在以汽车为中心建造的城市中，无车生活能成功吗？- 彭博社

一个被设想为休斯顿无车发展的核心的工业空间改造的渲染。

渲染由Concept Neighborhood提供

长期被誉为潜在变革的无车发展正在亚利桑那州坦佩逐渐变为现实。

在Culdesac，一个没有住宅停车位的中型公寓和零售空间集合中，外墙已经建起。铺路石、壁画和沙漠仙人掌点缀着人行道和公共空间，现场餐厅和农贸市场最近开业。第一批居民将于今年五月搬入一栋16单元的建筑。

“大多数美国人希望住在无车社区，”Culdesac的联合创始人兼首席执行官Ryan Johnson说。“自从汽车出现以来，我们一直没有在建造它们。可步行的地区变得更昂贵，这使需求更高。”

一个占地17英亩、价值1.7亿美元的项目，自2019年底宣布以来一直是城市主义者的痴迷，Culdesac正被密切关注，作为一种新型无车发展的试验案例。

一系列趋势的交汇使得这类项目在财务上更具可行性和市场吸引力 — 尤其是在南部和阳光带，那里的区划规定通常更为宽松，但对汽车依赖和扩张的冲动同样强烈。新的交通选择，如叫车服务和越来越受欢迎的 电动自行车和电动滑板车，伴随着取消停车要求和优先考虑路径和自行车道的区划变化，为填充式开发开辟了房地产空间。再加上不断上涨的成本 拥有一辆车，放弃汽车钥匙可能并不是一个很大的牺牲 — 即使在围绕汽车使用建造的城市。

这类项目在建设上更具经济性，租金更便宜：2021年在美国建造一个停车结构的中位成本为每个车位25,700美元，根据建筑商WGI的说法。加州大学伯克利分校的Terner住房创新中心估计，停车为该州新建住房单位增加了高达每个单位36,000美元的费用。

无汽车开发项目Culdesac目前正在亚利桑那州坦佩市建设中。照片由Culdesac提供因此，强调私人汽车的新发展正在蓬勃发展。

在北卡罗来纳州夏洛特市，一家名为Space Craft的公司最近开设了The Joinery，这是一座83单元的无停车位住宅建筑，很快就全部租满了。Space Craft的首席执行官哈里森·塔克表示，这个不断扩张的大都会市场比其他美国大城市的监管更少，是这样一个项目的完美场所。近年来，夏洛特一直在推广以交通为导向的发展，并扩建其Lynx轻轨线路：The Joinery距离Parkwood站只有很短的步行路程。

尽管夏洛特拥有美国最高的汽车拥有率之一，但消费者对无汽车生活有很强烈的需求，新出现的出行选择的增多为融资提供了关键论据。“我们的产品为居民提供了更低的租金，比我们的竞争对手低100到200美元，并且是市场上最好的产品，因为我们能够从停车费中节省一些资金，”认为步行可达的城市社区将成为自己的房地产投资类别。塔克说：“经济案例非常强大。”

摆脱停车的转变也带来了一些难以量化的优势。开发商塔克表示，与通过停车楼进入的方式相比 — 这是建造公寓绕着车库（有时字面上）的常见布局 — 该开发项目在地面层设有一个大型公共入口，旨在建立社区。开发项目的两家零售租户，一家名为Night Swim的咖啡店和一家名为Protagonist的酿酒厂，提供了“第三空间”（工作或家庭之外的地方）供租户社交。

当然，这种步行城市主义的风格并不算是什么激进之举 — 这是自城市首次出现以来的模板。几十年前，拥抱新城市主义运动原则的开发商建造了几个类似配置的规划社区，优先考虑了行人通行和混合用途，最著名的是佛罗里达奥兰多市的庆典小镇。但在以汽车为中心、郊区化的现代美国，这样的空间仍然非常稀缺。

在最近的一份报告中，Smart Growth America的作者发现，在最大的35个大都会区中，步行城市主义占美国实际GDP的19.1%，而土地和住房仅占1.2%，人口占6.8%。因此，那些想要生活在步行社区的人可以期待支付溢价 — 对于购房者每平方英尺高出34%，对于多户家庭租赁公寓每月高出41%。

对于建设步行可达的项目的当前兴趣浪潮始于2008年经济衰退后的市场重置，据智慧增长美国研究主任迈克尔·罗德里格斯（Michael Rodriguez）表示，开发商们发现这些项目在经济上更具耐久性。

