在住房市场低迷后，美国翻房公司调整策略 - 彭博社

加利福尼亚州摩根希尔的住宅。

摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社杰夫·贝索斯摄影师：罗伯特·佩里/彭博社下一代房屋翻新商Opendoor Technologies Inc.今年早些时候遭受价格下跌的打击，正在转向一种新的商业模式，以加快增长并在美国波动的房地产市场中限制风险。

该公司正在推出一个在线平台，以连接买家和卖家，不依赖传统的房屋上市服务，这一举措旨在改善购房体验，并让公司在不承担自身资本风险的情况下产生费用。Opendoor在周四的一篇博客文章中宣布了这项服务，就在它宣布裁员18%的员工之后，并且在公布预计将显示亏损的第三季度业绩之前。该公司股价周三收盘时为2.29美元，较年初下跌近85%。“当市场变化时，我们需要调整我们的产品以最好地为客户提供服务，”Opendoor首席执行官吴恩达在接受采访时表示。“这是我们的第二幕，我们可以非常雄心勃勃和大胆地做到这一点。”

杰夫·贝索斯计划在未来12个月内出售多达5000万股亚马逊公司的股票，有可能抓住股价飙升的机会，从而有望成为世界首富。

披露发生在亚马逊报告自疫情爆发以来的最佳在线销售增长之后，导致其股价飙升近8%，达到172美元。贝索斯的财富也相应增加，周五增加了121亿美元，使他落后于第一名的埃隆·马斯克81亿美元，根据彭博亿万富翁指数。自2021年以来，贝索斯一直不是该指数的第一名。

自新冠疫情爆发以来，美国商业地产市场一直处于动荡之中。但是，纽约社区银行和日本的青空银行有限公司提醒了一些贷款人只是刚刚开始感受到痛苦。

纽约社区银行决定削减股息并储备资金，导致其股价周三创下历史新低下跌了38%，随后的影响使股价在周四跌至23年低点。这种抛售蔓延到欧洲和亚洲，在那里总部位于东京的青空暴跌超过20%，警告美国商业地产损失，法兰克福的德意志银行则将其美国房地产损失准备金增加了四倍。

这种担忧反映了商业地产价值持续下滑，加上难以预测哪些贷款可能会崩溃。这一背景是由疫情引起的远程办公模式转变和利率迅速上涨造成的，这使得负担重的借款人更难以进行再融资。亿万富翁投资者巴里·斯特恩利希特本周警告说，办公市场将面临超过1万亿美元的损失。

对于贷款人来说，这意味着随着一些房东难以偿还贷款或干脆放弃建筑物，更多的违约可能性。

“这是市场不得不面对的一个重大问题，”纽约Keen-Summit Capital Partners LLC的负责人Harold Bordwin说道，该公司专门从事重组负债的物业。“银行的资产负债表没有考虑到事实，即有很多房地产在到期时无法偿还。”

穆迪投资者服务表示，他们正在审查是否在周三的进展后将纽约社区银行的信用评级下调至垃圾级。

观察：在纽约社区银行的盈利令人失望之后，投资者没有区分地区性贷款人，出于对商业房地产风险的担忧，抛售了整个行业的股票，据彭博社的Sally Bakewell和彭博智库的Herman Chan报道。

根据商业房地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，银行将面临大约5600亿美元的商业房地产到期贷款，占到该时期到期总房地产负债的一半以上。特别是地区性贷款人更容易受到行业影响，他们将比较大的同行受到更严重的打击，因为他们缺乏大型信用卡组合或投资银行业务，这可以保护他们。

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周三，KBW地区银行指数下跌了6%，创下去年三月硅谷银行倒闭以来的最差表现。该指数周四又下跌了3.2%。

美国商业地产价值下跌，办公室领跌

大多数房地产类型的价格都出现了下跌

来源：Green Street

*数据显示商业地产价值在截至去年12月的12个月内的变化

根据摩根大通(JPMorgan Chase & Co.)四月份发布的一份 报告，小银行的资产中商业地产贷款占28.7%，而大型银行仅占6.5%。这种暴露引发了监管机构的额外关注，这些监管机构在去年地区银行动荡之后已经处于高度警戒状态。

“很明显，商业地产与地区银行之间的联系是2024年的尾部风险，如果出现任何裂缝，它们可能出现在商业、住房和银行部门，”圣詹姆斯财富管理公司首席投资官贾斯汀·奥努艾克维斯说。

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尽管自疫情爆发以来近四年来房地产问题，尤其是办公室问题已经显而易见，但房地产市场在某种程度上一直处于停滞状态：交易量下降，因为买家和卖家对建筑物价值有多少存在不确定性。现在，需要解决即将到期的债务以及美联储降息的前景，预计将 引发更多交易，从而明确房地产价值下降的程度。

这些下降可能会很明显。洛杉矶第三高的办公大楼艾恩中心最近以1.478亿美元的价格出售，比2014年的购买价格低了约45%。

“银行——社区银行、地区银行——一直很慢地将资产标记到市场价值，因为他们不必这样做，他们一直持有到到期日，”Bordwin说。“他们在玩弄这些资产的真实价值。”

多户贷款

今年迄今为止，许多地区银行的收益显示出很少迹象表明压力，例如，第五第三银行指出，它在2023年的商业房地产中没有净核销。

但加剧了对较小的贷款人的紧张感的是，糟糕的房地产贷款可能发生的时间和地点的不可预测性，只要有几个违约就有可能造成严重破坏。纽约社区银行表示，其核销增加与一个合作公寓楼和一处办公楼有关。

虽然办公室是房地产投资者特别关注的领域，但该公司最大的房地产风险来自多户建筑，该银行持有约370亿美元的公寓贷款。其中近一半的贷款是由租金管制建筑支持的，这使它们容易受到2019年纽约州通过的严格限制房东提高租金的法规的影响。

去年年底，联邦存款保险公司出售了约150亿美元的由租金管制建筑支持的贷款时，打了39%的折扣。根据Trepp基于建筑物建造时间的分析，纽约市大约4.9%的租金稳定建筑的证券化贷款在去年12月处于拖欠状态，是其他公寓建筑的三倍。

‘保守的贷款人’

去年收购了Signature Bank部分股份的纽约社区银行（New York Community Bancorp）周三表示，其8.3%的公寓贷款被认为是受批评的，意味着它们存在较高的违约风险。

“与Signature Bank相比，NYCB是一个更加保守的贷款人，”Maverick房地产合伙人的负责人David Aviram说。“然而，由于由租金稳定的多户家庭物业担保的贷款在NYCB的商业地产贷款组合中所占比例较高，2019年租金法律的变化可能会产生更显著的影响。”

银行面临着减少对商业地产的风险敞口的压力。尽管一些银行由于过去一年的不确定性而推迟了大额贷款的出售，但随着市场的升温，预计它们现在将更多地推出债务。

加拿大帝国商业银行最近开始推广了困境中的美国办公楼贷款。尽管美国办公楼贷款仅占该银行总资产组合的1%，但CIBC的收入因该领域的信贷损失准备金增加而受到拖累。

“银行迄今为止被报告为拖欠的贷款比起将在2024年和2025年发生的违约来说只是九牛一毛，” Aviram说。“银行仍然面临着这些重大风险，而明年利率可能下降并不能解决银行的问题。”