小型企业房地产可以缩小种族财富差距 - 彭博社

培育商业房地产所有权是黑人企业家积累财富的一种常被忽视的方式。

摄影师：林赛·尼科尔森/教育图像/环球图像集团

在其 旨在缩小美国持续存在的种族财富差距的计划中，美国总统乔·拜登的政府主要关注了房屋所有权 — 这是有充分理由的。历史上的政府政策和银行业务，比如红线政策，剥夺了有色人种社区获取这一重要财富积累工具的机会。

但房屋并不是唯一受到歧视性政府和私人政策影响的财产。商业房地产所有权也受到了阻碍。帮助有色人种拥有的小型企业购买物业而不是租赁是一种被忽视的帮助企业蓬勃发展并解决差距的方式。

正如拜登政府已经认识到的，相对于白人家庭，黑人和拉丁裔家庭在企业所有权方面的差距占据了整体种族财富差距的大约四分之一，这一差距在半个多世纪以来基本保持不变。虽然单靠商业房地产所有权无法解决这个问题，但它可以帮助逐步解决这个问题。

像企业一样，商业物业是可以代代相传的资产，随着企业的发展，它们也可以增值。它们还有助于黑人和棕色人种的企业主抵御冲击，无论是由于大流行还是由于新市区的兴起。当当地企业拥有他们的物业时，可以使社区更多地掌控当地经济发展的方向 — 不仅为个别企业带来经济稳定，也为整个社区带来经济稳定。

联邦、州和地方政府可以做更多来帮助有色人种成为商业物业所有者。在大流行期间，大量新的联邦资金和项目开始流向地方政府，以帮助维持和发展处于劣势的小企业。但焦点仍然放在企业所有权上，而不是物业所有权上。然而，一些地方社区正在展示如何实现这两个目标 — 以及它们如何相互支持。

虽然我们没有关于美国商业物业所有权种族差距的良好数据，但有关商业资产种族差距的令人担忧的统计数据提供了有关这一鸿沟规模的线索。总体而言，黑人美国人的净资产不到白人美国人的15%，并且他们的财富中持有的商业资产比例更小 — 只有8%，而白人美国人为15%，根据2016年的数据。

这些差距及其后果的原因是复杂的。黑人和拉丁裔企业，包括那些由移民拥有的企业，往往聚集在像零售和餐饮这样容易受经济衰退影响的行业。在大流行的最初几个月，活跃的黑人企业 下降了41%，而拉丁裔企业下降了32%，几乎是总关闭率的两倍。

这些企业通常也位于有色人种社区，这些社区经历人口流失、投资不足和低投资的情况更为严重。历史上，这些社区经历了白人大规模迁出、将这些社区的住宅和商业物业评定为高风险的红线划定，以及夷平或驱逐黑人住宅和企业的城市更新政策。正如拜登政府承认的，对有色人种企业的长期投资不足不仅得到私人开发商和银行的支持，还得到了联邦政府的支持。这导致有色人种缺乏启动企业的资本，维持企业的成本更高，并且几乎没有能力从租赁过渡到所有权。

如今，许多由黑人和棕色人种美国人拥有的企业仍然缺乏获得商业贷款所需的资本和技术支持。银行继续避免向黑人社区的企业放贷，而许多非居民也避免光顾这些企业。 黑人企业的贷款被拒绝率更高，获得的贷款更少，利率也比白人同行更高。

在新兴社区，长期经营的企业面临着租金飙升和来自连锁店和精品店的竞争，争夺新客户，同时他们的老客户群往往在减少。房东通过提高租金、不维护物业、延长短期租约或要求租户承担重大维修费用来驱逐或迫使小企业搬迁。

