山姆·班克曼-弗里德的巴哈马天堂在FTX加密货币崩溃后受到审查-彭博社

FTX在西湾街上的土地在新普罗维登斯仍然闲置。摄影师：Dante Carrer/Bloomberg山姆·班克曼-弗里德喜欢住在巴哈马。与九名FTX同事住在他的豪华阁楼里，他可以在拿骚自由地漫步而不受打扰。

而巴哈马也喜欢班克曼-弗里德，他的加密帝国的声望和带来的潜在财富。

他们之间的关系，曾经看似无害，现在在FTX迅速崩溃后受到关注，加密交易所的律师指控班克曼-弗里德通过“不断而破坏性的推文”破坏了重组努力。他们还提出了一项建议，即在破产申请后，一些FTX资产被要求转移到巴哈马政府名下。

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对于这个岛国来说，其最显眼公司之一的倒闭对多年来努力打造数字货币中心的努力是一个打击。与当地居民的采访显示，自FTX搬到拿骚以来，其存在感迅速在不到一年的时间里被感受到。

“FTX一直是许多人眼中巴哈马新兴加密繁荣的象征，”居住在拿骚所在的新普罗维登斯岛的交易员阿玛乌里·弗兰茨说。“这里的投资社区没有理由怀疑FTX实现巴哈马成为加密中心的梦想的能力。”

七个月前，当班克曼-弗里德和巴哈马总理菲利普·戴维斯在一个原本打算建成一个可容纳1,000名FTX员工的庞大综合体的工地上奠基时，这一点是显而易见的，该综合体还包括一家酒店和一所学校。这象征着这个岛国在加密世界中日益增长的地位，正值同一周，数字货币爱好者、名人和政客们齐聚拿骚参加一场华丽的峰会。

如今，地面上的情况看起来大不相同。

这个工地基本上空无一人。一栋建筑物的初步轮廓已经浇筑完成。几间小木屋散布在周围，供施工人员使用，尽管本周的一个下午没有人在那里。

巴哈马政府表示，根据其法规，这种动荡是无法避免的。其证券委员会周四表示，已经接管了FTX Digital Markets的数字资产，称其并非美国破产的一部分，以确保安全。监管机构在11月12日否认指示该实体优先为巴哈马客户提供提款。

戴维斯在周五向彭博新闻社发表声明称，他的政府已对FTX采取了“迅速和立即的行动”，并表示该国将继续吸引数字资产行业。

“正是因为巴哈马已经建立了一个健全的数字资产和数字资产企业监管框架，监管机构才能够立即采取措施，以保护全球客户、债权人和其他利益相关者的利益，特别是FTX Digital Markets Ltd.的利益，”总理说。

“大飞溅”

巴哈马，约有40万人口，一直在实验电子货币方面发挥先锋作用--2020年，它推出了沙元，世界上首批中央银行数字货币之一，比中国的数字人民币提前六个月上市。但FTX在2021年9月决定将总部搬到那里，这是一场政变。Bankman-Fried告诉加密出版物Blockworks，他被该国友好的监管和比香港更宽松的新冠疫情限制所吸引，而FTX此前总部设在香港。

FTX明确表示计划长期驻扎那里，因此开始在拿骚西部购买房地产。随着公司对Veridian Corporate Centre办公空间提出激进要求，当地人开始感觉到他们看到了一些不同寻常的事情。

“你可以打赌，每个人都坐直了身子，开始关注，”巴哈马房地产协会主席、Berkshire Hathaway HomeServices Bahamas经纪人Nikki Boeuf说。

该公司还开始购买豪华住宅物业，在岛屿市场的“小池塘”中掀起了“大飞溅”，Boeuf说，她没有参与任何交易，但已经与参与其中的经纪人交谈过。只有一些房地产购买已经公开，包括2022年至少7420万美元用于购买公寓、房屋、办公空间和土地的文件，据The Block报道。

房地产购买在星期四的破产法庭文件中被FTX集团新任首席执行官约翰·J·雷三世提及，他抨击了公司的监督不力和对公司资金的滥用。他写道，一些房地产记录在员工和FTX顾问的个人名下。