“对于全国各地的社区来说，步行城市主义正在变得经济上合理，只是一个选择，你想要还是不想要而已，”报告的合著者之一罗德里格斯说道。“许多城市使开发变得过于困难，这只会加剧价格压力问题。”

打造一个步行可达的群岛

夏洛特正在建设的另一个项目，CYKEL，也利用了该市的交通投资和发展法规。Seversville社区的这座104单元住宅塔楼优先考虑了两轮车辆的设施，而不是汽车：其底层的自行车中心设有现场自行车维修站和用于电动滑板车、货车自行车和其他微移动模式的空间。它也靠近一个公交车站和绿道，并将设有Uber和Lyft的接送点。整栋建筑只有少数停车位。

CYKEL的效果图，一个优先考虑自行车设施的新型无车公寓综合体。图片来源：BB+M Architecture大幅减少停车位意味着将这些节省成本转嫁给租户，Grubb Properties的高级合伙人布莱恩·布拉德利（Brian Bradley）表示。该建筑将符合低于该地区中位收入80%的居民的经济标准，这一努力在一定程度上没有依赖补贴，部分原因是放弃了停车位（位于机会区也有助于削减成本）。由于该建筑最早要到2024年春季才开始出租，布拉德利无法提供具体的租金或成本节约数据。

Grubb，管理资产达到19亿美元，已经追踪到他们租户中汽车使用量显著下降的情况。在其Link建筑中，这是2013年推出的多功能项目的一个子品牌，每间卧室使用的停车位数量在过去十年中从1.4下降到0.7。

虽然可以在几乎任何主要城市找到适合步行的新社区，但由于区域规划规则的限制，有意设计省略停车位或提供重要交通选择的项目长期以来一直具有挑战性。

休斯顿以其臭名昭著的宽松区域规划法规而闻名，似乎是这类发展的一个自然试验基地。但是，The Plant，这是一项拟议的项目，位于市中心以东的第二区，仅在城市最近放宽了部分地区的停车要求后才变得可行，这是社会企业家兼Concept Neighborhood负责人Jeff Kaplan说的。这些规定规定了新住房、办公和零售开发的露天停车位，这一政策在休斯顿成长过程中帮助保持了它作为美国最依赖汽车的城市之一。

Kaplan的公司正在领导该地区仓库和工业空间的长期改造，这个项目预计至少需要3.5亿美元。开发商拥有土地所有权并正在筹款，使用像The Plant这样的项目作为概念验证。

休斯顿第二区提议的综合用途项目的效果图，围绕着以前的工业空间建造。效果图由Concept Neighborhood提供该项目将包括约1,000个住宅单元，在商业场地设有少量停车位，并与一家电动汽车共享公司达成协议。 Kaplan表示，注重步行便利性，以及设有步行窗口的较小零售空间，可以帮助孵化独立和少数民族拥有的企业。

该项目的吸引力之一，以及类似项目在太阳带地区出现的原因，是人口统计数据。像丹佛、达拉斯和北卡罗来纳州研究三角地区这样的大都市区域是新兴的“超级明星地区”，根据总部位于纽约的开发商RXR的首席执行官斯科特·雷克勒（Scott Rechler）的说法。该公司最近宣布以9100万美元收购了北卡罗来纳州阿佩克斯（Apex）的一个1,000英亩综合用途开发场地，在那里计划进行30亿美元的项目。许多这些地区，拥有不断增长的创新和生物技术行业，比沿海的超级明星城市更具经济实惠，新来者正在寻找提供步行便利性和文化设施的开发项目。

休斯顿大都市区的人口也在显著增长，但缺乏这种连通的城市主义，Kaplan表示。计划中的社区将靠近自行车道、交通线路和布法罗湾公园和步道。“我们是最具文化多样性的城市之一，我们缺少真正庆祝这一点的公共驱动社区，”他说。

在夏洛特，太空工匠公司未来几年将开设三座更多的汽车灯公寓楼和商业项目，并计划进入另一个阳光带市场。虽然Culdesac首席执行官约翰逊没有具体谈论公司的下一个位置 —— 过去的报道提到了达拉斯、亚特兰大和北卡罗来纳的罗利等城市 —— 他确认正在筹备更多项目。

太空工匠公司的塔克认为，随着这些项目的扩建，将在城市中创造一种可步行的群岛。

“随着我们的项目越来越多地建成，我们将看到我们参与开发的夏洛特区域将拥有其他开发项目永远无法拥有的街道生活品质，”他说。“在全国范围内建设可步行的社区有很多机会。”