英国房价已经开始反弹了吗？- 彭博社

伦敦普特尼区一栋公寓楼外的房地产经纪标识。

摄影师：Jason Alden/Bloomberg欢迎来到 Money Distilled*。我是John Stepek。每个工作日，我都会关注市场和经济中最重要的故事，并解释这一切对你的资金意味着什么。*

房价已经开始反弹了吗？

现在投资者面临的最大威胁和机会是什么？今天下午4点，我将在 Twitter Spaces 上与 Merryn 和我的同事 Ben Stupples 进行讨论，关于这个话题 — 关注我的 Twitter 账号@John_Stepek，获取链接。

我本来打算再等到周四才写关于房价的内容，因为那时将会发布最新的 RICS（特许勘测师协会）报告 — 这是一个相当好的前瞻指标。

然而，鉴于它看起来相当乐观，我觉得我不能只是轻描淡写地跳过最新的 Halifax 数据，特别是因为我的同事 Marcus 不会放过它（他对房地产市场的看法比我更乐观 — 我们希望能在 Merryn Talks Money podcast 中邀请他分享他的看法）。

Halifax 使用了与竞争对手按揭贷款放款人 Nationwide 类似的数据集。这两个指数都是基于他们自己的按揭批准（因此排除了现金交易）。因此，虽然这些并不是“成交”，但这些数据是最终销售价格的相当可靠版本。

有趣的是，然而，哈利法克斯对2月的看法比全国更为乐观。根据哈利法克斯的数据，2月份房价环比上涨，这已经是连续第二个月了，而就在上周，全国报告称房价连续第六个月下跌下跌。

哈利法克斯认为，名义房价通胀率仍然保持在2.1%，已经连续三个月了。相比之下，全国认为房价年均下跌1.1%。

资本经济学的安德鲁·维沙特（Andrew Wishart）认为，这种差异可能是因为哈利法克斯比全国更快地根据当前的抵押贷款利率调整其指数。维沙特指出，在10月份抵押贷款利率飙升后，哈利法克斯的指数下降得比全国更快、更剧烈，他认为目前的反弹可能反映了此后利率的放缓。

近几个月来，利率确实有所放松。下面的图表显示了这一趋势，通过英格兰银行每月观察到的75%贷款价值比的五年期固定利率抵押贷款的平均宣传利率（即有25%存款/净值）。

顺便提一下，这更适用于利率走向，而不是具体的抵押贷款利率。这是因为这代表的是平均宣传利率，而不是消费者实际借款的平均利率。后者更可能接近当前的“最佳购买”利率 - 即略低一些，尽管随着恐慌的结束，这种差距正在缩小。

英国抵押贷款利率正在下降

房屋贷款成本正在从十月的飙升中放缓

来源：英格兰银行

利率基于平均宣传利率，而非实际贷款。

这无疑解释了为什么房地产活动在过去几个月相对于秋季的停滞有所回升。但这当然是从一个极端情况中恢复过来。

现在恐慌时期已经结束，利率预期已经停止下降 —— 请注意，例如，Nationwide最近在几个月的利率稳步下降后，将一些抵押贷款产品的利率略微提高 —— “根据Wishart的说法，‘哈利法克斯指数可能会在未来几个月内恢复下降’。

30年期抵押贷款

无论如何，这就是理论。从我的角度来看，我认为从一个月的数据中剖析并得出重大结论并没有太大价值。事实是，这些数字随着时间的推移是有用的，并且有很长的历史可供参考，但从一个月到另一个月，它们是混乱的，就像大多数统计数据发布一样。

我的基本观点非常简单：房价上涨是因为利率下降，这意味着抵押贷款利率下降。当抵押贷款利率下降时，相同的£1,000每月付款将为您提供比以前更大的抵押贷款，这意味着有更多的资金投入房地产市场。

