旅行价格：通胀取代疫情成为最新的假期干扰 - 彭博社

Claire Ballentine, Dayana Mustak

2022-11-15

2021年感恩节前，旅客们在旧金山国际机场。

摄影师：David Paul Morris/Bloomberg在过去的两个假期季节，由于疫情，Andi Garland无法去拜访她的父亲过感恩节。今年，这位路易斯安那州人的计划受到了不同的力量的阻挠：通货膨胀。

与去年相比，机票价格飙升，这位在皮肤科诊所工作的22岁女孩决定放弃去亚特兰大看望她的父亲和他的新妻子。

自新冠疫情爆发以来，美国商业地产市场一直处于动荡之中。但纽约社区银行和日本的青空银行有限公司提醒人们，一些放贷机构才刚刚开始感受到痛苦。

纽约社区银行决定削减股息并储备资金，导致其股价周三暴跌38%，随后在周四跌至23年低点。这种抛售蔓延到欧洲和亚洲，东京的青空在警告美国商业地产损失后暴跌超过20%，法兰克福的德意志银行则将其美国房地产损失准备金提高了四倍。

担忧反映了商业地产价值持续下滑，加上难以预测哪些贷款可能会瓦解。这一背景是由疫情引起的远程办公模式转变和利率的快速上涨，这使得负担重的借款人更难进行再融资。亿万富翁投资者巴里·斯特恩利希特本周警告说，办公市场将面临超过1万亿美元的损失。

对于贷款人来说，这意味着随着一些房东难以偿还贷款或干脆放弃建筑物，更多违约的可能性。

“这是市场不得不面对的一个重大问题，”纽约Keen-Summit Capital Partners LLC的负责人Harold Bordwin说道，该公司专门从事重组负债的物业。“银行的资产负债表没有考虑到事实，即有很多房地产在到期时无法偿还。”

穆迪投资者服务表示，他们正在审查是否在周三的进展后将纽约社区银行的信用评级下调至垃圾级。

观察：在纽约社区银行的盈利不佳后，投资者没有区分地区性贷款人，出售了整个行业的股票，担心商业房地产风险，据彭博社的Sally Bakewell和彭博智库的Herman Chan报道。

根据商业房地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，银行将面临大约5600亿美元的商业房地产到期贷款，占到该时期到期总房地产负债的一半以上。特别是地区性贷款人更容易受到行业影响，他们将比较大的同行受到更严重的打击，因为他们缺乏大型信用卡组合或投资银行业务来保护自己。

周三，KBW地区银行指数下跌了6%，创下自去年三月硅谷银行倒闭以来的最差表现。该指数周四再次下跌了3.2%。

大多数物业类型的价格都出现了下跌

来源：Green Street

*数据显示了截至去年12月的12个月内商业地产价值的变化

根据摩根大通银行（JPMorgan Chase & Co.）四月份发布的一份报告，商业地产贷款占小银行资产的28.7%，而大型银行仅占6.5%。这种暴露引发了监管机构的额外关注，这些监管机构在去年地区银行动荡后已经处于高度警戒状态。

“很明显，商业地产与地区银行之间的联系是2024年的尾部风险，如果出现任何裂痕，它们可能出现在商业、住房和银行部门，”圣詹姆斯财富管理公司首席投资官贾斯汀·奥努埃克维斯说。

尽管自疫情爆发以来近四年来办公室等房地产问题已经显现，但房地产市场在某种程度上一直处于停滞状态：交易量因买家和卖家对建筑物价值的不确定性而急剧下降。现在，需要解决即将到期的债务和美联储降息的前景，预计将引发更多交易，从而明确房地产价值下降的程度。

这些下降可能会很明显。洛杉矶第三高的办公大楼Aon Center最近以1.478亿美元的价格出售，比2014年的购买价格低了约45%。

“银行——社区银行、地区银行——一直很慢地将资产标记到市场价值，因为他们不必这样做，他们一直持有到到期日，”Bordwin说。“他们在玩弄这些资产的真实价值。”

今年迄今为止，许多地区银行的收益显示出很少迹象表明压力，例如，第五第三银行指出，它在2023年的商业房地产中没有净核销。

但加剧对较小的贷款人的紧张感的是，糟糕的房地产贷款可能发生的时间和地点的不可预测性，只要有几个违约就有可能造成严重破坏。纽约社区银行表示，其核销增加与一个合作公寓大楼和一处办公楼有关。

虽然办公室是房地产投资者特别关注的领域，但该公司最大的房地产风险来自多户建筑，该银行持有约370亿美元的公寓贷款。其中近一半的贷款是由租金管制建筑支持的，这使它们容易受到2019年纽约州通过的严格限制房东涨租的法规的影响。

去年年底，联邦存款保险公司出售了约150亿美元的租金管制建筑支持的贷款，折扣率达39%。另一个表明这些建筑面临挑战的迹象是，根据Trepp分析，截至去年12月，纽约市大约4.9%的租金稳定建筑的证券化贷款处于拖欠状态，是其他公寓建筑的三倍，这是根据建筑物建造时间来分析的。

去年收购了Signature Bank部分股份的纽约社区银行（New York Community Bancorp）周三表示，其8.3%的公寓贷款被认为是受批评的，意味着它们存在较高的违约风险。

“与Signature Bank相比，NYCB是一个更加保守的贷款人，”Maverick房地产合伙人的负责人David Aviram说。“然而，由于由租金稳定的多户家庭物业担保的贷款在NYCB的商业地产贷款组合中所占比例较高，2019年租金法律的变化可能会产生更显著的影响。”

银行面临着减少对商业地产的风险敞口的压力。尽管一些银行由于过去一年的不确定性而推迟了大规模的贷款出售，但随着市场的回暖，预计它们现在将更多地推出债务市场。

加拿大帝国商业银行最近开始推出了对陷入困境的美国办公楼的贷款。尽管美国办公楼贷款仅占该银行总资产组合的1%，但CIBC的收入因该领域的信贷损失准备金增加而受到拖累。

“银行迄今为止被报告为拖欠的贷款比起将在2024年和2025年发生的违约来说只是九牛一毛，” Aviram说。“银行仍然面临着这些重大风险，而明年利率可能下降并不能解决银行的问题。”