加拿大金融家史蒂芬·史密斯如何从房地产市场赚取数十亿美元——彭博社

史蒂芬·史密斯

摄影师：加利特·罗丹/彭博社

也许没有人比加拿大金融家史蒂芬·史密斯更从世界上最大的房地产繁荣中赚取更多的钱。

但正如史密斯所说，他建立了自己的财富——彭博估计约为36亿美元——而从未需要房地产价格飙升。

这在很大程度上要归功于他在过去三十年里对加拿大抵押贷款市场的投资——押注反对许多人，包括大批美国空头卖空者，预期的崩盘。

当去年加拿大央行加息时，价格实际上开始下跌时，大多数空头已经放弃了。史密斯认为，那些下跌的最糟糕时期现在已经结束了。

去年同意支付17亿加元（12.6亿美元）收购抵押贷款公司Home Capital Group Inc.时，该公司的股价因担心房地产市场下滑而下跌，而加拿大借款人已经是发达国家中最负债的。

“我相信必须是抑郁型的情况，才会出现任何问题，”71岁的史密斯在多伦多办公室接受采访时说。

史密斯从未看好加拿大房地产的价值，但看好其抵押贷款规定的审慎性。他说自己是少数认为“幸运”有监管机构的金融人士。

“在加拿大进行的抵押贷款实际上都是直接或间接通过官方监管机构进行的，”史密斯说。“这就是我押注的地方。”

史蒂芬·史密斯摄影师：加利特·罗丹/彭博社联邦政府以各种方式对抵押贷款业务施加影响，例如鼓励放贷人在整个行业维持一种贷款标准底线。至少到目前为止，这有助于使加拿大的房地产市场更具弹性，放贷人更不容易亏损。

正是上世纪80年代的加拿大房地产市场下滑——当时的抵押贷款利率接近20%——结束了史密斯对直接暴露于房地产价值的兴趣。当时，他正在多伦多市中心建造联排别墅，但由于借款成本超过了他可以出售这些物业的价格，他被迫宣布个人破产。他说，除了用于个人使用的住房外，他再也没有直接投资房地产。

就在那之后，史密斯和合伙人莫雷·托斯在1988年创立了他们的抵押贷款公司，第一国家金融公司。由于加拿大的抵押贷款规定：放贷人甚至在抵押品——房屋——被出售后仍可追索借款人的损失，该公司在90年代初的经济衰退中保持了小规模但盈利。这意味着即使情况变得困难，加拿大人也有强烈的动机继续偿还他们的抵押贷款。通常要求首付低于20%的借款人购买抵押贷款违约保险。

然后，随着2006年和2007年美国房地产市场开始出现裂痕，加拿大的监管机构逐渐实施了更严格的贷款批准规则。抵押贷款的最长分期付款期限从40年缩短到35年，对于投保借款人则为25年。最高风险的借款人被禁止不断利用房产价值的增长来进行再融资，而不是偿还贷款，新借款人需要接受压力测试，以确保他们能够承担更高利率下的贷款偿还。

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“关注借款人偿还能力应该是基本的，”曾在联邦财政部担任官员并领导实施这些规定的杰里米·鲁丁说道，后来他成为了加拿大银行监管机构的负责人。“在住房抵押贷款领域存在的风险倾向是仅仅基于房产价值放贷，认为‘我不需要太在意这个人是否能够偿还贷款，因为我可以没收房产并拿回我的钱。’”

随着这一监管框架的建立，史密斯加大了对加拿大消费者贷款的投入。

当美国国际集团被迫 出售 其加拿大抵押贷款保险业务时，史密斯于2010年与安大略省教师养老金计划合作收购了该业务。而他在2021年收购消费者贷款公司Fairstone Financial的策略是让其从市场融资转向吸收存款，这需要遵守更多的监管规定。

“他相信只要人们有工作，抵押市场就会继续运转，”当时负责安大略省教师养老基金的吉姆·利奇说。“他们的房子是他们最大的资产，他们会尽一切努力保住它。”

甚至史密斯在First National的老商业伙伴和他自己家人的成员都质疑继续增加对加拿大借款人的敞口是否明智。但史密斯表示，每当他对自己企业之一的受监管抵押贷款组合进行压力测试时，他发现除了最灾难性的情况外，它们都能经受住考验。

“他们认为这是一个真正严重的错误，”他说。“我喜欢受监管的框架。所以在这个意义上，我有点价值投资者。”

史密斯预计房地产市场调整的最坏时期已经过去。摄影师：卡玛拉·莫罗祖克/彭博社在评估在当前房地产市场低迷期间收购Home Capital时，也考虑到了相同的因素，这一市场已经看到全国房价从去年峰值下跌了16%。由于加拿大的监管确保借款人有足够的收入来支付他们的抵押贷款，即使在当前利率水平下，假设他们保持就业，史密斯认为不会有很多人被迫出售房屋。即使价值还有一点下跌，或者只是在这个水平上反弹，史密斯预计房地产市场调整的最坏时期已经过去。而且，他相信，人口增长和住房供应受限将促使市场复苏。

“人们仍在偿还他们的抵押贷款，”他说。“有压力吗？没有。所以我认为这是一个机会。”

这种反弹可能已经开始形成。在全国范围内，二月份的房价下跌速度是近一年来最慢的，而来自多伦多和温哥华的最新数据表明它们已经开始反弹。

并非所有人都如此乐观。曾预测美国房地产崩盘的经济学家大卫·罗森伯格表示，加拿大房价目前的调整只完成了一半，甚至更少，因为与收入等经济基本面相比，价值仍然被夸大。罗森伯格预计还会出现他所预期的价格下降幅度，他表示，即使最谨慎的贷款批准也可能无法阻止抵押贷款损失。

“你不能简单地说人们会偿还他们的抵押贷款，因为，取决于房价下跌的程度，如果你的房屋净值变成负数，你可能会把钥匙交还给贷款人，”他说。“任何涉及抵押贷款市场的东西我都会远离。从个人层面来看，我最后一次交易是退出加拿大的抵押贷款投资。”

围绕房地产市场出现的焦虑也可能导致新一轮的规定制定，这可能会影响抵押贷款业务的盈利能力。加拿大银行监管机构目前正在与行业就一项提议进行磋商，该提议旨在限制被认为占借款人收入比例过高的贷款。

这可能会让针对收入不稳定的借款人的业务变得更加困难，比如Home Capital，该公司的目标客户是合同工、自雇人士和新移民。

当涉及到这个特定的提案时，史密斯表示这可能是一个过多的规定，他计划参与监管机构的磋商。

与此同时，他正在寻找进一步的收购。虽然他表示愿意收购不同类型的企业，但他仍倾向于坚持金融服务。

“他的投资组合并不是很多样化，”退休的养老基金首席利奇说。“但你肯定不会想要押注反对史蒂芬·史密斯。”