11月17日，阿尔巴尼巴哈马度假村西入口处的安全亭。摄影师：丹特·卡勒/彭博社许多住宅位于阿尔巴尼巴哈马俱乐部内，由亿万富翁英国商人乔·刘易斯、歌手贾斯汀·汀布莱克以及高尔夫球手老虎伍兹和厄尼·埃尔斯拥有。世界四个阿图罗·迪·莫迪卡的“奔牛”雕塑之一，因其在曼哈顿下城的位置而闻名，坐落在度假村的码头附近，其高尔夫球场由埃尔斯设计。班克曼-弗里德的五卧室顶层公寓，配有自己的游泳池，在FTX到来之前标价近4000万美元。

在八月的一次采访中，班克曼-弗里德在彭博的“大卫·鲁宾斯坦展：点对点对话”节目中将巴哈马描述为“相当容易居住的地方”，指出他在拿骚是有名的，但也能在街上行走并在那里保持隐私。在被问及他的顶层公寓中的“宿舍情况”时，他说这是一个在晚上社交和放松的有用方式。

“我没有足够的空闲时间，像真正地花很多时间思考如何建立社交生活，”他说。“所以，如果它只是 passively 存在，那就很有用。”

观看：山姆·班克曼-弗里德的 FTX.com 倒闭后接下来会发生什么？

FTX 还努力建立当地根基。该公司与当地的非营利组织合作，承诺扩建和振兴拿骚的贝恩与格兰特镇社区中心，这是一个比一些海滨地区更贫困的内陆区。该项目计划为教育项目和食品分发服务提供新空间，预计工程将在秋季完成。但据一位知情人士透露，除了支付园地绿化费用外，几乎没有其他工作完成。

居民们表示政府对 FTX 的到来大加赞扬。查尔斯·约翰逊（Charles Johnson）说，政府宣传了“FTX 总部在拿骚的快速扩张和存在作为巴哈马人的机会”，他拥有该岛上的一个 CrossFit 健身房 Da Box。

“但许多巴哈马人实际上不能诚实地说他们以实质性方式参与了这个平台，”他说。“它仍然主要是外国投资者的平台。”

开创性、名人

也许最令人兴奋的时刻是在四月下旬，名人云集的 Crypto Bahamas 峰会和新 FTX 总部的典礼。在开工典礼上，班克曼-弗里德发推文分享了一张照片，展示了湛蓝的海水景色，戴维斯吹捧公司在全国范围内留下的“积极足迹”。

Davis在几天后的Crypto Bahamas会议上开幕，表示该国“不仅对商业敞开并准备就绪，而且正在走在数字资产创新这一最激动人心时代的前沿”，据《拿骚卫报》的一篇新闻报道。这次活动由FTX和SALT赞助，吸引了比尔·克林顿、托尼·布莱尔、汤姆·布雷迪和凯蒂·佩里等人。据报道，门票的价格从每人3000美元起。

52岁的Franklyn Lightbourne在拿骚经营一家旅行公司和出租车服务，他说，在当地媒体传出FTX麻烦的消息后的24小时内，他开始接待乘客，他们的第一个问题是：“你或者你要接的人有FTX账户吗？”这位司机继续解释说，一些访客正试图通过当地人找到能够帮助或持有自己资产的人，以便从平台上取款。

“就像海盗登陆我们的海岸，希望找到黄金一样，”他说。

自新冠疫情爆发以来，美国商业地产市场一直处于动荡之中。但是纽约社区银行和日本的青空银行有限公司提醒人们，一些贷款人才刚刚开始感受到痛苦。

纽约社区银行决定削减股息并储备资金，导致其股价周三暴跌创纪录的38%，随后在周四跌至23年低点。这种抛售行为蔓延到欧洲和亚洲，东京的青空银行暴跌超过20%，警告美国商业地产损失，法兰克福的德意志银行则将其美国房地产损失准备金增加了四倍。

这一关注反映了商业地产价值持续下滑以及难以预测哪些贷款可能会崩溃。背景是疫情导致的远程办公模式转变和利率的快速上涨，这使得负担重的借款人更难以进行再融资。亿万富翁投资者巴里·斯特恩利希特本周警告说，办公市场将面临超过$1万亿损失。

对于放贷人来说，这意味着更多违约的可能性，因为一些房东难以偿还贷款或干脆放弃建筑物。

“这是市场不得不面对的一个重大问题，”纽约Keen-Summit Capital Partners LLC的负责人哈罗德·博德温说，该公司专门从事重组负债的物业。“银行的资产负债表没有考虑到有很多房地产在到期时无法偿还。”

