香港按揭成本飙升，97%的按揭利率为浮动利率-彭博社

芝加哥伊利诺伊州卢普社区的一家店铺上挂着“出租”牌。

摄影师：Christopher Dilts/Bloomberg世界上几乎所有的购房者都与浮动利率挂钩，使该城市的房地产市场成为最容易受到货币政策收紧影响的市场之一。

根据香港金融管理局7月份的新贷款数据，香港近97%的抵押贷款与Hibor挂钩，这可能是世界上最高的之一，相比之下，英国约为17%，日本超过70%。

纽约社区银行的问题重新引发了人们对全球商业地产的担忧。自疫情爆发以来，商业地产市场一直处于动荡之中，投资者仍然担心全球办公楼和其他房产价值下跌所带来的后果。 NYCB最近发出了一个新的警告信号，它削减了股息，并为不良房地产贷款的损失拨备了比预期更多的资金，这引发了市场的震动。

超过1万亿美元的商业抵押贷款将在未来两年到期，分析师们担心其他向商业楼宇贷款的银行可能会发生什么情况，其中许多楼宇的价值随着借款成本的上升而下跌。

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但普通投资者应该对这种情况感到多么担忧？大多数人的投资组合中往往没有太多商业地产的敞口，但人们越来越担心市场中可能出现的更广泛问题会波及到主街。

为什么现在？

在大流行病开始四年后，商业地产中的疫情时代压力似乎再次出现可能有些奇怪。但该行业的性质已经为一场缓慢发展的危机奠定了基础。商业地产估值需要很长时间才能适应需求变化，而抵押贷款需要数年才能到期。与此同时，利率大幅上升，使楼宇所有者难以再融资债务。

基本问题是什么？银行持有的楼宇债务价值已不再是几年前的水平，但没有人确切知道哪些贷款可能会崩溃。即使股市创下历史新高，人们仍然担心商业地产困境可能会拖累美国经济。

纽约市银行 股价在周五上涨，但在此之前，该股票 在最近几天暴跌，这次暴跌拖累了其他贷款人的股价[。穆迪将该银行的信用评级降至“垃圾”，而其他银行 在世界各地拥有美国商业房地产敞口的银行受到了阻力，从青空银行有限公司在日本到德国抵押银行。](https://www.outputnews.com/2024/bloomberg/news_2024_02_07_527942)

最坏情况

大多数散户投资者往往在他们的401(k)或其他投资中很少接触商业房地产，因此顾问通常会说现在不是恐慌的时候。标普500指数约有2.3%的权重与房地产有关，而富时全球全市值指数的权重约为3%。更大的问题将是糟糕的商业地产债务拖累银行。

“然而，正如我们在2008年看到的那样，金融机构是紧密相连的，”圣路易斯托伯曼贝克财富合伙人迈克尔·贝克尔说。“商业房地产市场进一步发生信贷事件的影响将波及许多其他行业。”

在最坏的情况下，这可能会在市场上引发避险情绪，贝克尔指出。这可能会终结市场的盈利势头，标普500指数比一年前上涨了20%以上，纳斯达克指数更是上涨了40%以上。

“我们建议客户将这种风险控制在他们的股票投资组合中，这样他们就可以做到，”贝克尔说。“如果您有已知的提款或支出，美国国债或AAA级公司债券是防范市场传染的最佳方式。”

区域银行再现

一些混乱与去年的区域银行危机有关，其中包括硅谷银行、第一共和国银行和信德银行的倒闭。在此之后，纽约社区银行收购了信德银行的部分业务，这增加了其规模，并自那时起使该银行受到了更严格的监管。现在与过去联系在一起的另一个因素是，区域银行的资产在商业房地产贷款中更为集中。这类贷款占小银行资产的28.7%，而在大型银行中仅占6.5%。

顾问表示，与去年一样，对于与区域银行合作的消费者来说，确保他们的存款受到联邦存款保险公司保险是值得的。

“他们的资产负债表较小，因此可能没有像一些大型银行那样多样化，”明尼苏达州双城财富策略创始人丹娜·梅纳德说。“我总是建议人们，如果他们对某家银行有任何疑虑，不仅要分散投资组合，还要分散使用的银行。”

美国联邦存款保险公司（FDIC）保险高达$250,000 “每位存款人，在每家受保险银行，每种账户所有权类别”。鉴于此，如果您结婚，您可以通过在您名下拥有个人银行账户、在您配偶名下拥有个人银行账户以及共同账户，获得$1百万的FDIC保险。

房地产投资信托（REITs）

不仅仅是银行股受到压力。一些房地产投资信托（REITs）最近出现下跌，因为商业地产行业面临逆风。但顾问表示，大多数多元化投资者不应该有太多暴露。

“REITs通常只占据像标普500这样的主要多元化指数的一小部分，”亚利桑那州MDRN Wealth创始人约翰·博伊德指出。“在指数中的REITs中，只有一小部分公司与商业地产密切相关。即使是那些与商业地产密切相关的公司，也并非所有商业地产都相同。”

小心捡便宜

对当前危机的反向看法是这是一个买入机会。去年底，地区银行股上涨，有人认为地区银行股的下跌可能只是一个“过度反应”。

但马萨诸塞州Scituate的Parkmount Financial Partners的财务规划师约瑟夫·博恩不赞成这种策略适用于个人投资者。

“这些公司的贷款组合质量了解甚少，这是该行业的风险加剧，” Boughan说。“购买该行业的个别股票仍然可能是一片雷区，因为Covid导致的入住率急剧下降的后果仍在影响着底线。”