2008年赚了数十亿的交易员在英镑创历史新低时买入 - 彭博报道
Bei Hu
一名交易员在伦敦ETX Capital，一家差价合约经纪商，监控电脑屏幕上的金融数据时停顿。
摄影师：Chris Ratcliffe/Bloomberg
芝加哥伊利诺伊州卢普社区一家店面上的“出租”牌。
摄影师：Christopher Dilts/Bloomberg一位因在全球金融危机期间获得27亿美元波动交易收益而声名鹊起的对冲基金经理，在英镑暴跌至历史新低的一天购入了英镑。
Stephen Diggle在周一使用了“小型基金”10%的资产购入英镑，以资助在英国的投资，特别是那些收入以美元计价但成本以英镑计价的公司股票，他在一封电子邮件中表示。他没有具体说明基金的名称和规模。
自疫情爆发以来，商业房地产市场一直处于动荡之中，投资者仍然担心全球办公楼和其他房产价值下跌所带来的后果。 NYCB最近发出了一个新的警告信号，它在削减股息并为不良房地产贷款的损失拨备比预期多出更多资金后，使市场感到不安。
超过1万亿美元的商业抵押贷款将在未来两年到期，分析师们担心其他向商业楼宇贷款的银行可能会发生什么，许多商业楼宇的价值随着借款成本的上升而下跌。
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但普通投资者对这种情况应该有多担心？大多数人在其投资组合中对商业地产的敞口并不太大，但人们越来越担心市场中可能出现的更广泛问题可能会波及到主街。
为什么现在？
在大流行病开始四年后，商业地产中的疫情时代压力似乎再次出现可能有些奇怪。但该行业的性质为一场缓慢发展的危机奠定了基础。商业地产估值需要很长时间才能适应需求变化，而抵押贷款需要数年才能到期。与此同时，利率大幅上升，使楼宇所有者难以再融资债务。
基本问题在哪里？银行持有的建筑抵押贷款价值已不再是几年前的水平，但没有人确切知道哪些贷款可能会崩溃。尽管股市创下历史新高，但人们担心商业地产困境可能会拖累美国经济。
纽约市银行 股价在周五上涨，但在此之前，该股票 在最近几天暴跌，这次暴跌拖累了其他贷款人的股价。穆迪将该银行的信用评级降级为“垃圾”，而其他银行 在世界各地拥有美国商业房地产敞口，受到了阻力，从日本的青空银行到德国的德国抵押银行。
最坏情况
大多数散户投资者往往在他们的401(k)或其他投资中很少接触商业房地产，因此顾问通常会建议现在不是恐慌的时候。标普500指数约有2.3%的权重与房地产有关，而富时全球全市值指数的权重约为3%。更大的问题将是糟糕的商业地产债务拖累银行。
“然而，正如我们在2008年看到的那样，金融机构是紧密相连的，”圣路易斯Toberman Becker Wealth合伙人迈克尔·贝克尔说。“商业房地产市场进一步信用事件的影响将波及许多其他行业。”
在最坏的情况下，这可能会在市场上引发避险情绪，贝克尔指出。这可能会终结市场上一直走势良好的情况，标普500指数比一年前上涨了20%以上，而纳斯达克指数上涨了40%以上。
“我们建议客户将这种风险控制在他们的股票投资组合中，这样他们就可以做到，”贝克尔说。“如果您有已知的提款或支出，美国国债或AAA级公司债券是防范市场传染的最佳方式。”
区域银行再现
一些混乱与去年的区域银行危机有关，包括硅谷银行、第一共和银行和信贷银行的倒闭。在此之后，纽约社区银行收购了Signature的部分业务，这增加了其规模，并自那时起使该银行受到了更严格的监管。现在与过去联系在一起的另一个因素是，区域银行的资产在商业房地产贷款方面更为集中。这类贷款占小银行资产的28.7%，而大型银行仅占6.5%。
