英国房地产市场终于出现裂痕，随着抵押贷款成本上升和房价下跌 - 彭博社

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英国房价终于显示出疲软迹象

彭博专栏作家Adrian Wooldridge警告称，资本主义正面临威胁——我们**面临会计师短缺。 所有的论点似乎都成立—那么是时候长期持有算盘制造商的股票了吗？我们只是没有给我们生活中的数字计算者足够的… 折旧吗？我现在停下来了—但请将您自己的冷笑话发送至[email protected]，我喜欢早上听一个好的幽默。

英国房地产市场终于显示出在不断上升的抵押成本压力下出现裂痕的迹象。

根据大型贷款机构Nationwide的最新报告，十月份房价下跌了0.9%。 这是自2021年7月以来的首次月度下跌。 这意味着平均房价从272,259英镑降至268,282英镑（令人印象深刻的具体数字，我相信您会同意）。

月度数据可能会波动。但年增长率现已从9.5%下降至7.2%。这比预期的放缓更大。这也意味着房价实际上在“实际”条件下下跌 — 即在通货膨胀之后。

这并不是市场疲软的唯一证据。按揭批准也在下降。仅在9月份，房屋购买批准数量不到66,800，而在8月份超过74,300。后者的数字可能受到在利率上升之前急于获得新抵押贷款的冲动的影响，因此下降并不像看起来那么大，但皇家特许测量师协会（RICS）最新的调查显示，购房者的查询和销售都处于下降轨道，因此从这里更有可能出现下跌。

需求下降有一个非常明显的原因 — 抵押贷款利率上升。根据数据提供商Moneyfacts的数据，在2021年12月初，平均两年固定利率抵押贷款利率为2.34%。到今年9月初，这一数字已上升至4.24%。这本来会减缓市场。

但随后出现了“迷你预算”，引发了隐藏在英国的确定福利养老金中的杠杆地雷，这引发了英国国债市场的恐慌，并使利率急剧上升。因此，平均固定利率现在超过6%（尽管请记住这些是平均数字，很可能您可以找到更好的利率）。

这里的数学非常简单，完全是机械的。如果利率上升，任何个人可以通过抵押贷款借到的最大金额就会下降。这意味着任何个人可以支付房屋的最高价格也会下降。考虑到我们大多数人在购买房屋时倾向于借到我们的极限 — 我们想买得起尽可能大的房子 — 这意味着房价必须下跌，交易必须停滞，或者两者兼有。就是这么简单。

英国全国建筑协会本身指出，一个平均工资的首次购房者，购买一套“典型”的首次购房者房屋，首付20%，按5.5%的抵押贷款利率计算，大约需要支付他们每月收入的45%。这种无法负担的数据仅在2007年和1990年代的房价崩盘前出现过。

不仅仅是英国。这种情况正在全世界各地发生：澳大利亚，加拿大，美国，瑞典 — 每个房地产市场都不同，它们都有自己的问题，通过调整税收规则或放宽规划方法，它们肯定都可以得到改善。但导致房价飙升到令人眼花缭乱、在政治上具有破坏性水平的共同因素，是利率的崩溃。

现在感受到挤压的不仅仅是住宅物业。商业物业的房东们也在削减其投资组合的价值。

英国房价将下跌多少？

这对房价意味着什么？这有多重要？关于第一个问题，现在可以毫不含糊地说，房价将下跌，不仅是“实际”方面，还包括“正常”的名义方面。

有很多预测正在传播。我会说，彭博情报公司的高级银行业分析师乔纳森·泰斯（Jonathan Tyce）总结了广泛范围，他认为“房价下跌5-10%”在2023年“非常可能”。

例如，高街银行和主要抵押贷款放贷机构劳埃德银行现在有一个基本情况下下跌8%，尽管其“严重衰退”情景（其估计仅有10%的概率，明确指出）意味着明年将下跌18%，并在随后的几年继续下跌。