穆迪投资者服务表示，他们正在审查是否将纽约社区银行的信用评级降至垃圾级别，此前发生的事情发生在周三。

观察：在纽约社区银行的业绩令人失望之后，投资者没有区分地区性放贷人，出于对商业地产风险的担忧，抛售了整个行业的股票，据彭博社的莎莉·贝克韦尔和彭博智库的赫尔曼·陈报道。

银行面临着大约5600亿美元的商业地产到期贷款，根据商业地产数据提供商Trepp的数据，这占到了该时期总房地产债务的一半以上。特别是地区性贷款人更容易受到行业影响，他们比大型同行更容易受到打击，因为他们缺乏大额信用卡组合或投资银行业务来保护他们。

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KBW地区银行指数周三下跌了6%，这是自去年三月硅谷银行倒闭以来的最糟糕表现。该指数周四又下跌了3.2%。

美国商业地产价值下跌的领头羊是办公室

大多数房地产类型的价格都有所下跌

来源：Green Street

*数据显示了截至去年12月的12个月内商业房地产价值的变化

根据摩根大通公司4月份发布的一份 报告，小银行的资产中商业地产贷款占28.7%，而大型银行仅占6.5%。这种暴露引起了监管机构的额外关注，监管机构已经在去年地区银行动荡之后保持高度警惕。

“商业地产与地区银行之间的联系在2024年是一个尾部风险，如果出现任何裂缝，可能出现在商业、住房和银行部门，”财富管理公司圣詹姆斯地方的首席投资官贾斯汀·奥努艾克维斯说。

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尽管房地产问题，特别是办公室问题，自大流行病以来近四年来已经显而易见，但房地产市场在某种程度上一直处于停滞状态：交易量急剧下降，因为买家和卖家对建筑物价值有多少存在不确定性。现在，需要解决迫在眉睫的债务到期问题 —— 以及美联储降息的可能性 —— 预计将会 引发更多交易，从而明确房产价值下降了多少。

这些下降可能会很明显。洛杉矶第三高的办公楼埃昂中心最近以1.478亿美元出售，比2014年的上次购买价格低了约45%。

“银行 —— 社区银行、地区银行 —— 一直很慢地将事物标记到市场价值，因为他们不必这样做，他们一直持有到到期，”博德温说。“他们在玩弄这些资产的真实价值是多少的游戏。”

多家庭贷款

到目前为止，今年许多地区银行的收益显示出很少迹象表明压力，例如，第五第三银行公司指出，它在2023年的商业房地产中 零净核销。

但加剧了围绕较小的贷款人的紧张气氛的是，糟糕的房地产贷款可能发生的时间和地点的不可预测性，只要有几个违约就有可能造成严重破坏。纽约社区银行表示，其增加的核销与合作公寓楼和办公楼有关。

虽然办公室是房地产投资者特别关注的领域，但该公司最大的房地产敞口来自多户建筑，该银行持有约370亿美元的公寓贷款。其中近一半的贷款由租金管制建筑支持，使其容易受到2019年纽约州通过的严格限制房东提高租金的法规的影响。

去年年底，联邦存款保险公司在出售约150亿美元的由租金管制建筑支持的贷款时打了39%的折扣。根据Trepp基于建筑物建造时间的分析，另一个面临挑战的迹象是，截至去年12月，大约4.9%的纽约市租金稳定建筑的证券化贷款处于拖欠状态，是其他公寓建筑的三倍。

‘保守的贷款人’

纽约社区银行去年收购了Signature Bank的一部分，周三表示，其8.3%的公寓贷款被认为是受到批评的，意味着它们有较高的违约风险。

“与Signature Bank相比，NYCB是一个更加保守的贷款人，”Maverick Real Estate Partners的负责人David Aviram说。“然而，由于受租金稳定的多户房产担保的贷款在NYCB的商业房地产账本中所占比例较高，2019年租金法律的变化可能会产生更显著的影响。”

银行面临着减少对商业房地产敞口的压力。尽管过去一年由于不确定性而有些银行推迟了大额贷款销售，但随着市场的回暖，预计它们将现在更多地推出债务。

加拿大帝国商业银行最近开始推广贷款，用于美国办公楼的困境。尽管美国办公楼贷款仅占该银行总资产组合的1%，但CIBC的收入因该领域信贷损失准备金增加而受到拖累。

“迄今为止，银行报告的逾期贷款占比与2024年和2025年将发生的违约相比只是九牛一毛，” Aviram说。“银行仍然面临着这些重大风险，而明年利率可能下降也不会解决银行的问题。”