房价下跌的一个简单原因-彭博社

苏格兰和英格兰北部的房屋价格略微更为实惠，但对许多人来说仍然难以负担得起。

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英国房价之所以下跌只有一个简单的原因

通货膨胀现在是央行家们头脑中最大的威胁（迟来的）。但在Merryn的新播客中，Macrostrategy Partnership的James Ferguson警告称通货紧缩可能就在眼前。

我们为什么要听他的？我认识James有一段时间了。他是我所知道的为数不多的“大思想家”之一，不仅准确预测了2008年的危机，而且还理解到随后的量化宽松措施不会导致通货膨胀，因为银行业的基本脆弱性。

*然而，他还准确预测到，封锁措施将导致比当时共识预期的更高的通货膨胀。简而言之，他的大预测都是正确的，所以我不会对此视而不见。*现在就来听听。

我们昨天谈到了十二月份新房贷款批准量的崩溃。虽然未来贷款批准量不太可能保持这么低（许多房地产经纪人已经急忙在Twitter上告诉我，一月份的生意相当忙碌），但这一切都与市场在适应更高利率的持续过程有关。

今天早上又有更多证据来自于英国较知名的房价指数之一 —— Nationwide的指数（有关各种指数之间的差异，请看这里）。这家建筑协会报告称，全英国范围内，一月份房价下跌了0.6%。这已经是连续第五个月的下跌，自2009年2月以来最长的连续下跌。

年度价格增长现在为1.1%，较十二月份的2.8%下降。房价现在已经比八月份的峰值下跌了超过3%，如果考虑通货膨胀，实际上房价下跌更为显著。

考虑到房地产经纪人和调查员一直在报告的普遍悲观预测，房价很可能还会进一步下跌，正如下面的图表所示，该图表显示了经纪人对房价年增长率的预期。

事实上，Capital Economics的Andrew Wishart认为这将是“2024年下半年之前最后一个正的年度读数。”

尽管从总体上享受着利率上升带来的增加利润，但银行在讨论他们的房地产市场前景时也很谨慎。Virgin Money今天指出，尽管总体拖欠情况保持稳定，但它“为应对生活成本上涨的客户提供支持，包括量身定制的宽限解决方案。”

一切都关乎负担能力

您可以研究各种统计数据，比如房价与收入的比率。您可以闲聊有效需求和实际需求（今天早上我在Twitter上进行了一次有点交叉目的的对话，关于这个话题，我可能部分地要为昨天的电子邮件标题有点挑衅负责）。

但要理解正在发生的事情最简单的方法是放弃一切关于供需的概念，专注于这一点：现在借钱买房的成本比去年这个时候更高，而工资虽然有所增加，但并不足以弥补这一点。

正如全国建筑协会报告的那样，“所有地区与2021年相比都看到了负担能力的恶化，以典型抵押贷款支付占工资收入的比例而言，现在所有地区都达到或超过了长期平均水平。”

“苏格兰和北部地区仍然是最具负担能力的地区，但即使在那里，按揭贷款支付占工资收入的比例也达到了十多年来的最高水平。”

简而言之，普通买家的购房预算更小，这意味着如果卖家想要卖掉房子，他们就必须降低房价。

就是这么简单。

并非灾难

房价崩盘甚至修正的想法往往会让普通房主心生恐惧，这并不奇怪，特别是因为我们最近的参照点是2008年。而且，我这个行业的人有时会谈论上升的抵押贷款成本是一个“定时炸弹”，或者它将对支出产生可怕的影响，这也没有帮助。

然而，房价已经大幅上涨，并且在短时间内。清除市场上的“泡沫”不会对普通房主的自我感知“财富”造成伤害。

更重要的是，我认为这对消费者来说不一定是一场灾难的另一个原因是，尽管今年有很多人必须重新抵押，但他们大多数是从固定还款按揭转移过来的。那些，想找一个更好的词，是你可以拥有的最保守类型的抵押贷款。

在处理如此重要的每月账单时保守是有道理的。但如果情况变得紧急，这里有选择。人们可以（也正在这样做，正如我的同事汤姆·里斯和达米安·谢泼德今天写的那样）转向浮动利率贷款，目前这些贷款比固定利率贷款便宜，尽管这会使你面临利率可能比任何人预期的都要高的风险。

那些感到压力更大的人可以延长他们的抵押贷款期限，甚至转向只付利息的贷款。我并不是说这是一个容易或明智的选择。但关键是系统中有余地。

跌落多远？

总的来说，各种评论员仍在预测价格下跌（忽略通货膨胀）高达12%（资本经济学），8%（万神殿），或“略低于10%”（我在彭博经济学的同事尼拉吉·沙赫 — 沙赫认为价格实际上比“基本面所能证明的”高出近20%，但强劲的劳动力市场应该阻止“差距迅速缩小”）。

我个人认为这些预测大致在正确的范围内（特别是如果再加上通货膨胀），但可能有点保守。

这是基于我自己的信念，即通货膨胀会比大多数人预期的更持久（不一定是今年，而是在更长期内），因此利率不会像一些人预期的那样大幅下降。我还假设失业率不会急剧上升 — 如果出现这种情况，那将是一个全新的问题。

但没有人能预测未来，所以我们拭目以待。

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我今天早上读到的内容

• **做空很困难，但也是必要的：**继上周晚些时候我为做空者辩护之后，我喜欢马克·鲁宾斯坦（Marc Rubinstein）的这篇专栏。
• **这不仅仅发生在英国，第二部分：**全球房价正在下跌 — 这应该清楚地表明，这主要是由于利率上升和购房能力下降，而不是特定的国内因素。如果你不相信我，可以在这里阅读。
• **美联储的困境：**市场越来越确信通货膨胀和因此利率已经达到顶峰。但这种预期本身使通货膨胀更有可能变得更持久。这让美联储主席杰罗姆·鲍威尔（Jerome Powell）面临着一项艰巨的平衡工作，约翰·奥瑟斯（John Authers）说。

美国联邦储备委员会主席杰罗姆·鲍威尔。摄影师：Erik Flyg/Bloomberg### 每日一句

‘罢工对宏观经济的影响很小，而且可能会一直保持如此。这并不是回到了上世纪70年代。’

丹·汉森

彭博经济学高级经济学家

彭博经济学团队认为，罢工行动使英国经济在2022年第四季度损失了约150亿英镑，与过去几代的罢工相比，这是一个相对较小的成本。### 给…下跌一个数字

• 318,855 2022年搬到佛罗里达的美国公民净数量，使其成为美国国内移民增长最快的州。梅琳指出，看到苏格兰和英国其他地区的所得税率出现分歧后，是否会出现与税收相关的移民问题，这将是一个有趣的现象。

在你离开之前…

我们生活在一个政治和政治干预对市场影响远比2008年前的共识、全球化和选民冷漠时期更为重要的世界。因此，请务必阅读我的同事Allegra Stratton的每日新闻简报，The Readout，以保持最新。

以下是周四需要关注的一些主要新闻：

• 英国英格兰银行宣布其最新货币政策决定 — 马库斯认为这应该是一个“一劳永逸”的工作，尽管他们是否会听取他的建议是另一回事 — 随后是欧洲央行。
• 在企业新闻方面，我们将看到石油和天然气主要公司壳牌的全年业绩，而在美国，苹果将发布其第一季度财报。

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