创业公司拥抱资本主义，解决洛杉矶的经济适用房问题 - 彭博社

2017年，马丁·穆托（Martin Muoto）接到他的房地产经纪人的电话，说南加州洛杉矶南部中心地区Budlong Avenue有一栋四单元建筑待售。经纪人指出，这笔交易“有些麻烦”。根据洛杉矶市检察官办公室在州法院对业主提起的民事诉讼，该物业由57 Neighborhood Crips帮派控制，他们将其用作贩卖毒品的市场。据城市称，贩毒者将毒品藏在车库里，在室外楼梯间与顾客见面，在那里他们贩卖岩石可卡因，吸食大麻和饮酒，白天和黑夜播放大声音乐。

马丁·穆托摄影师：G L Askew II for Bloomberg Businessweek穆托一直在该地区搜寻物业，为他的开发公司寻找机会，SoLa Impact LLC，无论如何，以44万美元购买了这栋建筑。SoLa专门处理具有挑战性的情况。交易完成后，他做了他自小在饱受冲突的尼日利亚北部所做的事情：“我缓和了局势。”他开始了解社区帮派领袖并提出自己的想法，表示SoLa Impact想要改善社区，不是为了富裕的白人外来者——他不想使南中心变得新兴——而是为了南洛杉矶有色人种家庭，这些家庭几代人被银行和其他企业忽视。SoLa Impact的租户约95%是黑人和棕色人种。穆托称他的开发方式为“同样的邻居，更好的社区”。毒贩们退缩了。

“南洛杉矶的人们被低估了，房地产也是如此，” Muoto说。“如果我们不投资这些社区，谁会呢？这不仅是洛杉矶的大问题，也是美国资本主义的大问题。”

近年来，租金和房地产价值飙升，最近一次统计显示，洛杉矶有超过40,000名无家可归者（就在疫情爆发前），洛杉矶面临住房紧急情况。建筑商生产的住房单位不到市政府称每年需要的57,000个新住房单位的30%。建设成本非常昂贵，尤其是为贫困人口建造备受政治化的住所。市控制器Ron Galperin在2月份报告称，根据该市12亿美元的市政债券计划，建造一套经济适用房的平均成本在2021年达到了近60万美元。他写道，成本“继续攀升到令人震惊的高度。”

“非营利组织工业复合体做不到”

Muoto是一个不知疲倦的降低成本者，也是一个公开怀疑主导经济适用房行业的政府-非营利组织关系的人，他正在每套住房约25万美元的价格使用私人资金建造低收入住房。大多数经济适用房项目依赖通过政客和公共机构传递给少数非营利组织、开发商和承包商的政府补贴。控制成本不是优先考虑的事项。相比之下，SoLa Impact的商业模式要求其以足够低廉的价格建造，以便可以通过租金收入获得与美国住房和城市发展部每月支付的第8节住房券大致相当的利润。在洛杉矶，一室公寓的租金约为每月1,650美元，两室公寓为每月2,000美元。Muoto为SoLa项目创建的投资基金根据公司向投资者展示的文件显示，获得了中等水平的回报率。

SoLa Impact的纪律在今天被证明是至关重要的，因为建筑商受到不断上涨的利率和材料成本的冲击。通过采取措施，如在价格下跌时囤积木材，尽可能标准化所有新建筑中的一切——窗户尺寸、天花板高度、台面、结构梁，并寻找新的钢铁来源，SoLa Impact自疫情爆发以来已将成本增加控制在不超过18%。根据美国劳工统计局的数据，自2020年1月以来，全国成本增加了31%。Muoto还发现，他能够通过在疲软的房地产市场中物业成本下降来抵消不断上涨的贷款成本。“我们不必跑得比熊快。我们只需要比其他人跑得快就行了，”他说。

Muoto现在正在关闭SoLa的第四个经济适用房基金，这个基金规模为3亿美元，由来自PayPal Holdings Inc.的2500万美元和来自加州教师退休金基金（CalSTRS）的5000万美元作为支柱，CalSTRS是全国第二大公共养老金基金。该公司拥有约1500套最近翻新的公寓，以及各个开发阶段中的4500套新住房单元，使Muoto成为南加州最大的经济适用房房东之一。

