英国房屋销售崩溃：夸特英预算后，贷款方撤回抵押贷款报价 - 彭博社

芝加哥伊利诺伊州卢普社区一家店面上的“出租”标志。

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在贷款人响应利率飙升而撤回抵押贷款提供后，房屋购买交易正在崩溃。

纽约社区银行 的问题 重新引发了对全球商业房地产的担忧。 全球范围内。

自疫情爆发以来，商业房地产市场一直处于动荡中，投资者仍然担心全球办公楼和其他房产价值下跌所带来的后果。 NYCB 最近发出了一个新的警告信号，它在削减股息并为不良房地产贷款准备的损失多拨款了更多资金，这引发了市场的震动。

在未来两年内，超过1万亿美元 的商业抵押贷款将到期，分析师担心其他向商业楼宇贷款的银行可能会发生什么情况，其中许多楼宇的价值随着借款成本的上升而下跌。

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但普通投资者应该对这种情况感到多么担忧？大多数人在其投资组合中往往没有太多商业地产的敞口，但人们越来越担心市场中可能出现的更广泛问题可能会波及到主街。

为什么现在？

在大流行病开始四年后，商业地产中的疫情时代压力再次出现可能看起来有些奇怪。但该行业的性质已经为一场缓慢发展的 危机奠定了基础。商业地产估值可能需要很长时间才能适应需求变化，并且抵押贷款需要数年才能到期。与此同时，利率大幅上升，使建筑业主难以再融资债务。

基本问题是什么？银行持有的建筑物债务价值已不再是几年前的价值，但没有人确切知道哪些贷款可能会崩溃。尽管股市创下历史新高，但人们担心商业地产困境可能会拖累美国经济。

NYCB 股价在周五上涨，但在此之前该股在最近几天暴跌，这一跌幅拖累了其他贷款人的股价。穆迪将该银行的信用评级降级为“垃圾”，而其他银行在全球范围内受到美国商业地产影响的阻力，从日本的青空银行到德国的德国抵押银行。

最坏情况

大多数小型投资者在其401(k)或其他投资中往往很少接触商业房地产，因此顾问通常会说现在不是恐慌的时候。标普500指数约有2.3%的权重是房地产，而富时全球全市值指数的权重约为3%。更大的问题将是糟糕的商业地产债务拖累银行。

“然而，正如我们在2008年看到的那样，金融机构是紧密相连的，”圣路易斯Toberman Becker Wealth合伙人迈克尔·贝克尔说。“商业房地产市场进一步信贷事件的影响将波及许多其他行业。”

在最坏的情况下，这可能在市场中造成避险情绪，贝克尔指出。这可能会阻止市场一直以来的盈利行情，标普500指数比一年前上涨了20%以上，而纳斯达克指数上涨了40%以上。

“我们建议客户将这种风险控制在他们的股票投资组合中，”贝克尔说。“如果您有已知的提款或支出，美国国债或AAA级公司债券是防范市场传染的最佳方式。”

区域银行再现

一些混乱与去年的区域银行危机有关，包括硅谷银行、第一共和国银行和Signature银行的倒闭。在此之后，NYCB收购了Signature的部分业务，这增加了其规模，并使该银行受到了更严格的监管。现在与过去联系在一起的另一个事实是，区域银行的资产在商业房地产贷款中更为集中。这类贷款占小银行资产的28.7%，而在较大的银行中仅占6.5%。

顾问们表示，与去年一样，对于与地区性银行合作的消费者来说，确保他们的存款受到联邦存款保险公司（FDIC）保险是值得的。

“他们的资产负债表规模较小，因此可能没有像一些较大银行那样多样化，”明尼苏达州双城财富策略创始人Dana Menard说道。“我总是建议人们，如果他们对某家银行有任何疑虑，不仅要多样化他们的投资组合，还要多样化他们使用的银行。”

FDIC对每位存款人、每家受保险银行、每种账户所有权类别最多保险$250,000。因此，如果你结婚了，你可以通过拥有你名下的个人银行账户、你配偶名下的个人银行账户和一个联名账户来获得$1,000,000的FDIC保险。

房地产投资信托（REITs）

不仅仅是银行股受到压力。一些房地产投资信托（REITs）最近也出现了下跌，因为商业地产行业面临逆风。但顾问表示，大多数多样化投资者不应该有太多暴露。

“REITs通常只占据主要多样化指数（如标普500指数）的一小部分，”亚利桑那州MDRN Wealth创始人John Boyd指出。“在指数中的REITs中，只有一小部分公司与商业地产密切相关。即使是那些与商业地产密切相关的公司，也并非所有商业地产都相同。”

小心砍价猎人

对当前危机的反向看法是这是一个购买机会。区域银行在去年年底出现了反弹，人们认为区域银行股票的暴跌可能只是一个“过度反应”。

但是，马萨诸塞州西斯丘埃特的Parkmount Financial Partners的理财规划师Joseph Boughan并不赞成个人投资者采取这种策略。

“对这些公司贷款组合质量的了解很少，这是该行业的风险加剧，” Boughan说。“购买这个行业的个别股票仍然可能是一片雷区，因为Covid带来的戏剧性入住率变化的后果仍在影响着底线。”

AI繁荣带来的财富重新点燃了加利福尼亚硅谷的房地产市场。

圣何塞地区的开放房屋人满为患，百万美元以上的首套房经常以数十万美元的溢价出售，房源以美国最快的速度脱销。

购房者正急于利用最近的抵押贷款利率下降，他们从一年来由AI狂热推动的大科技股票的涨势中获利。现在决定购房的许多人以前从未购买过房屋。

“我们有很多首次购房者，”凯勒威廉斯公司位于洛斯加托斯的经纪人朱莉·维斯说。“他们感觉非常富有。”