利率已经大幅上升，抵押贷款利率也是如此。正如您从上面的图表中看到的，平均抵押贷款利率在大约十年前就没有这么高过，去年的国债恐慌除外。因此，那个£1,000每月的付款购买的抵押贷款更少，这意味着在房地产市场上投入的资金更少。

房价必须调整以反映这一点。对于房主和银行来说，好消息是通货膨胀可以起到很大作用，因此调整的相当部分可以在“实际”条件下进行（即由于通货膨胀的结果），而不是在名义条件下进行（如果价格下跌得足够快，可能会让人们陷入负资产）。

当然还有其他可能性。按平均基础来看，抵押贷款可能变得更加危险。目前，银行的抵押贷款簿相当稳固，与2008年崩盘前的情况相比肯定是如此。

银行承担更多风险可能会将更多资金投入房地产市场并支撑价格。例如，假设我们看到更多“创新”的抵押贷款产品，允许新买家以仅限利息的方式借更多钱。这将使给定的月供能够延伸得更远，但代价是使贷款风险大大增加。

我认为这次不太可能发生，主要是因为2008年的心理阴影，还有因为银行不想再次成为公众敌人。但这是我们会密切关注的事情。

更有可能的是，你可能会看到抵押贷款期限延长得比现在更长。英国金融贸易机构UK Finance最新的家庭财务审查显示，在2022年第三季度，大约一半的首次购房者贷款，以及超过四分之一的换房者，贷款期限超过30年。

对我来说，这是一项可能会更详细研究的内容，因为至少在我看来，这对长期储蓄意味着什么是一个相当令人震惊的统计数据（如果你仍在偿还抵押贷款，可能会难以为养老金提供资金）。

然而，鉴于我们显然已经在这条道路上走得相当远，很难想象长期抵押贷款还能走多远而不触及可行性的边界。正如英国金融本身所指出的那样，如果抵押贷款支付者遇到困难，而他们在延长抵押贷款期限方面已经达到最大限度，也会减少可用的“宽限期”选择。

不管怎样，让我们看看RICS调查在周四告诉我们些什么。鉴于抵押贷款市场的平静，我预计会有所改善，但至少我们可能会在交易和买卖双方之间的僵局方面得到一些信息。

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我今早读到的内容

• 不要错过Merryn的新专栏，关于一些最好的方法来保护你的投资免受通货膨胀的影响（这并不容易）。
• **僵尸资产：**黑石集团与一些贷款人之间就芬兰一组房产的争执凸显了后疫情时代低质量商业房地产面临的困难，克里斯·休斯说。
• 工作时间减少并没有让我们更快乐，艾丽丝·施拉格说 — 实际上，疲劳过度是一个不断增长的问题。所以如果工作不是问题，我们真的应该对四天工作周感到兴奋吗？
• **加拿大消费者的困境：**我一直在想，负债累累的加拿大消费者将如何应对不断下跌的房地产市场。现在我的同事阿里·奥尔特斯特回答了我的问题 —这是他的报告，情况并不乐观。（还要注意有关加拿大抵押贷款的一个有趣细节 — 许多抵押贷款提供固定付款但变动利率，因此随着利率上升，你偿还的本金比例会下降。如果利率上升得足够快，你将根本不偿还任何本金，问题就会开始出现）。

哦，加拿大。摄影师：克里斯托弗·卡萨罗夫·露娜/彭博社### 每日名言

‘我们已经在风险、欺诈、营销、前景等方面使用它了，这只是冰山一角。对我来说，这是非凡的。’

杰米·戴蒙

摩根大通公司首席执行官

这位银行首席执行官在最近接受彭博电视采访时将人工智能的潜力描述为“惊人”。 。### 给…一群犀牛定个价

• $10m 南非一个拥有全球最大白犀群体约13%的牧场的保留价，即将在下个月拍卖，如果您感兴趣的话。

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这里是周三需要关注的一些主要新闻：

• 加拿大银行宣布最新的利率决定。
• 在企业新闻方面，保险公司 Admiral、Legal & General和Hiscox发布全年数据。

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