SVB崩溃震动了经济适用房市场 - 彭博社

承包商在旧金山一处2019年完工的住房改造项目外填补街道上的洞，该地区的租金中位数为3650美元，房屋的中位售价超过120万美元，据Zillow称。

摄影师：Amy Osborne/Bloomberg硅谷银行的倒闭不仅动摇了支撑该地区经济的科技初创企业，也使在美国最昂贵市场之一——旧金山湾区——努力建设经济适用房的非营利机构陷入困境。

该银行在过去20年里向旧金山湾区投入了超过20亿美元的经济适用房投资和贷款，同时还在马萨诸塞州和洛杉矶进行了其他投资。尽管联邦政府承诺保护存款人，但依赖该银行提供建设贷款的经济适用房开发商处境更加不确定。硅谷银行的崩溃可能导致建设延迟，并破坏开发商必须满足以获得联邦补贴资格的融资期限。

“如果需要两个月时间来更换您的建设贷款人，那将导致数百万美元的利息成本，但您也可能错过联邦期限，”加利福尼亚住房合作伙伴关系的总裁兼首席执行官Matt Schwartz表示。“我们需要来自正在重组硅谷银行的联邦政府机构的明确承诺，确保经济适用房承诺将立即得到履行。”

所有这些都发生在加利福尼亚城市受到加文·纽森州长的挑战，要求遵守新的州法律，其中包括强制建设更多的住房，包括经济适用房。

在旧金山，至少有五个经济适用房项目与SVB有关，根据市长办公室的信息。其中三个项目仍在施工中，预算依赖于由SVB融资的建设贷款。另一个项目，Kelsey Civic Center，上周原本计划获得5200万美元的建设贷款，但由于SVB的解散而未能实现。

“其中一些项目可能会陷入困境，或者为支付工人而苦苦寻找融资，”市长办公室的发言人安妮·斯坦利说。她表示，一些项目可能可以获得其他资金来支付承包商和施工团队。但其他项目依赖于这些贷款。“如果这些人无法得到支付，工作就会停止，”她说。

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马修·富兰克林，MidPen Housing总裁兼首席执行官，这家总部位于湾区的非营利开发商目前拥有超过9,000套经济适用房单位，正在建设中的有1,500套，表示他的组织与硅谷银行有着重大关联。MidPen目前与SVB有两笔建设贷款，用于旧金山的莎丽·奇索姆村，这是旧金山第一个教育工作者住房项目。在圣何塞，MidPen正在开发一个专门面向无家可归者的108单元项目。在东湾的利弗莫尔，这家非营利机构正在为发展受到发展障碍的成年人建造一个44单元的综合体。富兰克林表示，利弗莫尔项目预计将于4月1日通过住房税收抵免获得约1450万美元的资金，而对于圣何塞项目，贷款上的230万美元建设提款随时可能到账。

“如果你正在进行建设，最糟糕的事情就是在中途停止融资，”富兰克林说。

根据富兰克林的说法，长期与他合作的银行合作伙伴SVB的社区发展金融团队已经保证至少有45天的就业，并建议MidPen按计划继续建设。然而，富兰克林表示，他和其他非营利开发商担心，如果没有SVB，将会减少未来项目的融资选择。

未来融资

FDIC现在正在寻找SVB的买家，接管该银行的金融机构也可能接管他们的贷款。幸运的是，圣弗朗西斯科住房加速基金的首席执行官Rebecca Foster表示，SVB的建设贷款往往锁定在固定利率。

“在这种相当不确定且相对波动的利率环境中，这提供了很多预算确定性，”她说。（尽管他们的几个非营利合作伙伴与SVB合作，但Foster表示，住房加速器与该银行没有任何账户或贷款。）

另一个复杂因素是，大多数经济适用房项目依赖于联邦低收入住房税收抵免（LIHTCs）计划的补贴，这是美国建造新经济适用房的主要引擎。税收抵免让投资者减少他们的联邦税收责任，以换取投资于经济适用房开发项目。由LIHTCs支持的物业所有者被要求在30年内保持低于市场租金的租金。

住房税收抵免还伴随着联邦要求和合规截止日期。除了面临由SVB支持的项目中途遇到的开发商的问题，不确定性可能会延伸到未来的提案。在许多州，今年的低收入住房税收抵免分配申请窗口即将开放。原计划在4月申请信贷的加利福尼亚开发商可能正在忙于寻找另一家财务合作伙伴。

“所有这些涉及税收抵免的交易时间都在流逝，”加利福尼亚住房合作伙伴的Schwartz说。

对于未能继续进行的经济适用房项目，未使用的住房税收抵免将在年底退还给分配它们的州机构。这意味着从长期来看，由于这些抵免需求量大，经济适用房单位不太可能出现净流失。但是，不稳定的新情况使本已具有挑战性的流程变得更加困难，延误可能会产生连锁效应，可能会威胁到已准备就绪的经济适用房开发项目的可行性。

“项目的挑战在于它们通常需要按时移动，以保持所有其他资金来源的完整性，”曾在旧金山从事经济适用房项目的建筑事务所OpenScope Studio的首席建筑师兼创始人Mark Hogan说。重新开始与另一家贷款人合作可能导致项目错过后续融资截止日期，同时产生利息并累积整体建筑成本。

SVB在2022年12月宣布向四家社区组织投资了1750万美元，其中包括硅谷住房信托，后者本身是该地区经济适用房开发商的贷款人。Housing Trust的首席财务官Julie Mahowald表示，失去备受住房提供者尊重的SVB社区发展金融团队将产生重大影响。

“无论新银行组织了什么，那个空间都需要被一个和硅谷银行一样致力于社区发展金融的人填满，”她说。