商业房地产存在股权问题 - 彭博社

旧金山展示了一个出租标志。

摄影师：David Paul Morris/Bloomberg

种族间的住房拥有率差距受到了相当多的关注，而且理所当然：黑人的住房拥有率为42%，比白人低约30个百分点。然而，商业地产拥有权的差距同样令人不安。只有3%的黑人家庭拥有商业地产，而白人家庭为8%，而且他们的持有量要小得多 — 平均价值仅为3,600美元，而白人家庭则接近34,000美元。

这些令人震惊的发现来自布鲁金斯学会本周发布的一份关于种族和商业地产的 报告，这是我们进行的一个 更大系列 研究黑人社区财富建设的一部分。

经济利害关系重大。2020年，非住宅商业地产创造了5120亿美元的收入。更重要的是，商业地产拥有权的种族差距阻碍了 黑人创业，因为大多数开始创业的美国人使用他们的个人财富 — 主要是房产中的资产。 （更不用说如果您已经拥有一个店面，那么开始一家小企业会更容易。）这种差距使黑人美国人拥有更少的能力来建立和发展他们的公司 — 以及他们的财富。

此外，尽管黑人美国人拥有的商业地产相对较少，但在主要由黑人组成的社区中，商业房地产的价值被低估，无论是谁拥有它。在考虑到商业房地产价值的预测因素后，我们估计黑人占多数的邮政编码区域的零售空间被低估了7% — 剥夺了个人和地方政府的收入。这使商业地产所有者损失了总计1710亿美元的财富。

黑人社区的系统性低估也使它们容易受到投机者的攻击。商业地产的小商业所有者发现自己与资本更充裕的富裕投资者竞争，后者能够购买物业并长期保留 — 或许是预期未来社区种族构成的变化。贬值还降低了物业所有者进行维护和改进的资本来源 — 这是一种资本保留的循环，传统上只有通过新市区化才能打破。

结束这一循环的方法是使商业地产的所有者多样化，并改变指导投资的规则。一个例子是芝加哥TREND，这是一个社会企业，成立于2016年，旨在通过商业房地产开发加强城市社区。TREND从麦克阿瑟基金会和其他愿意承担不成比例风险和让步回报的人那里筹集了超过1.4亿美元的投资资本 — 有效地改变了贷款的核准方式。

2021年4月，TREND以620万美元收购了位于巴尔的摩西区的一家占地4.7万平方英尺的购物中心 — 并邀请了主要由黑人组成的社区的居民成为合作投资者。利用众筹平台，TREND在不到60天内从小投资者那里筹集了33万美元。现在，拥有至少1000美元股权的人们共同拥有Walbrook Junction购物中心，并致力于翻新物业、吸引和留住租户。这种创新的所有权模式为投资者创造财富，并为黑人企业家和社区居民提供在物业上工作的机会。

每个社区都应该拥有一个充满活力的本地经济，满足居民需求的企业。公平获得商业地产对实现这一目标至关重要。

Tracy Hadden Loh 是布鲁金斯都市研究所安妮·T·巴斯和罗伯特·M·巴斯转型地点制造中心的研究员。

Andre M. Perry 是布鲁金斯都市研究所的高级研究员，美国大学的学者驻地，也是《了解你的价值：评估美国黑人城市中的黑人生命和财产》一书的作者。