拜登希望在抵押贷款市场中实现公平竞争 - 彭博社
Austin Weinstein, Prashant Gopal
亚特兰大一套公寓外的“待售”标志。
摄影师：Dustin Chambers/Bloomberg拜登政府正寻求扩大首次购房者和低收入购房者的购房机会，旨在减少一些与抵押贷款相关的费用，因为美国正面临数十年来最严重的住房可负担性危机。
联邦政府一直在推出一些改变，以减轻这些借款人的一些成本。在其中一项举措中，备受青睐的房屋融资来源——联邦住房管理局将会将其保险的抵押贷款的保费降低0.3个百分点，据白宫的一份文件显示，这将使购房者每年节省大约800美元。
政府的另一部分——联邦住房金融局——一直在调整房利美和房地美贷款的前期费用，以消除购房的另一个障碍，特别是对少数族裔。
政府的这些措施是至少十年来在抵押贷款市场中试图实现公平竞争的最大举措之一。美国长期以来一直面临着由剥夺少数族裔几代人积累财富的政策造成的黑人和白人购房差距。不平等随着近年来房价的飙升而持续存在，一些人认为这是在疫情期间开始的5万亿美元的再融资热潮进一步加剧了。
“这将推动负担能力向前迈进，”负责联邦政策的中心负责借贷政策的Mitria Spotser说到联邦住房管理局的保费削减。“从立即的角度来看，我认为更多的消费者会发现他们正在寻找的抵押贷款对他们来说更加负担得起。”
首次购房者
抵押保险费的削减和费用减免凸显了联邦政府解决不平等问题的努力。这些举措将帮助大量首次购房者：自2009年以来，FHA已为超过910万名消费者提供抵押贷款保险。
副总统卡玛拉·哈里斯于周三宣布了FHA的削减。据白宫称，超过80%的FHA借款人是首次购房者，超过25%的借款人是有色人种。
“我们意识到，FHA贷款的月度成本仍然太高，”哈里斯说。“我们预计，通过这种新方法，每年将有超过85万美国人受益于这一折扣。”
另一些调整来自联邦住房金融局，影响了房利美和房地美的费用，这两家抵押贷款巨头自2008年以来一直处于政府控制之下。
政府已经完全豁免了房利美和房地美对于收入在某一地区中位数或高达高成本地区平均值120%以下的首次购房者的前期费用。这些变化本月生效。从五月开始，一些信用评分较低的借款人的成本将下降，而信用评分较高的购房者的成本将上升。监管机构还为某些负债收入比率较高的购房者增加了新的费用。
豁免前期费用可能相当于将某些借款人的利率降低一个百分点，堪萨斯州Lenexa的Bay Equity Home Loans的贷款主管Shelby Bartelt表示。
尽管这些努力将有助于使一些借款人更容易获得融资，但批评者认为，这实际上是为了纠正一个巨大且长期存在的不平等所做的边缘努力。一些专家表示，这引发了关于在房价开始下跌并潜在经济衰退逼近之际放松信贷风险的棘手问题。
FHFA发言人亚当·拉塞尔表示，费用削减将使“未受服务的借款人”购买房屋变得更便宜。为了保护房利美和房地美的财务状况，其他借款人的费用将会上涨，比如用于第二套房的贷款。
紧张市场
如今，购房者面临着艰难的美国住房市场。去年，借款成本飙升，使许多消费者被挤到一边，导致销售额暴跌。根据抵押银行家协会的数据，截至2月17日的那周，30年期固定抵押贷款的平均合同利率达到6.62%，是去年11月以来最高的。
尽管最近几个月房价略有下降，但从全国范围来看，仍然高于一年前，挤压了潜在购房者。这些压力又因为房屋供应不足而加剧。根据Redfin Corp的说法，拥有较低借款成本的房主不愿放弃这些利率，导致最近几周新房源数量下降。
库存可能会变得更加紧张，因为一些想要新房或更大空间的升级购房者——拥有更高信用评分和更高收入的房主——可能会在新抵押贷款上面临更多费用。这可能会阻止这些人将他们目前的房屋列出，据加州罗斯维尔的大型非银行贷款机构美国太平洋抵押公司首席执行官比尔·洛曼表示。
马克·卡拉布里亚曾在特朗普政府下负责FHFA，现在是受自由主义倾向的智库卡托研究所的高级顾问，他表示现在是扩大信贷范围的特别危险时期。信用较差且首付较低的购房者最容易受到工作丧失的影响，这可能导致他们无法偿还贷款。
谈话应该是关于如何为经济衰退做准备，“但相反的是：让我们在海啸期间把某人放在橡皮救生艇上，”他说。
乔治·华盛顿大学商学院教授范妮莎·G·佩里表示，她支持这些变革，但认为由于当前市场状况和缺乏可负担房屋出售，影响可能有限。
“这是针对历史上处于劣势的有色社区的前所未有的一系列努力，”佩里说，她还是城市研究所的非常驻研究员。“尽管已经迈出了重要的一步，但它们无法起到太大作用，因为没有足够的单位供人们购买。”