英国房地产经纪人看不到住房市场复苏的迹象 - 彭博社

“待售” — 但是谁在买？

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房地产经纪人仍然感到沮丧

随着新年的开始，我们看到了一些数据，暗示英国房地产市场正在复苏。

最新的哈利法克斯数据表明，房价在1月份保持平稳，而不是下跌。各种房地产开发商报告称，与去年年底的低迷相比，销售有所回暖。巴拉特发展有限公司、Redrow有限公司和Bellway有限公司迄今均表示改善的预订率（尽管仍然大致上只是上一年的一半左右）。

因此，有趣的是看到最新的RICS（皇家特许测量师学会）1月份市场回顾并没有显示出这一点。绿色嫩芽主要是因其缺席而引人注目。

RICS调查并未测量任何具体数据。它只是房地产经纪人和测量员的意见。然而，他们的情绪在告诉我们未来价格可能走向方面有良好的记录。

每个问题都以“平衡”术语报告。例如，“新买家询盘”的负平衡意味着看到新买家询盘下降的经纪人数量多于上升的。

一月份，新买家询盘的读数连续第九个月下降 — 换句话说，总体上进入经纪人的人数较少。每位经纪人的销售量与十二月持平。

与此同时，同意价格的平衡连续第十个月下降，降至2009年4月以来的最低水平。这比分析师预期的要糟糕。

唯一的乐观之处在于对未来三个月价格预期的微弱上升。这可能听起来有点像抓草，但不应该被忽视，特别是当与房地产开发商和Halifax的消息一起考虑时。

下面的图表显示了RICS三个月价格预期平衡，提前三个月，与全国房价变化（由Nationwide测量）相比。正如您所看到的，事实证明测量员和房地产经纪人对市场有着相当敏锐的洞察力。

正如Capital Economics的高级房地产经济学家安德鲁·威沙特所说，“调查中没有迹象表明迄今为止的抵押贷款利率的轻微下降已经引发了市场的早期复苏。”该咨询公司仍然预计今年房价“将再下跌8%，加上迄今为止的4%下跌。”

抵押贷款利率

正如Wishart所指出的，这里的罪魁祸首是抵押贷款利率。

现在我想澄清一下，以防还有人仍然误以为抵押贷款利率仍然非常高并且正在飙升：事实绝对不是这样。

抵押贷款利率已经从十月由英国国债市场恐慌推高的高点大幅下降。现在房屋贷款再次充裕，没有信用良好的买家会面临不得不支付6%的风险。

市场一瞥显示，即使英国央行已经提高了关键的利率，利率仍在稳步下降，甚至现在可以获得低于4%的五年固定利率。因此，看到更广泛的房地产市场恢复一些平静也就不足为奇了。

然而，我认为我们都可以同意4%比一年前仅有不到2%的利率要高得多。如果利率保持在这些水平附近 —— 即使它们再降一点 —— 房价仍然需要调整到人们简单地无法借到更多的钱的事实。

如果您仍然对房价受利率影响的想法感到困惑，回顾一下发生在Covid爆发前几年的情况是很有教育意义的。

现在很容易忘记（我承认我自己也忘记了，直到前几天看了一张图表）。但在2016年底到2019年初之间，各国央行 —— 主要是美联储 —— 为了摆脱零利率做出了各种成功程度不同的努力。

美联储的利率一度回升至2%以上，而即使英格兰银行也设法将利率提高至0.75%（在不必要的脱欧后恐慌性降至0.25%之后）。

2019年利率上涨停止，部分原因是当时通胀并未造成任何问题，但主要原因是美国看起来越来越像是在走向衰退。因此，美联储实际上再次降息，然后当然，新冠疫情爆发，改变了整个计算方式。

总之 — 我的观点是这样的。房价增长正在趋缓。然后利率下降，价格开始再次上涨。然后新冠时代的货币政策使整个情况变得更加激烈。

即使没有其他因素，可以肯定的是，新冠的泡沫需要从市场中消失。这意味着Capital Economics的预测（以及许多其他评论员的类似预测）可能过于乐观。

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我今天早上读了什么

• 是选择通过被动基金还是主动基金进行投资的问题可能最终开始偏向主动基金。 Merryn解释了原因。
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每日名言

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史蒂夫·艾斯曼

投资组合经理，纽伯格伯曼集团

艾斯曼在《大空头》中因在2008年金融危机前押注次级抵押贷款而被永远铭记，他告诉《Odd Lots》播客说，市场现在正在经历一场范式转变。### 给…瑞典房市崩溃定个数字

• 20% 瑞典央行预计房价的峰值至谷底下跌幅度。它们已经下跌了16%。

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