Muoto从不错过说这一切都是因为资金来自私人来源的机会。“非营利产业复杂化没有完成这项任务，”他在SoLa Impact总部位于南中心的Beehive用餐时说，那里是一个花园和砖仓库改建成办公室、商业空间、瑜伽工作室、小型啤酒厂和年轻人技术中心的综合体。“政府也没有完成任务。因此，我们正在联系所有朋友并说，‘看，这是我们正在做的事情。请随意批评，随意改进。但我们必须完成它，否则没有人会完成。’”

在Muoto购买并翻新Budlong Avenue上的这栋建筑之前，它被毒贩控制着。摄影师：GL Askew II，彭博商业周刊有些日子，57 Neighborhood Crips的老板支持Muoto改善社区的雄心壮志；在其他日子，Muoto说，他猛烈抨击说，整修住房正在伤害生意。在一个特别糟糕的夜晚，当SoLa Impact几乎完成以约217,000美元的成本翻新Budlong Avenue的物业时，有人将所有新窗户都打破了。几周后，Muoto加大了他的缓和策略。他邀请了曾起诉过该建筑物的前任业主的副市检察官参观SoLa Impact的翻新工作，并提出一个要求：她必须明确标识为市检察官。她开着标有市检察官标志的普锐斯和风衣的后背到达。

“我们故意在一起聊天，我看到社区里的每个人都在看着我们，”Muoto说。“我完全意识到这可能会适得其反，但没有。”

在翻新建筑物中的新租户之一，Myeshia Hawthorne曾是无家可归者。她和两个女儿以及一个婴儿孙女搬进了一个每月1950美元的三卧室单位。厨房和浴室都是全新的。Hawthorne说，这是“我可以诚实地说我住过的第一个干净并且装修完善的地方。”

在SoLa翻新了附近另外两栋建筑后，Hawthorne说，社区的帮派活动似乎有所减少。在自己家的安全和舒适中，她的睡眠和饮食有所改善，帮助她控制糖尿病和高血压。她的大女儿结婚了，带着孩子搬了出去。她的小女儿现在在一家美容院工作。Hawthorne在一个戒毒设施工作夜班。根据第8节计划的条款，这个家庭的房租在过去四年里每月只上涨了12美元。

前景中的黄色建筑和背景中的建筑是SoLa项目。来源：SoLa Impact当然，支付能力是相对的。霍桑的公寓以前的租金为1375美元。在其前两个基金购买的168栋建筑中，SoLa Impact继承了数百名受租金管制的租户，其中许多人每月支付不到1000美元。随着公司翻新物业并将其转为第8节状态，它提高了租金。一些租户搬走了，正如洛杉矶时报报告在六月份报道的那样，其他人提起了五起诉讼，指控SoLa Impact未能解决害虫侵扰等问题。许多建筑的租户与一个名为“战略行动为公正经济”的当地倡导团体合作，或者SAJE，该团体表示SoLa Impact一直在努力驱逐受租金管制的租户，以获得支付更高的第8节券接受者。

“我们像对待任何其他公司房东一样对待他们，”SAJE的法维安·冈萨雷斯说，他去年与Muoto会面讨论了这些问题。“我不应该把时间花在组织反对SoLa Impact上——还有更糟糕的房东。但当他们四处宣称他们没有驱逐社区居民时，我真的很生气。也许他们没有进行新市区改造，但他们确实在驱逐。”

Muoto承认SoLa的老建筑急需维修，他表示自己已努力解决这个问题。他还表示，SoLa只让不到2%的继承租户搬走，并且公司遵守洛杉矶的租金管制法律。即便如此，翻新老建筑和满足现有租户的成本和麻烦导致SoLa在2019年几乎完全开始专注于新建筑。

SoLa Impact的建筑策略基于统一性和预制，就像这些框架单元一样。来源：SoLa ImpactMuoto是波兰母亲和尼日利亚父亲的儿子，1989年抵达费城，全额奖学金就读宾夕法尼亚大学沃顿商学院。他手头只有450美元和一张返回尼日利亚的机票。毕业后，在计算机行业担任分析师工作三年后，他接下来的16年为大西洋普通股和Accretive LLC等私募股权公司进行企业重组。

