次购房者的心情而上涨]。

“与此同时，Pearson Plc是今天表现最差的股票，紧随提供在线辅导给准备考试的学生的美国公司Chegg Inc.的脚步。其股价在盘后交易中暴跌，因为该公司警告称AI聊天机器人可能威胁到其作业辅导服务的增长。

“尽管对英国央行关键利率达到5%的高点的重新押注推高了英国国债收益率，但这些赌注被美元持续走强所掩盖。这推动英镑跌至当天最低水平。”

看市场价格 - 富时100指数在约7875点附近持平。黄金价格略高，约每盎司1990美元，而原油（以布伦特原油计）下跌约0.5%，每桶78.90美元。英镑对美元稍微走低，徘徊在1.248美元左右。

关注今日英国市场，获取即时影响市场的新闻和分析。

现在轮到你了… 最后机会发表你对英国税收的看法

对上周关于英国税负及为何我们应该专注于简化和减少所得税而不是过多担心削减其他税收的文章，我收到了很多来信和很好的反馈，包括遗产税。

有些人同意，有些人不同意，但我很享受阅读每一封电子邮件。明天我将刊登最好的回应，所以如果你还没有告诉我你的看法，请立即发送至[email protected]。

但在你这样做之前，你可能想听听最新的Merryn Talks Money播客。她与经济学家和作家Dambisa Moyo讨论了英国税收负担及其造成的损害。一位常听众告诉我们这是迄今为止最好的一集 - 在这里收听。

每日一句

“我们最佳估计是，我们将无法在6月初之前继续满足政府的所有义务，可能最早在6月1日。”

珍妮特·耶伦

美国财政部长

前央行家耶伦警告称，如果政客们无法达成协议提高（完全人为设定的）债务上限，美国可能会比先前预期的更早耗尽现金支付账单。 （我们上周讨论了如何对冲这种情况）### 给…中央银行惊喜定价

• 3.85%澳大利亚央行今天（英国时间）意外上调利率后，关键澳大利亚利率目前的水平。

在你离开之前…

不要错过*《In The City》播客。*每周，彭博的弗朗辛·拉夸和大卫·梅里特将幕后花絮带到了伦敦金融城。

周三要关注的主要新闻包括：

• 明天的重大新闻将是美联储对美国利率的最新决定。 预计将上调至5.25%，但重点将放在未来变化的情绪上。
• 在企业新闻方面，我们将收到房地产开发商巴拉特的交易更新，以及高街银行劳埃德的数据，以及葛兰素史克消费者健康分拆公司哈利安的最新消息。

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