香港破碎的亿万富翁工厂显示城市失去了步伐 - 彭博社

Venus Feng, Shawna Kwan

照片拼贴：斯蒂芬·戴维森，盖蒂（3）1996年，香港历史性回归中国前一年，来自英国殖民地的两位地产大亨 — 李兆基 和 李嘉诚 — 首次闯入了世界前十大富豪名单。 25年后，这个独家俱乐部再也没有来自这座城市的人，显示这个地区未能跟上财富创造的步伐。

尽管被誉为世界上最 自由 的市场之一，但在过去25年里，香港几乎没有看到任何新的本土亿万富翁进入世界前 500，除了一小部分人，包括李的儿子和一些持有本地身份证的内地企业家在香港以外经营业务。

李兆基摄影师：华南早报/南华早报/盖蒂图片社部分原因是由于房地产在香港 3680亿美元 经济中继续发挥的特殊作用。根据殖民地时代的政策，几十年来，政府一直严重依赖向出价最高的竞标者 — 一小部分深口袋的大亨 — 出售土地来获取大部分收入。这种做法在1997年以来的北京统治下得到了进一步加强，通过允许同一小群体主导零售和基础设施等其他经济领域，限制了竞争。

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自1996年以来财富不断增长的九旬富豪李氏和李氏仍然领导着香港的富人，其中近70%拥有房地产业务。另一个值得注意的迹象是，2022年与1997年几乎相同的开发商家族名列该市富豪榜首。根据彭博亿万富翁指数，他们的平均年龄约为70岁，仅次于意大利和印度。

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香港未能创造新财富，与杰夫·贝索斯、埃隆·马斯克和马云等巨富的出现形成鲜明对比，后者都是全球科技革命的产物，而这场革命在很大程度上绕过了这座城市。这也凸显了该地区在探索新的增长引擎方面的困难，因为它远远落后于区域竞争对手新加坡，后者已经成功地将自己重新塑造为Sea Ltd.和Grab Holdings Ltd.等成功初创企业的中心。

与此同时，随着北京日益加强的控制，香港作为亚洲金融中心的地位以及其成为“世界城市”的愿望受到质疑。

财富属性

香港在其前十大最富有人士中，与其他地区相比，与房地产有关的亿万富翁更多

来源：彭博亿万富翁指数，截至6月24日，每个地区的前十大最富有人士

“我们需要改变思维方式，更多地考虑这座城市未来的竞争力和向上流动性”，香港大学经济学教授、香港最低工资委员会顾问、香港货币管理局货币小组委员Heiwai Tang表示。

对于64岁的李家超来说，他将在香港回归中国25周年纪念日当天接任第五任特别行政区行政长官，面临着多重挑战。

李家超摄影师：Paul Yeung/彭博这位前警察得到了中国国家主席习近平的支持，承诺将香港打造成一个创新中心，以减少其对金融和房地产的依赖。他还承诺解决住房危机，这是世界上最不可负担的市场，北京指责这一市场是2019年有时暴力的亲民主抗议活动的原因。

尽管李的四位前任都曾试图改善生活水平，但在这座以其“牢笼”或“棺材”住所——100平方英尺的叠床空间——以及在高档社区以超过1.1亿美元销售的豪宅而臭名昭著的城市中，很少有提案取得成功。

香港一所谓的“棺材”住宅内的居民。摄影师：Paul Yeung/Bloomberg问题在于香港稀缺的土地资源。仅有四分之一 的区域适合住宅和商业开发。

尽管房地产并未列为对城市国内生产总值有贡献的类别，但政府与这个行业有着深厚的联系。土地溢价和印花税占了国库总收入的三分之一收入。这反过来使得香港的740万居民能够享受到一些最好的公共基础设施，同时帮助保持所得税率限制在17%。资本收益、股息、销售或遗产均不征收税款。

稀缺土地

仅有约四分之一的香港土地用于城市发展，总土地面积仅有10%被用于住宅、商业和工业用途

资料来源：规划署（2020年）

自1997年以来，香港的房价上涨了134%，从2003年的最低点起增长了五倍，根据中原地产中原城市月度指数，房价增长超过了家庭收入的增长。连续12年，香港一直被评为“最不可负担的城市”。