顾问表示，与去年一样，对于与区域银行合作的消费者来说，确保他们的存款受到联邦存款保险公司保险是值得的。
“他们的资产负债表较小，因此可能没有像一些较大银行那样多样化，”明尼苏达州双城财富策略创始人达纳·梅纳德说。“我总是建议人们，如果他们对某家银行有任何疑虑，不仅要多样化他们的投资组合，还要多样化他们使用的银行。”
美国联邦存款保险公司（FDIC）保险高达$250,000 “每位存款人，在每家受保险银行，每种账户所有权类别。” 因此，如果您结婚了，您可以通过在您名下拥有个人银行账户、在您配偶名下拥有个人银行账户以及共同账户来获得$1百万的FDIC保险。
房地产投资信托（REITs）
不仅仅是银行股受到压力。一些房地产投资信托（REITs）最近也出现了下跌，因为商业地产行业面临逆风。但顾问表示，大多数多元化投资者不应该有太多暴露。
“REITs通常只占据像标普500这样的主要多元化指数的一小部分，”亚利桑那州MDRN Wealth创始人约翰·博伊德指出。“在指数中的REITs中，只有一小部分公司与商业地产密切相关。即使是那些与商业地产密切相关的公司，也并非所有商业地产都是相同的。”
小心寻找便宜货
对当前危机的反向看法是这是一个购买机会。去年年底，地区银行股上涨，人们认为地区银行股的下跌可能只是一个“过度反应”。
但麻萨诸塞州Scituate的Parkmount Financial Partners的财务规划师约瑟夫·博恩不喜欢这种策略适用于个人投资者。
“这些公司的贷款组合质量了解甚少，这是该行业的风险加剧，” Boughan说。“购买该行业中的个别股票仍然可能是一片雷区，因为Covid导致的入住率急剧下降的后果仍在影响着底线。”
AI繁荣带来的财富正在重新点燃加利福尼亚硅谷的房地产市场。
圣何塞地区的开放房屋人满为患，百万美元以上的首套房经常以数十万美元的溢价出售，房源以美国最快的速度脱销。
购房者正急于利用最近的抵押贷款利率下降，他们从一年来由AI狂热推动的大科技股票的持续涨势中获利。现在决定购房的许多人以前从未购买过房屋。
“我们有很多首次购房者，”凯勒·威廉姆斯（Keller Williams）位于洛斯加托斯的经纪人朱莉·维斯（Julie Wyss）说。“他们感觉非常富有。”
洛斯加托斯的房屋。摄影师：洛伦·埃利奥特/彭博社随着从北加利福尼亚到全国各地更便宜地点的疫情大迁徙告一段落，对房屋的竞争正在加剧。返岗办公的要求正在迫使工人找到靠近郊区景观上遍布的许多总部的地方，从苹果公司和Alphabet公司到AI芯片制造商Nvidia公司，其股价在过去一年中翻了三倍。
这有助于抵消数千起技术行业裁员的影响。在一个以供应稀缺而闻名的地区，即使需求有小幅增加，也可能引发竞标战。
没有哪个美国住房市场像硅谷和更广泛的旧金山湾区那样与技术行业的命运紧密相连。但从波士顿和西雅图到丹佛等其他中心的经纪人，在传统的春季销售季节可能也会看到需求的增加，这个季节通常在本周末超级碗结束后开始。
在美国50个最大都市地区中，圣何塞以最快的房屋销售速度领先。根据Redfin Corp.截至2月4日的四周数据，那里61%的新房源在不到14天内签约。西雅图市排名第二，那里有亚马逊和微软总部，59%的房源迅速消失。
Redfin表示，圣何塞地区的房产以比挂牌价高出2%的平均价格售出。在卖方要价中位数为130万美元的地方，这可能意味着一个显著的溢价。
圣何塞Cambrian社区的一栋待售房屋。摄影师：Loren Elliott/Bloomberg公司股票往往占据软件工程师和其他技术员工薪酬的很大一部分，这解释了他们如何负担得起如此昂贵的房屋。