2004年搬到洛杉矶后，Muoto自己开始在南洛杉矶投资，以扭转一家直销履行公司的业务。他于2012年创立了SoLa Impact。他为南洛杉矶住房基金做的最初的投资者演讲并不顺利。“我去了所有谈论多样性和终结系统性种族主义的最大捐赠基金会，他们中有90%说这听起来太冒险了，”他说。随着Muoto建立了以相对较低成本提供负担得起的单位的业绩记录，他吸引了家族办公室的投资者。最终，结果证明了一切。Muoto认为，利润动机对于检查主要由公共补贴的非营利组成的行业中的低效率至关重要。他将这种亲密关系比作国防工业及其谚语中的900美元锤子。“我们把项目招标出去，人们会说，‘哦，这是负担得起的吗？’然后把价格提高25%，”他说。

额外费用是许多城市面临经济适用房严重短缺的主要原因。在2020年的一项研究中，加州大学伯克利分校的卡罗来纳·里德估计，加州经济适用房的建设成本从2016年到2019年上涨了30%。最大的因素是工资：该州的开发商如果接受公共补贴，就必须支付由州政府确定的建筑工人的最低工资标准。Muoto经常不这样做。2020年，SoLa Impact公司与一些工人达成了一项集体诉讼，指控该公司将他们错误分类为独立承包商，并未支付最低工资和加班费。SoLa公司以52万美元和解了这起案件，并没有承认任何错误。Muoto表示，SoLa过去经常雇用许多个体工匠进行翻新，但现在主要使用大型承包商。“这样做的结果是小型家庭企业得不到生意，”他说。

在他的前两个基金中，Muoto筹集了总共6500万美元。第三个基金筹集了1.15亿美元，用于在机会区内建造21栋新建筑，内有1250套公寓——这些区域是州政府指定的旨在促进发展并让投资者获得联邦税收优惠的地区。通过新的黑人影响基金，该公司计划到2025年建造额外的30到40栋建筑。超过3000套住房中约40%的单位将位于机会区。

Muoto不太秘密的成功法宝，他急于与其他经济适用房建设者分享的是削减成本

SoLa的新建筑目标是经济适用房和市场价单位之间的50-50分成。租户类型的混合增强了投资者的利润潜力 - 如果社区繁荣，市场价格将比第8节支付更快上涨。Muoto说，这也为孩子们提供了专业角色模型。“你必须能够看到它才能成为它，”他说。

去年的31单元Project Florence，中期施工来源：SoLa ImpactMuoto的不那么秘密的秘诀，他急于与其他经济适用房建筑商分享的是削减成本。为了在第8节租金水平上赚钱，规模经济和标准化至关重要，SoLa Impact的副总裁弗朗西斯科·泽佩达说。“当我们与建筑师打交道时，我们给他们我们需要的规格，不让他们告诉我们，”他说。例如：在康普顿大道的一个23单元建筑中，建筑师要求光滑的灰泥外墙，每平方英尺12美元。建筑团队用斑点灰泥替代，每平方英尺8美元，节省了46000美元。“现实是建筑师也是艺术家，”泽佩达说。“所以让他们按照你想要的方式设计建筑并不像听起来那么容易。”

离蜂巢几英里远，工人们正在对一座名为Project Florence的31单元综合体进行最后的润色，计划供以前无家可归的租户使用。从外面看，这座五层建筑，外部覆盖着有门面窗户的凹槽金属板，看起来像洛杉矶周围正在兴起的其他混合用途项目。在内部，泽佩达展示了更多SoLa的配方。有表面安装的圆盘灯，而不是嵌入式灯具；热塑性管道，而不是金属管道；铝线，而不是铜线；以及所有新的SoLa建筑中都有的8英尺高的天花板。

统一性使得每个项目都可以使用标准的、预先切割好的材料，从而节省了巨额费用，因为不需要雇佣高薪的分包商在现场定制一切，SoLa Impact的建筑师兼施工总监George Ashdown表示。他说：“所以当木匠出来时，他们不需要切割木棍，调整木棍的尺寸，他们使用已经切割好的木棍，直接使用卡车上的石膏板，直接使用卡车上的胶合板，减少了浪费，更环保，用工更少，经济效益更大。这似乎是一个简单的事情，但如果你问你的建筑师为什么不这样设计，他们会说，‘但我真的很喜欢那些9英尺高的天花板。’”

在疫情期间，由于关税、运输和供应链的增加，中国钢材价格上涨了15%以上，因此SoLa要求其模块化框架的供应商探索墨西哥的替代生产商。由此产生的转变在两个项目中为171个单位节省了70万美元。