听起来很多，但令人惊讶的是，18%的下跌仅仅会使房价回到疫情爆发初期的水平。当然，从实际角度来看，这将是一个更大的下跌，但也毫无疑问的是，信贷条件比当时更为严格，而且可能会保持这种状态。

所以这些是下跌规模的预测。但在实践中这一切意味着什么？这是我们本周稍后会回到的一个主题。这在很大程度上取决于您的情况。房价下跌确实不一定是一件坏事，但毫无疑问，它们与经济动荡时期重合，我认为这次下跌也不会例外。

同时，向我发送您对您所在地区市场的任何观察。变得明显安静了吗？邻居们在赶在为时已晚之前出售？绝对良好和愉快？让我知道，我们将在本周五的版面上刊登最有趣的故事。

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我今天早上读到的内容

• 一手给予，一手拿走 — 政府认为我们都需要支付更多税款。
• 一位中国彩票中奖者想出了一个新颖的主意来防止家人挥霍钱财 — 他没有告诉他们。
• 约翰·奥瑟斯（John Authers）想知道“卢拉”再次担任巴西总统是否会像他上次执政时一样，为巴西股市提供一个很好的买入机会。

巴西总统选举人路易斯·伊纳西奥·卢拉·达席尔瓦。摄影师：图安·费尔南德斯/彭博社### 今日数据转储

这有点极客，但我发现这份国际清算银行最新外汇市场调查摘要表格（由Spectra Markets的Brent Donnelly的am/FX通讯提供）非常迷人。

它按照2022年的排名将全球货币从最广泛使用到最不广泛使用进行排名，并还查看了自1989年以来的位置变化。

被吸收进欧元的货币被单独列出在底部的11行中，而随着表格向下滑动，一些其他货币的代码变得相当晦涩（但通过谷歌搜索它们会给你一些很棒的酒吧问答题目）。

来源：am/FX有三件事引起了我的注意，没有特定顺序。一是前四名几乎没有变化。美元仍然稳坐榜首。日元在1989年跻身第二位，正值日本泡沫的顶峰（当时每个人都相信日本将取代美国）。

但自那时起，先是德国马克，然后是欧元一直占据第二位，而日元则一直保持第三位。与此同时，备受诟病的英镑仍然位居第四位（英镑在货币交易中占13%，大致处于其历史范围的中间位置）。

第二个有趣的观点是——看看中国的人民币如何攀升。人民币成为重要储备货币的潜力被广泛忽视。我理解为什么，甚至同意这一点，尤其是在当前管理下。但从第40位上升到第五位对我来说是相当令人印象深刻的进步。相比之下，印度卢比在全球范围内仍然不重要，尽管从股东的角度来看，印度本身一直是一个更好的投资目的地。

卢布终于从2013年比挪威克朗更广泛使用的地位下降到今天与哥伦比亚比索并列。当然，这并不令人惊讶 —— 但这只是表明，即使你多年来一直在尝试为此做准备，像俄罗斯一样被切断与全球金融系统的联系是有害的。

每日引用

*“这个肮脏的场面会让他的选民们感到恶心… 汉考克在丛林中奢侈享受的时候，不应该有资格领取纳税人的一分钱工资或费用。”*乔·文特雷

纳税人联盟智囊团的发言人对消息做出反应，消息称国会议员马特·汉考克将出现在最新一季的《我是名人，带我离开这里！》中。

对…英国股票回购进行量化

• £55.5十亿英镑 根据投资平台AJ Bell的预测，英国富时100指数公司今年有望通过回购向股东返还创纪录的金额。

在你离开之前…

周三需要关注的重要经济和公司新闻包括：

• 周三晚上，英国时间，美联储宣布其最新的利率决定。预计美国的主要利率范围将从3-3.25%上升至3.75-4%。市场将密切关注是否有任何即将到来的“转变”迹象。
• 药品巨头葛兰素史克和零售巨头Next将发布第三季度更新。

我们生活在一个政治和政治干预对市场影响远比2008年前的共识、全球化和选民冷漠时期更重要的世界。所以一定要阅读我的同事Allegra Stratton的每日新闻简报，The Readout，以保持最新。