房地产2023年：房屋市场最繁忙的季节起步不均匀 - 彭博社

德克萨斯州奥斯汀的住宅区。

摄影师：Jordan Vonderhaar/Bloomberg随着美国关键的春季房屋销售季的开始，房地产市场正在努力寻找立足之地。对于购房者来说，他们能否获得交易取决于他们的选择地点。

与一个月前相比，二月份签订合同的购房者更多了一些，而贷款成本的轻微下降为一些人带来了一些缓解。但由于房源短缺和仅仅开始缓解的支付能力危机，交易仍然受到阻碍。现在，市场正在应对区域银行倒闭的后果以及它可能如何影响利率和消费者信心。

对于房屋交易的双方来说，这将不会是一个轻松的时期。在拉斯维加斯和德克萨斯州奥斯汀，购房者稀缺。在纽约和波士顿的郊区，需求很大，但市场上却很少有房源。而在旧金山湾区，银行动荡已经吓跑了购房者。

需求增强的因素——购房者希望抓住贷款成本下降的机会，或者需要更多空间——是否能够战胜逆风，将在未来几周内展现出来。

“最大的挑战最终不是抵押贷款利率，而是房源，”First American Financial Corp.的首席经济学家Mark Fleming说道。“我们将从哪里找到房子呢？”

在疫情热潮之后冷却房地产市场是美联储在试图控制通胀并通过加息来导航的棘手计算的一部分，同时也在努力防止经济衰退。全国大部分地区的房价正在下降，S&P CoreLogic Case-Shiller指数显示自6月份创纪录高点以来下降了3%。但是新房源的匮乏使得房价没有下降太多 —— 这种情况在经济衰退发生时可能会发生变化。

在全国范围内，房屋待售新房源在截至3月19日的四周内较去年同期下降了22%，这是自房地产市场在疫情初期停滞以来的最大跌幅之一，Redfin Corp. 上周报告称。美国大部分现有抵押贷款利率低于4%，40%的贷款是在2020年和2021年购房狂潮期间产生的，当时利率一直处于创纪录低位，根据Black Knight Inc.的数据。这意味着目前的房主没有动力搬家并承担更高的贷款成本。

美国前50大城市中有一半的房价下跌

来源：Redfin

注：数据包括2023年3月房价的同比变化

在纽约州北部的罗切斯特，房产在几天内被列出并在买家争夺中消失，许多买家来自东北部更昂贵的市场。当地护士吉娜·迪拉尔和她的工程师男友正在尝试购买第一套房子。他们在过去三周里错失了四处房产。

与经纪人Kelly Roche合作，他们愿意为他们竞标的第一栋房子支付高达24万美元：一栋标价17.8万美元的三卧室木瓦房，Dilal形容为普普通通。她说，这栋房子收到了32份报价，而击败这对夫妇的六份出价都是全款。上周，他们在另一栋房子上加价4万美元，仍然没有成功。

“我不知道这是否应该加快我们购买的紧迫感，还是退一步，”她说。“随着过程的延长以及我们看到银行的情况，我感到有些紧张。”

奥斯汀作为疫情繁荣的中心，卖家面临着降低价格的压力，否则就有可能让他们的房源变得陈旧，当地经纪人Eric Bramlett说。他表示，奥斯汀都会区二手房待售的成交量在截至3月的年初至今的时间段内至少五年来最低，比2019年的水平低20%。

传统上，春季是购买和出售的黄金时间，但今年美国各地的情况似乎比往年更疲软。这在很大程度上要归咎于更高的抵押贷款利率。尽管上个月的房屋销售合同从一月份开始有所上升，但根据全国房地产经纪人协会的数据，按季节调整后的待售房屋销售合同在二月份从未低至2009年的这个水平。

来自Redfin Corp.的更近期的数据显示，该经纪公司追踪的所有50个人口最多的地区的合同年度下降。截至3月19日的四周内，拉斯维加斯的交易下降了54%；加利福尼亚州萨克拉门托下降了近50%；西雅图和俄勒冈州波特兰下降了47%。

纳什维尔一处住宅外的“开放日”标志。摄影师：卢克·夏雷特/彭博社卖家还面临来自积极降价以吸引买家进入销售办公室的房地产开发商的竞争。Zonda首席经济学家阿里·沃尔夫表示，由于美国二手房供应如此短缺，新房现在占住房库存的30%，是正常水平的两倍多。

她说，所有的折扣都创造了一个购买新房的坚实价值主张。每个社区的销售额一直在德克萨斯以东地区激增，甚至相对较慢的西部地区也在改善。

沃尔夫说：“建筑商找到了市场，消费者也出现了。”

由于加利福尼亚硅谷银行倒闭带来的金融动荡，投资者押注美联储可能放缓加息步伐，从而降低了抵押贷款利率。根据周四发布的房地美数据，30年期固定贷款的平均利率为6.32%。在本月危机爆发之前，这一利率曾达到约7%。

First American的弗莱明预计利率将在6%和7%之间波动。他表示，好消息是供应紧缺将阻止房价暴跌，如果它们继续下跌，需求将开始在疲软市场中回升，从而提振销售。

高利率冲击有抵押贷款的买家

购房贷款申请接近28年低点

来源：抵押贷款银行家协会

鉴于市场最近对利率的敏感性，30年期贷款降至6%并保持在这一水平可能足以创造更强劲的季节条件，除非发生严重衰退或更严重的失业，Zillow首席经济学家斯凯拉·奥尔森表示。这可能有助于提振购房贷款申请，这一指标在最近几周已从28年低点略微上升。

“如果最近几个月教会我们什么，那就是我们不能指望按任何方向都有平稳的抵押贷款利率路径，”她说。

对于有更多资金可以支配的买家来说，更高的利率只是新常态。在康涅狄格州，新婚夫妇Kim Leung和她的丈夫Chris不得不比其他竞标者出价高出459,000美元的三卧室West Hartford房屋的挂牌价的20%才能胜出。

“我们不想将事情搁置两年，三年，”Leung说。“我们必须为我们的家庭做正确的事情。”

另请参阅： 美国人需要比以往更富有才能购买第一套房

在佛罗里达州奥兰多，电视新闻制片人Katrina Scales和她的男朋友在竞标了16处物业后终于放弃了。她说，两年前他们看过的一套188,000美元的三卧室公寓最近以将近多出近100,000美元的价格重新上市。

“这令人失望，”Scales说。“我看不到我们很快就能购房的道路。”