节约的资金不断累积——必须如此。为了赢得CalSTRS的投资，SoLa Impact的回报必须达到养老基金对其整体房地产投资组合的盈利目标，根据CalSTRS可持续投资组的副投资组合经理Nicholas Abel表示。“他们能够组织起来使数字达到平衡，真的很棒，”他说。

弗洛伦斯项目即将完成。摄影师：G L Askew II，彭博商业周刊Muoto的更广泛使命是“解决收入不平等，造福资本主义”，正如他所说的那样，它有四个支柱：住房获取、教育获取、为黑人和棕色企业家获取资本以及获取所有权以建立财富。他说，在尼日利亚北部长大，每隔几年就会发生部落暴力，源自他今天在美国城市看到的同样绝望感。“当事情爆发时，你无法建造足够高的墙壁，”他说。

在大流行开始时，Muoto询问其他机会区投资者是否愿意帮助资助南洛杉矶下岗工人进行再培训，学习医学编码和网页设计等新的工作技能。在特朗普政府的推动下，这些地区一直受到广泛批评，认为这是向富人提供投资于翻新的礼物。Muoto认为这些奖学金可能对行业有利的公共关系。“他们说，‘不，谢谢，’”他说。“我们没有筹集到一分钱。”

然后奥普拉·温弗瑞听说了这个想法，并亲自帮助Muoto筹集了超过100万美元。“我们向社区成员提供了200个奖学金，现在我们可能有六打人在Zoom上哭泣，说这改变了他们的生活，”Muoto说。

Jonnae Cole摄影师：GL Askew II for Bloomberg Businessweek在许多SoLa Impact建筑物中，该公司与非营利组织和城市机构合作，帮助租户获得租金援助和其他帮助。乔娜·科尔去年住在一辆货车里，不知道下一个淋浴在哪里，当城市工作人员找到她一个酒店房间时。四月份，一个天主教服务机构将科尔和她的母亲安置在SoLa新的康普顿大道建筑物的两间公寓里。“就像，现在一切都好了。我们很好，”科尔说。

SoLa Impact将其资产管理费和升值的13%捐赠给Muoto所称的“全方位服务”，这些服务基地设在蜂巢：电脑课程、实习安置、大学奖学金，甚至对南洛杉矶初创企业的种子投资。“马丁将他的企业精神带到慈善事业中，”一家名为Lunya的睡衣公司的创始人兼首席执行官Ashley Merrill说，她和丈夫Marc，游戏巨头Riot Games Inc.的联合创始人，是SoLa房地产和慈善事业的投资者。来自Riot Games超过200万美元的资金，SoLa Impact的基金会在蜂巢经营一个面积为14,000平方英尺的科技和电子竞技游戏中心，培养有抱负的科技创业者。大型音乐会推广商Live Nation Entertainment Inc.正在与SoLa基金会合作开发一个培训计划，教授南洛杉矶的孩子们娱乐产业的制作技能。在学会如何推广和制作现场音乐活动之后，学员们将在八月举办自己的音乐会。

Merrill最喜欢的“马丁时刻”，正如她所说，发生在因中国供应限制，SoLa在蜂巢设立了一个临时金属车间，为总部校园生产门和窗框。几名熟练的金属工人教了40多名失业工人如何焊接，现在他们中的几十人每小时赚取高达50美元。这些自制产品的成本是从中国进口产品的一半。

接下来，SoLa正在追求一个更大的梦想：拥有住房，这是大多数美国家庭创造财富的基础。尽管近75%的白人家庭拥有自己的住房，但只有45%的黑人家庭拥有。建筑公司Gensler的Muoto和Roger Sherman正在开发一个项目，在洛杉矶南部的康普顿市教堂拥有的1.5英亩土地上建造14栋独栋住宅。每栋三层的联排别墅将包括一个楼下的出租单元，售价低于40万美元。契约将要求业主在最短期限内居住在物业内，并限制转售价格以保持可负担性。

“马丁认为这是一个可以在其他被忽视的社区复制的模式，无论是费城、亚特兰大还是凤凰城，以帮助他们从内部建立资产，”Sherman说。“他正在将SoLa打造成社区和有实际资金的人之间的桥梁。每个人都可以感到满意。他们赚钱——并建造大量住房。”阅读下一篇文章： 洛杉矶开发商正在翻新整个社区