马来西亚2022年选举最新动态：竞争对手在截止日期前争相组建政府 - 彭博社

帕卡坦哈帕兰党支持者在11月20日的雪邦选举活动中挥舞旗帜。

摄影师：Samsul Said/Bloomberg马来西亚国王苏丹阿都拉苏丹阿末沙授予党领袖另外24小时时间来决定他们的联盟和总理的选择。

有望成为马来西亚总理的安瓦尔·易卜拉欣和慕尤丁·亚辛 正在激烈争夺足够的选票来组建政府，在上周六的选举中，他们两人都没有赢得多数选票。两人一直声称他们有足够的支持来成为领导人。

自新冠疫情爆发以来，美国商业地产市场一直处于动荡中。但纽约社区银行和日本的青空银行提醒人们，一些贷款人才刚刚开始感受到痛苦。

纽约社区银行决定削减股息并储备资金，导致其股价周三创下38%的纪录下跌，随后在周四跌至23年低点。这种抛售蔓延到欧洲和亚洲，东京的青空银行暴跌超过20%，警告美国商业地产损失，法兰克福的德意志银行则将其美国房地产损失准备提高了四倍。

这一关注反映了商业地产价值持续下滑以及难以预测哪些贷款可能会崩溃。背景是疫情导致的远程办公模式转变和利率的快速上涨，这使得负担重的借款人更难以进行再融资。亿万富翁投资者巴里·斯特恩利希特本周警告说，办公市场将面临超过$1万亿损失。

对于贷款人来说，这意味着更多违约的可能性，因为一些房东难以偿还贷款，或者干脆放弃建筑物。

“这是市场不得不面对的一个巨大问题，”纽约Keen-Summit Capital Partners LLC的负责人哈罗德·博德温说，该公司专门从事重组负债的物业。“银行的资产负债表没有考虑到有很多房地产在到期时无法偿还。”

穆迪投资者服务表示，他们正在审查是否将纽约社区银行的信用评级降至垃圾级别，此前的周三发展引起了这一关注。

观察：在纽约社区银行的业绩令人失望之后，投资者没有区分地区性贷款人，出于对商业地产风险的担忧，抛售了整个行业的股票，据彭博社的莎莉·贝克韦尔和彭博智库的赫尔曼·陈报道。

银行面临着大约5600亿美元的商业房地产到期贷款，根据商业房地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，这将占到该时期总房地产债务的一半以上。特别是地区性贷款机构更容易受到行业影响，比起规模更大的同行，它们更容易受到打击，因为它们缺乏大型信用卡组合或投资银行业务来保护自己。

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KBW地区银行指数周三下跌了6%，这是自去年三月硅谷银行倒闭以来的最糟糕表现。该指数周四又下跌了3.2%。

美国商业房地产价值下跌的领头羊是办公室

大多数房地产类型的价格都有所下跌

来源：Green Street

*数据显示商业房地产价值在截至去年12月的12个月内的变化

根据摩根大通银行四月份发布的一份 报告，小银行的资产中商业房地产贷款占28.7%，而大型银行仅占6.5%。这种暴露引发了监管机构的额外关注，监管机构在去年地区银行动荡后已经高度警惕。

“商业地产与地区银行之间的联系在2024年是一个尾部风险，如果出现任何裂痕，可能会出现在商业、住房和银行部门，”财富管理公司圣詹姆斯地方的首席投资官贾斯汀·奥努艾克维斯说。

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尽管自大流行病爆发以来近四年来，房地产问题，特别是办公室问题已经显而易见，但房地产市场在某种程度上一直处于停滞状态：交易量急剧下降，因为买卖双方对建筑物价值有多少存在不确定性。现在，需要解决迫在眉睫的债务到期问题 —— 以及美联储降息的可能性 —— 预计将会 引发更多交易，从而明确资产价值下降了多少。

这些下降可能会很明显。洛杉矶第三高的办公楼艾恩中心最近以1.478亿美元的价格出售，比2014年的上次购买价格低了约45%。

“银行 —— 社区银行、地区银行 —— 在标记资产价值方面一直很慢，因为他们不必这样做，他们一直持有到到期，”博德温说。“他们在玩弄这些资产的真实价值是多少的游戏。”

多户贷款

到目前为止，今年许多地区银行的收益显示出很少迹象表明压力，例如，第五第三银行公司指出，它在2023年的商业房地产中 零净核销。

但加剧了围绕较小的贷款人的紧张情绪的是，糟糕的房地产贷款可能何时何地发生的不可预测性，只需有几个违约就可能造成严重破坏。纽约社区银行表示，其增加的核销与一座合作公寓大楼和一处办公楼有关。

尽管办公楼是房地产投资者特别关注的领域，但该公司最大的房地产风险来自多户建筑，该银行持有约370亿美元的公寓贷款。其中近一半的贷款由租金管制建筑物支持，使其容易受到2019年纽约州通过的严格限制房东涨租的法规的影响。

去年年底，联邦存款保险公司在出售约150亿美元的由租金管制建筑物支持的贷款时打了39%的折扣。根据Trepp基于建筑物建造时间的分析，另一个表明这些建筑面临挑战的迹象是，大约4.9%的纽约市租金稳定建筑的证券化贷款在去年12月处于拖欠状态，是其他公寓建筑的三倍。

‘保守的贷款人’

纽约社区银行去年收购了Signature Bank的一部分，周三表示，其8.3%的公寓贷款被视为受到批评，意味着它们存在较高的违约风险。

“与Signature Bank相比，NYCB是一个更加保守的贷款人，”Maverick Real Estate Partners的负责人David Aviram说。“然而，由于由租金稳定的多户房产担保的贷款在NYCB的商业地产贷款中所占比例较高，相对于同行而言，2019年租金法律的变化可能会产生更显著的影响。”

银行面临着减少对商业房地产敞口的压力。尽管过去一年由于不确定性而有些银行推迟了大规模贷款出售，但随着市场的解冻，预计它们现在将更多地推出债务。

加拿大帝国商业银行最近开始推出贷款，用于美国办公楼的贷款。尽管美国办公楼贷款仅占该银行总资产组合的1%，但CIBC的收入因该领域信贷损失准备金提高而受到拖累。

“迄今为止，银行报告的逾期贷款占比与2024年和2025年将发生的违约相比微不足道，” Aviram说。“银行仍然面临着这些重大风险，而明年利率可能下降也不会解决银行的问题。”