纽约开发商寻找受借贷成本挤压的购房者 - 彭博社

在One Manhattan Square的一间卧室。

摄影师：Evan Joseph/M18PR在借贷成本飙升的时候，一家纽约房地产开发商正在尝试一种不同的策略来销售公寓：提供支付买家抵押贷款利率的优惠。

降低买家潜在的借贷成本——这是今年房地产开发商在市场转变时使用的激励措施——对于纽约市竞争激烈的住房市场来说，是一种更为不寻常的福利。但Extell Development希望通过提供在两栋建筑物中购买消费者抵押贷款利率的优惠，来刺激销售， One Manhattan Square和 Brooklyn Point。

自新冠疫情爆发以来，美国商业房地产市场一直处于动荡之中。但New York Community Bancorp和日本的Aozora Bank Ltd.提醒了一些只是刚刚开始感受到痛苦的贷款人。

New York Community Bancorp决定削减股息并储备资金，导致其股价周三创下历史新低下跌38%，随后的影响使股价周四跌至23年低点。这种抛售蔓延到欧洲和亚洲，东京的Aozora暴跌超过20%，警告美国商业地产损失，法兰克福的德意志银行AG则将其美国房地产损失准备金增加了四倍。

这一关注反映了商业地产价值持续下滑以及难以预测哪些贷款可能会崩溃。铺设这个舞台的是一场由大流行病引发的远程办公转变和利率的快速上涨，这使得负担重的借款人更难以进行再融资。亿万富翁投资者巴里·斯特恩利希特本周警告说，办公市场将面临超过1万亿美元的损失。

对于放贷人来说，这意味着一些房东苦于支付贷款或干脆放弃建筑物，导致更多违约的前景。

“这是市场不得不面对的一个重大问题，”纽约Keen-Summit Capital Partners LLC的负责人哈罗德·博德温说。该公司专门从事重组陷入困境的房地产。“银行的资产负债表没有考虑到有很多房地产在到期时无法偿还。”

穆迪投资者服务表示，他们正在审查是否在周三的进展后将纽约社区银行的信用评级降至垃圾级。

观察：在纽约社区银行的收益令人失望之后，投资者没有区分地区性放贷人，出于对商业地产风险的担忧，抛售了整个行业的股票，这是彭博社的莎莉·贝克韦尔和彭博智库的赫尔曼·陈所说的。

银行面临着大约5600亿美元的商业地产到期贷款，根据商业地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，这将占到该时期总房地产债务的一半以上。特别是地区性贷款人更容易受到行业影响，他们比大型同行更容易受到冲击，因为他们缺乏大型信用卡组合或投资银行业务来保护他们。

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KBW地区银行指数周三下跌了6%，这是自去年三月硅谷银行倒闭以来的最糟糕表现。该指数周四又下跌了3.2%。

办公室领跌美国商业地产价值

大多数房地产类型的价格都有所下跌

来源：Green Street

*数据显示商业地产价值在截至去年12月的12个月内的变化

根据摩根大通银行四月份发布的一份 报告，小银行的资产中商业地产贷款占28.7%，而大型银行仅占6.5%。这种风险引起了监管机构的额外关注，他们在去年地区银行动荡后已经处于高度警惕状态。

“商业地产与地区银行之间的联系在2024年是一个尾部风险，如果出现任何裂缝，它们可能出现在商业、住房和银行部门，”财富管理公司圣詹姆斯地方的首席投资官贾斯汀·奥努艾克维斯说。

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尽管自疫情爆发以来近四年来房地产问题，特别是办公室的问题已经显而易见，但房地产市场在某种程度上一直处于停滞状态：交易量急剧下降，因为买卖双方对建筑物价值有多少存在不确定性。现在，需要解决迫在眉睫的债务到期问题 —— 以及美联储降息的可能性 —— 预计将会 引发更多交易，从而明确资产价值已经下降了多少。

这些下降可能会很明显。洛杉矶第三高的办公楼埃昂中心最近以1.478亿美元的价格出售，比2014年的上次购买价格低了约45%。

“银行 —— 社区银行、地区银行 —— 在标记资产价值方面一直很慢，因为他们不必这样做，他们一直持有到到期，”博德温说。“他们在玩弄这些资产的真实价值是多少的游戏。”

多家庭贷款

到目前为止，今年许多地区银行的收益显示出很少迹象表明压力，例如，第五第三银行公司指出，它在2023年的商业地产中 零净核销。

但加剧了围绕较小的贷款人的紧张气氛的是，糟糕的房地产贷款可能发生的时间和地点的不可预测性，只要有几个违约就有可能造成严重破坏。纽约社区银行表示，其增加的核销与一座合作公寓大楼和一处办公楼有关。

虽然办公室是房地产投资者特别关注的领域，但该公司最大的房地产风险来自多户建筑，该银行持有约370亿美元的公寓贷款。其中近一半的贷款是由租金管制建筑物支持的，这使它们容易受到2019年纽约州通过的严格限制房东提高租金的法规的影响。

去年年底，联邦存款保险公司在出售约150亿美元的由租金管制建筑支持的贷款时打了39%的折扣。在另一个显示这些建筑面临挑战的迹象中，根据Trepp分析，截至去年12月，大约4.9%的纽约市租金稳定建筑的证券化贷款逾期，是其他公寓建筑的三倍，这是根据这些建筑物的建造时间。

‘保守的贷款人’

纽约社区银行去年收购了Signature Bank的一部分，周三表示，其8.3%的公寓贷款被认为是受到批评的，这意味着它们有较高的违约风险。

“与Signature Bank相比，NYCB是一个更加保守的贷款人，”Maverick Real Estate Partners的负责人David Aviram说。“然而，由于受租金稳定的多户房产担保的贷款在NYCB的商业地产贷款中所占比例较高，相对于其同行而言，2019年租金法律的变化可能会产生更显著的影响。”

银行面临减少对商业房地产的敞口的压力正在增加。尽管过去一年由于不确定性而有些银行推迟了大规模贷款出售，但随着市场的升温，预计它们现在将更多地推出债务市场。

加拿大帝国商业银行最近开始推广对美国办公楼的贷款。尽管美国办公楼贷款仅占该银行总资产组合的1%，但CIBC的收入因该领域信贷损失准备金增加而受到拖累。

“迄今为止，银行报告的逾期贷款占比与2024年和2025年将发生的违约相比只是九牛一毛，” Aviram说。“银行仍然面临这些重大风险，而明年利率可能下降也不会解决银行的问题。”