拜登计划下，信用评分良好的购房者的抵押贷款费用上涨 - 彭博社
Charlie Wells
亚特兰大，乔治亚州一处房屋外的“待售”标志。
摄影师：达斯汀·钱伯斯/彭博社起初看起来，增加一些新抵押贷款的费用的新规则似乎是一笔不公平的交易，似乎在惩罚那些努力保持信用评分较高的购房者。
但实际情况更为复杂。这些将于5月1日生效的变化是拜登政府扩大居民所有权计划的一部分。它们涉及房利美和房地美向借款人收取的费用，这两家机构支持着大约一半的美国抵押贷款。
规则变更之前，信用评分为740且首付15%的借款人将面临按揭贷款的0.25%费用。 变更后，该费用将上升至1%。对于一些信用评分较低的借款人来说情况正好相反：信用评分为640且首付15%的人在变更前将支付3.25%的费用。变更后，这将降至2.5%。
这些变化引发了激烈的争论。批评者称它们惩罚了努力建立优良信用的有志购房者，并将在错误的时机扩大居民所有权，而在可能出现经济衰退的时刻。特朗普政府时期负责联邦住房金融机构的马克·卡拉布里亚 表示，信用较差且首付较低的购房者特别容易违约，这相当于在“海啸期间将某人放在橡皮艇上”。
住房倡导者与此同时表示，新的结构将有助于首次购房者和低收入购房者，因为目前房价仍然居高不下，而抵押贷款利率比多年前更高。至于负责监督房利美和房地美的FHFA表示，它只是简单地重新调整其基于风险的定价。
为了分析该政策的利弊，Bloomberg News采访了乔治华盛顿大学商学院研究抵押贷款和房地产市场的教授Vanessa Perry。以下是她的回答，经过轻微编辑以保持长度和清晰度。
**问：**FHFA为什么要改变抵押贷款费用？
**答：**FHFA已经采取了多项措施，增加了低收入和中等收入借款人以及历史上处于劣势地位、传统上代表性不足的群体的购房机会。要做到这一点可用的杠杆很少，但一个方法是降低那些可能信用不佳的人的成本。这些变化至少试图为这些借款人在传统市场上提供更便宜的住房贷款选择。
在某种程度上，背景中总是存在某种程度的交叉补贴。但这更多是在概念层面上，而不是我认为这里真正发生的事情，即整体调整。更准确地说，FHFA所做的是审视风险所在，并重新评估承担这些风险的整体成本。
FHFA拥有关于多年和多个经济周期的所有这些数据，这些数据显示哪些特征最有可能导致违约损失，这些数据是这些新价格的基础。
**问：**由于这些变化，谁将不得不支付更多的抵押贷款费用？
**答：**有一些信用记录良好的人将支付更多，但这些人大多是首付较低的人。并不是每个信用记录良好的人都会支付更多。这里并没有这种直接关系，它不会影响任何特定类别的借款人。
基于风险定价并不是什么新鲜事。虽然复杂，但业界普遍认可违约风险的两个关键驱动因素包括资产净值——即贷款价值比或首付比例——以及信用历史。
**问：**购房者应该如何应对费用调整？
**答：**我对信用记录高和低的人给出相同建议。那就是：与您的贷款人交谈，也许与多个贷款人交谈，确保他们向您提供包括传统贷款的前期和长期成本以及联邦住房管理局贷款的选项。
这很重要，因为这些变化已经改变了这两种抵押贷款之间的竞争格局。根据一个家庭的财务状况，一种可能比另一种更有利。这些费用变化已经改变了这种选择，使其不像以前那样直截了当。借款人可能真的会在一个市场与另一个市场上节省大量资金。因此，现在有必要提前进行比较。
拥有更高的存款可能有助于降低费用，但也可能不会。这还取决于借款人的信用评分。没有银弹，因为他们没有一概而论地增加。有些费用根本没有变化，但其他费用却上涨了。这就使得情况更加复杂。一般来说，提前拥有更多的权益是一件好事。然而，这其中存在权衡。如果对于这种权衡你没有任何财务利益，那么可能有其他事情可以用那笔钱做，而这些事情可能会比额外支付的金额带来更高的回报。