“香港的房地产问题是导致收入不平等恶化的关键因素，也是缺乏创新的原因，”Natixis SA亚太区首席经济学家Alicia Garcia Herrero说道。“政府本身依赖于土地拍卖所得的收入，因此不希望看到房价下降。”

房地产一直是香港一些传奇的由贫穷到富有的故事的核心。

93岁的李嘉诚通过在这座城市进行一系列及时的房地产投资巩固了他的财富，在20世纪40年代二战难民逃离大陆后定居在这里。因其商业头脑而在本地被誉为“超人”，他建立了一个涵盖广泛的跨国企业，现由他的儿子李泽钜管理。他的小儿子李泽楷脱离家族建立了自己的帝国，净资产约为51亿美元。

李嘉诚摄影师：Calvin Sit/Bloomberg香港的传统开发商成功地抵御了来自内地的竞争对手的垄断权力。内地同行如中国恒大集团和佳兆业集团在过去五年里积极进军这座城市，但债务危机迫使他们将大部分项目出售给本地家族。

这座城市最大的建筑商背后的五大最富有家族 — 新鸿基地产有限公司， 长江实业集团有限公司， 新世界发展有限公司， 恒基兆业地产有限公司和 会德丰地产有限公司 — 已经积累了总共1250亿美元的财富，相当于这座城市国内生产总值的三分之一。长和地产、新鸿基和新世界的代表拒绝置评，而其他人则未回复要求评论的电子邮件。

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自由放任政策使得像李嘉诚这样的大亨在香港回归前作为一个制造业基地和稳定中产阶级的时候运作良好。然而，随着中国崛起为世界工厂，这座城市转向金融。制造商开始消失在这个地区，而开发商则进军基础设施、零售、电信和能源领域，限制了其他人的机会。与此同时，高昂的租金也阻碍了初创企业和新创业的发展。

最不可负担的城市

香港房价增长超过了家庭收入增长

来源：香港政府统计处，中原地产中原城市月度指数

注：自1996年底以来的变化

“当许多外国公司来到香港时，他们发现办公室总是昂贵的，”Colliers International Group Inc.的董事总经理CK Lau说道，他在上世纪80年代开始从事房地产估值工作。“因此，结果是我们的竞争力在多年来下降，而人们并没有足够意识到这一点。”

除了财富，这些大亨几十年来还积累了相当大的政治影响力，与北京关系密切。作为选举团成员，他们每隔几年帮助选择香港的行政长官。这些联系最近经历了严峻考验：在前英国殖民地实施了一部全面的国家安全法，以扑灭所有亲民主运动的残余；习近平的共同繁荣运动；以及他对中国科技和房地产企业的严厉打击。

开发者们现在正在努力保持相关性，表明他们比以往更忠于北京。许多人变得更加慈善，捐赠土地和资源用于过渡性住房，呼应政府帮助年轻人攀登社会阶梯的承诺。

一些地产大亨也在试图重塑香港的商业格局。最近的一个例子是本地纳斯达克上市的生物科技独角兽Prenetics Global Ltd.，由新世界的郑志刚支持。这位地产继承人通过他的特殊目的收购公司帮助了它的上市。

技术人员在香港的一家Prenetics实验室处理Covid-19测试。摄影师：Roy Liu/Bloomberg但香港未来的转型可能需要远远不止一个成功的上市来赶上新加坡。

五月无人竞选当选，几乎所有地产大亨都热情支持李的候选，李表示过度依赖房地产可能对城市的未来有害。在他的核心政策中，他概述了加快发展成为一个创新和技术中心的必要性，最终与包括深圳在内的大湾区的枢纽建立联系。

“在一个城市拥有富人并没有什么不好，”香港大学的唐教授说。“我希望看到更多年轻人有更好的就业前景，对于城市的发展来说，让新经济活动中的年轻企业家在前十名中轮换也不是件坏事。”