拥有物业可以保护小企业免受租金激增和掠夺性房东的伤害。在主要施工中断期间或调整到新客户群时，它还可以帮助企业维持运营。

像企业一样，商业物业是可以代代相传的资产，随着企业的发展而增值。

虽然商业物业所有权可能并不适合每个企业或社区，但它应该是社区工具包中的众多小企业策略之一，越来越多的社区正在追求这一策略。在许多城市、社区组织和以使命为基础的金融机构使用的众多商业物业所有权策略中，社区土地信托和合作社是其中较受欢迎的两种。

社区土地信托通常由非营利组织经营，他们购买、持有和管理土地，以提供负担得起的住房、商业物业和社区空间。他们可以通过将商业物业从投机市场中移除来支持创业精神，并鼓励物业所有权。在阿拉斯加，安克雷奇社区土地信托由山景社区发展组织经营，这是一个拥有大量印第安阿拉斯加人口的多元化社区，经历了几十年的投资不足。信托基金收购并翻新物业，出售或出租给为社区服务的实体，包括由低收入和工薪阶层有色人种拥有的小企业。在过去的15年中，它已经投资了超过1570万美元在九个物业上，为小企业提供了负担得起的空间和拥有路径。其中包括一家信用合作社，是该社区二十多年来的第一家金融机构，以及山景服务中心，一个容纳七家为社区服务的非营利组织的中心。

商业合作社是另一个可以促进财产获取的工具，通过将居民、顾客和其他长期利益相关者的小额投资汇集到企业中，增加社区的购买力。合作社可以采取多种形式，从工人、消费者和房地产合作社到社区投资信托。在俄勒冈州东波特兰，一个社区中有将近四分之一居民生活在贫困中，三分之二是租户的地方，当地的社区发展金融机构经营着东波特兰社区投资信托。该信托允许居民以每月至少10美元的价格购买商业零售商场的所有权股份，支持26家企业和非营利组织。

为了支持这些倡议并发展更多类似项目，城市必须做更多的工作，并需要来自联邦政府更大的支持。随着一系列新的联邦资金流向各州和地方政府以支持小企业，特别是那些由有色人种拥有的企业，机会已经增加。例如，明尼阿波利斯提议将1000万美元的美国复苏计划法案资金添加到其商业地产发展基金中。自2019年以来，该基金已向经济困难地区的弱势小企业主提供了450万美元的无息、可宽恕贷款，用于购买商业房地产。

同样，华盛顿特区是美国其中一个最受翻新影响的城市之一，最近设立了一个价值400万美元的商业物业收购基金，为处于劣势的小企业主提供高达销售价格四分之一的首付援助，以便他们留在特区。这些资金帮助了像安吉尔·格雷戈里奥（Angel Gregorio）这样的黑人企业主成为物业所有者，并稳定了他们在这个快速增长的城市中的业务。格雷戈里奥的企业，The SpiceSuite，是一家调料店，自称是对黑人食品和文化的“情书”，是为“梦想者”提供免费空间以举办临时商店的孵化器。

城市可以通过提供更灵活、快速的许可和区划流程，以及扩大技术援助来减轻商业所有权的其他障碍。他们甚至可以提供自己的物业。匹兹堡最近修改了其历史上的黑人商业走廊中170个市政物业的27步提案流程。通过简化流程、提供技术援助、优先考虑社区利益，并提供匹配的发展资金，他们让基于社区的开发者更好地与大型开发者竞争。

拜登政府应该向这些社区和其他社区学习，以实现缩小财富差距的承诺。联邦、州和地方政府需要奖励和支持社区为扩大商业地产所有权所做的努力，就像它们支持房屋所有权一样。这些想法可以扩大规模，为黑人和棕色人种小企业所有者以及他们所服务的社区提供通向代际财富的途径。

Willow Lung-Amam是马里兰大学帕克学院城市研究与规划副教授，她还担任小企业反驱逐网络主任和智慧增长国家中心社区发展主任。她是《闯入者？：亚裔美国人与郊区之战》的作者，还有一本关于华盛顿特区郊区重建政治的即将出版的书。

Nohely Alvarez是马里兰大学帕克学院城市和区域规划与设计博士候选人。