英国商业地产的看涨理由 - 彭博社

伦敦城市的摩天大楼和建筑物。

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英国商业地产的看涨理由

一个小提示：Money Distilled下周休息。我们将于4月17日星期一回来。祝你周末愉快。

本周早些时候，我们看了一下英国商业地产的一个领域 — 工业地产股票 — 在美国私募股权巨头黑石集团决定加入并向Industrials REIT Ltd提出要约之后。

我说我们会回来看看更广泛的行业，因为这是一个逆向投资者可能感兴趣的领域。

毫无疑问，REITs总体上受到了重创。在过去的一年里，拥有44家成员的FTSE全股REIT子行业一直是指数中表现最差的重要行业，下跌了35%。在今年至今，它并不是表现最差的行业，但仍然排在前10名之内，下跌了约3%，而整体指数则上涨了2.6%。

这是完全合乎逻辑的。对于REITs的空头理由很容易解释。一切都与利率有关。利率上升了。这意味着发生了两件事。

首先，任何购买商业物业的人现在都会要求更高的租金收益率，以使购买办公楼等物业的风险相对于将资金存入银行账户或政府债券变得值得。这意味着要么租金必须上涨，要么办公楼的销售价格需要下降，或者两者兼而有之。因此，当利率上升时，资本价值立即受到打击。

其次，更高的利率意味着房东承担的任何债务将变得更加昂贵，无论是现在（如果是浮动利率）还是将来（当债务续约时）。

简而言之，利率上升意味着REIT资产价值下跌，而任何使用的杠杆成本上升。这是一个令人不快的组合。

除了这个非常基本的问题，还有一堆其他的担忧。 Covid使许多经济活动受到了影响。没有人能够完全弄清楚关于人们在家工作以及这对不同地区的物业需求意味着什么的“新常态”将会是什么。

与此同时，衰退的担忧仍然很高。如果经济陷入困境，那意味着企业破产并停止支付租金，给商业房东增加了困境。

除此之外，我们刚刚在美国和欧元区经历了一场小型银行危机。历史表明，银行危机和商业房地产崩盘经常是密切相关的，因为所有这些流动性不足和隐藏的杠杆。把所有这些都放在一起，很清楚地可以看到为什么这个行业一直在挣扎。

因此，虽然承认形势艰难，但也要承认市场显然已经意识到了这一点，那么一个持不同意见的人可能会提出什么看涨的理由呢？

什么可能会变好？

正如我们都需要不断提醒自己的那样，市场不是关于绝对水平 — 而是关于期望。如果你认为明天会是糟糕的一天，结果却只是普通的，那就是一个相当大的升级。

那么市场可能会有什么意外呢？

最明显的看涨点是英国经济的表现比预期要强。现在，这并不意味着太多，因为预期本来就非常低。但迄今为止已经避免了衰退，看起来今年也将继续如此。

如果经济比预期强劲，那也意味着企业将继续需要场地，并且他们将继续支付租金。

如果是这种情况，那么你可能可以提出一个论点，即在9月和10月的英国国债恐慌之后，由于上升的利率造成的潜在损害已经被正确地定价进去了。市场现在可能过于悲观，将衰退和银行危机风险叠加在其中。因此存在潜在的机会。

例如，那个富有想象力命名的英国商业地产信托有限公司（UKCM），其投资组合大约60%位于工业地产，本周早些时候报告称，他们已经成功出租了三个工业单位，租金不仅比以前的租金高得多，而且超过了ERV（“估计租金价值”）。这意味着有稳固的需求。

该房地产投资信托目前以2022年12月的净资产值（NAV）为基准交易，折价约36%，而股息约为6.5%。Numis研究员Colette Ord指出：“鉴于低杠杆、银行余地和可用火力，我们认为这些股票具有价值，尽管背景是房地产持续疲弱的情况。”这并不是一个令人信服的推荐，但你可以看到其吸引力。

办公室怎么样？

那是工业空间。就办公室而言，关于在家工作，我最好的猜测，大部分是凭经验，我们将平均每周在家工作两天。你会有一些完全远程工作和一些全职办公室工作。但总的来说，已经有办公室的公司仍然需要办公室。

假设经济本身保持稳固，对办公室需求的推动因素现在将是能源效率。简单来说，对高质量的“绿色”办公室的需求将增加，而低质量的库存将被抛在一边，或进行升级。

就进一步调查的想法而言，经纪公司Stifel对几家伦敦大型办公室投资进行了“买入”评级，包括Land Securities Group Plc，Derwent London Plc和Great Portland Estates Plc。“我们的观点是，资本充裕的上市部门将相对轻松地承受资本价值下降的压力，”该经纪公司在最近的研究报告中指出，并补充说，这些房地产投资信托公司都包含“潜在的办公室开发项目，以满足不断增长的高端市场需求。”

当然，在商业地产市场还有许多其他领域可以探索，需要明确的是，这些都不是深入分析。你需要进行自己的研究，很多事情可能会出错。利率可能会继续上升。经济衰退可能会出现。

但关键是，这个行业在相对短的时间内已经定价了很多损失，随着利率上升后紧随其后的银行恐慌，现在看起来确实是深入挖掘的好时机。

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我今天早上读了什么

• 不要错过 Merryn 的新专栏 ，她在其中解释了为什么英国股市 需要另一个 Nigel Lawson。
• 与此同时，在新的 In The City 播客中， 老朋友 Jim Mellon 与 Francine 和 Dave 谈论为什么 英国和城市的未来光明。
• Marcus 认为 央行加息周期即将结束 — 部分原因是商业银行正在 代替他们的工作。
• 提醒一下，今天是新税年的开始 — 如果你想知道 财政拖累会对你造成多大影响 ，这里有 三月预算后我们写的详细指南 。

“新税年快乐！”摄影师：Chris Ratcliffe/Bloomberg### 午间市场

我的同事 Kristine Aquino 和 David Goodman 快速更新 今日英国市场*…*

“英国市场迄今为止相对平静，英镑兑美元的汇率保持在1.24美元以上。本周英镑受益于美元的回落，这是由于美国数据低于预期，对更多加息前景产生了怀疑。”

“这些怀疑也助长了英国国债的涨势，使得10年期收益率降至一周多来的最低点。”

“富时100指数连续第二天上涨，房地产股领涨，因为房地产市场出现更多稳定迹象。”

总体而言，富时100指数上涨约0.8%，至7,720点。黄金价格略有回落，至每盎司2,018美元，布伦特原油价格约为每桶85美元。

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每日一句

‘我一直认为自己是一个稳重、风险规避的人，在投资时一直依赖于较大的安全边际。’

Chamath Palihapitiya

社交资本创始人兼首席执行官

这位曾被誉为“SPAC之王”的人在最新致投资者的信中坚称自己实际上是价值投资者。### 再次对… 房价进行估值

• 1.6% 3月份Halifax记录的英国房价年度上涨幅度，比其竞争对手全国建房贷款机构稍微乐观一些。

在你离开之前…

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周五需要关注的主要故事包括：

• 美国非农就业数据已经公布，市场一如既往地将对其进行密切关注。

不要错过 《In The City》播客。 每周，彭博社的弗朗辛·拉夸和大卫·梅里特将走进伦敦金融城的幕后。

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