洛斯加托斯的住宅。摄影师：洛伦·埃利奥特/彭博社随着从北加州到全国各地更便宜地点的大流行流失结束，房屋竞争正在加剧。返岗办公的要求正迫使工人找到靠近郊区景观中遍布的许多总部的地方，从苹果公司和Alphabet公司到AI芯片制造商Nvidia公司，其股价在过去一年中翻了三倍。

这有助于抵消数千名裁员冲击科技行业的影响。在以供应稀缺而闻名的地区，即使需求有小幅增加也可能引发竞标战。

美国房地产市场中没有哪个市场像硅谷和旧金山湾区那样与科技行业的命运紧密相连。但其他中心地带的经纪人，从波士顿和西雅图到丹佛，也可能在传统的春季销售季节中看到需求的反弹，这个季节通常在本周末超级碗之后开始。

在美国50个最大都会区中，圣何塞以最快的房屋销售速度领先。根据Redfin公司截至2月4日的四周数据，那里61%的新房源在不到14天内签约。西雅图市场排名第二，那里有亚马逊公司和微软公司，59%的房源在那么快的时间内消失。

在圣何塞地区，房地产以平均超过挂牌价2%的价格售出，Redfin表示。在卖家要价中位数为130万美元的地方，这可能意味着一个显著的溢价。

圣何塞Cambrian社区一处待售房屋。摄影师：Loren Elliott/Bloomberg公司股票通常占软件工程师和其他科技员工薪酬的很大一部分，这解释了他们如何负担得起这样昂贵的房屋。

“你不可能靠20万美元的薪水在洛斯阿尔托斯买一栋300万美元的房子，”总部位于旧金山的住房数据公司Altos Research的创始人迈克尔·西蒙森说。“但你可以用你的股票财富来购买。”

竞价战

科技工作者卡兰·赛亚尔和他的妻子寻找了几个月，渴望在房价进一步上涨之前找到合适的房子。但一次又一次，他们被100多人参观开放房屋，或者一连串的报价所打消，这些报价迫使他们出更高于他们愿意支付的价格。

于是，他们改变了策略，当经纪人透露一处房产将“即将上市”时，他们立即提出报价。

去年12月，他们瞄准了圣何塞备受追捧的Cambrian学区内一处2000平方英尺（186平方米）的房子，却发现自己与另一位早期买家竞争。他们的经纪人，Intero Real Estate的拉比特·努尔，提交了最后的还价，通过将其设置为不到一小时后到期来增加紧迫感。卖家接受了172.5万美元的出价 — 比要价高出10万美元 — 这对夫妇上个月完成了交易。

“我们还陷入了轻微的竞标战，”Syal说。“这比同时与10只狼搏斗要容易得多。”

他说，他妻子工作的芯片制造商的股价飙升有所帮助。这让他们的抵押贷款人感到放心，并使这对夫妇能够出售一些股票以支付20%的首付款。

每月8500美元的抵押贷款有点吃力，但Syal说这是一个经过计算的风险。如果借款成本下降，他们将简单地通过重新融资来摆脱目前的6.375%利率。

大流行狂潮

过去几年飙升的抵押贷款利率使该地区以及整个美国的库存保持紧缩，因为很少有房主愿意出售房屋，如果这意味着放弃他们的廉价贷款。像Syal这样的升级购房者根本不卖房。他说他打算将他以前的房子租给一个租户，同时保留2.25%的抵押贷款。

圣何塞房地产市场——世界上最昂贵的之一——近年来一直在过山车般的波动。在疫情导致购房者涌向郊区后，价格在2022年达到顶峰，但随后市场因去年利率激增而降温。从去年10月的峰值到现在的降低的借款成本，帮助引发了最新的购房狂潮。

到像纳什维尔和奥斯汀这样的价格更便宜的地方的疫情迁移已经放缓，现在更少的房主离开旧金山湾区。净流出在第四季度降至26,000，比去年同期下降了13%，仅为2012年9月峰值的一半，Redfin的数据显示。

特斯拉停在了库比蒂诺的一座房子前。摄影师：洛伦·埃利奥特/彭博社尽管高昂的成本仍在驱使一些人离开，但硅谷不断涌现出看到住在离工作地点近的价值的百万富翁。买家的绝望情绪正在回升，尤其是在像库比蒂诺或洛斯加托斯这样的炙手可热的地点，可供购买的房屋很少，凯勒·威廉姆斯的经纪人Wyss表示。

她一直在劝说一对大科技公司工资丰厚的夫妇出更高的竞标价。经过一年的寻找，他们决定全力以赴争取一座他们非常想要的圣卡洛斯的房子。这座面积为1600平方英尺、享有峡谷景观的房产的要价为235万美元。他们出价260万美元，Wyss被卖方代理告知不要试图出270万美元。房子卖给了别人。

“我们一直在写报价，左右开弓，”Wyss说。“我们总是落后5万美元。”

旧金山

旧金山市的复苏速度比硅谷慢，部分原因是因为它受到疫情的严重打击，尤其是对于昂贵的市中心公寓，需求特别低迷。另一方面，位置优越的独栋房屋在正式上市之前就吸引了很多关注。

旧金山指南针公司的经纪人亚历山大·卢里在旧金山的码头区为一处售价350万美元的三卧室房产举办了一次非正式的开放日，正值旧金山49人队参加NFL会议冠军赛的同一周末。

五十五个团体前来参观这处房产 — 配有开放式平面设计和宽敞的后院。在看到所有这些兴趣之后，卖家将价格提高到450万美元。

“我们看到人们在我们的家乡球队争夺超级碗时出来参观，”卢里说。“如果这不是一个好迹象，我不知道还有什么是。”