“在年薪20万美元的情况下，你不可能在洛斯阿尔托斯买一栋价值300万美元的房子，”旧金山房地产数据公司Altos Research的创始人迈克尔·西蒙森说。“但你可以用你的股票财富来购买。”
竞价战
科技工作者卡兰·赛亚尔和他的妻子寻找了几个月，急于在房价进一步上涨之前找到合适的房子。但一次又一次，他们被100人参观开放房屋，或者一连串的报价所打消了积极性，这些报价要求他们出价超出他们愿意支付的金额。
于是，他们改变了策略，当经纪人们暗示一处房产将“即将上市”时，他们立即提出报价。
去年12月，他们把目光投向了圣何塞备受追捧的坎布里安学区内一栋面积为2,000平方英尺（186平方米）的房子，结果发现自己与另一位早期买家竞争。他们的经纪人，Intero Real Estate的拉比特·努尔，提交了最后的还价，通过将其设置为不到一个小时后到期来增加紧迫感。卖家接受了17.25万美元的出价 — 比要价高出10万美元 — 这对夫妇上个月完成了交易。
“我们仍然陷入了轻微的竞价战，”赛亚尔说。“这比同时与10只狼搏斗要容易得多。”
他妻子工作的芯片制造商股价飙升有所帮助。这让他们的抵押贷款人感到放心，并使这对夫妇能够出售一些股票以支付20%的首付款，他说。
每月8500美元的抵押贷款有点吃力，但赛亚尔表示这是一个经过计算的风险。如果借款成本下降，他们将简单地通过重新融资来摆脱目前的6.375%的利率。
大流行狂潮
过去几年飙升的抵押贷款利率使该地区以及整个美国的库存保持紧缩，因为很少有房主愿意出售房屋，如果这意味着放弃他们的廉价贷款。像Syal这样的升级买家根本不卖。他说他计划将他以前的房子出租给租户，同时保留2.25%的抵押贷款。
圣何塞房地产市场——世界上最昂贵的之一——近年来一直在过山车般的波动。2022年，随着疫情导致购房者涌向郊区，价格达到顶峰，但随后市场随着去年利率的激增而降温。从去年10月的高点开始的借贷成本下降助长了最新的购房狂潮。
到像纳什维尔和奥斯汀这样的价格较低地区的疫情迁徙已经放缓，现在更少的房主离开旧金山湾区。根据Redfin的数据显示，第四季度净流出量下降到26,000，比去年同期减少了13%，仅为2021年9月高峰水平的一半。
特斯拉停在了一栋房子前面。摄影师：Loren Elliott/Bloomberg尽管高昂的成本仍在驱使一些人离开，但硅谷不断涌现出看重住在工作地点附近的百万富翁。买家的绝望情绪正在回升，尤其是在像库比蒂诺或洛斯加托这样的受欢迎地点，几乎没有可供购买的房屋，Keller Williams经纪人Wyss说。
她一直在努力说服一对年薪丰厚的科技夫妇，让他们出更高的价。经过一年的寻找，他们决定全力以赴购买他们真正想要的San Carlos的一栋房子。这栋面积为1,600平方英尺，享有峡谷景观的房产的要价为235万美元。他们出价260万美元，而Wyss被卖方代理告知不要试图出270万美元。最终房子被卖给了别人。
“我们一直在写报价，左右开弓，”Wyss说。“我们总是落后5万美元。”
旧金山
旧金山市的复苏速度比硅谷慢，部分原因是受到疫情的严重打击，尤其是对于昂贵的市中心公寓需求特别低迷。而地理位置优越的独栋房屋却引起了很多关注，甚至在正式上市之前就已经吸引了很多人的注意。
旧金山Compass的经纪人Alexander Lurie在Marina区举办了一个非正式的开放日，展示了一栋售价350万美元的三卧室房产，正好是旧金山49人队参加NFL分区冠军赛的那个周末。
五十五组人前来参观这栋房产，这栋房子经过翻新，拥有开放式平面图和宽敞的后院。在看到所有这些兴趣之后，卖方将价格提高到450万美元。
“我们看到人们在我们的本地球队争夺超级碗时出来参观，”Lurie说。“如果这不是一个好迹象，我不知道还有什么是。”