美国房贷利率上升至5.3%，为2009年7月以来最高水平 - 彭博社

Prashant Gopal

2022-05-12

一位房地产经纪人在加利福尼亚曼哈顿海滩为潜在的购房者进行看房。

摄影师：Patrick T. Fallon/Bloomberg

美国抵押贷款利率本周再次上涨，延续了一个急剧攀升的趋势，使一些潜在的购房者无法进入市场。

房贷30年贷款的平均利率为5.3%，高于上周的5.27%，也是自2009年7月以来最高，弗雷迪·麦克周四在一份声明中表示。

在一家主要私募股权公司的最近一次年度会议上，一位投资者穿着一件印有简洁口号的T恤：“DPI是新的IRR。”

对于私募股权领域之外的人来说，这个口号可能难以理解。但对于内行来说，这是对买断投资者（被称为有限合伙人）如何评判他们的普通合伙人的日益转变的一个不那么明显的暗示。

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“现在，投资者最关注的是分配，”沃尔堡平克斯总裁杰弗里·珀尔曼说，他分享了关于T恤衫的轶事。“简单来说，‘一页上的IRR并不是投资者口袋里的钱。’”

多年来，有限合伙人一直依赖一种被称为内部收益率的指标——衡量未来现金流收益的指标——来决定是否支持一项投资。

在现金廉价的时候，这一标准起作用。现在，投资者正在关注另一种标尺。

所谓的分配到投入资本比率——即产生的现金与投入的资本之比——已经取代IRR成为投资者最关键的指标。在借贷成本上升和交易不足的情况下，这一指标在高买入成本店退出投资和向投资者返还资金的能力方面获得了认可。

对现金回报的关注加大了私募股权公司在艰难的交易环境中交付的压力。

虽然分配在投资者评估投资时一直扮演着一定角色，“它从可能是您查看的第三个数字变成了第一个，”投资咨询公司全球私人投资主管安德烈亚·奥尔巴赫说。

五家主要的另类资产管理公司——包括黑石集团、阿波罗全球管理公司、凯雷集团、布鲁克菲尔德资产管理和阿瑞斯管理公司——去年从清算私募股权投资中获得了约370亿美元，彭博计算显示。这是自2021年以来的49%下降，即在美联储开始加息之前的那一年。

2023年，主要公司的总分配几乎与2021年相比下降了一半

来源：公司文件

注：仅包括Blackstone、Carlyle和Ares的私募股权企业的分配；Apollo的数字包括基础设施和房地产企业。

在KKR & Co，2023年的分配下降到93亿美元，比前一年下降了42%。该公司在2022年之前没有单独报告私募股权分配。

Apollo的分配——包括基础设施和房地产——从两年前的67亿美元暴跌了65%，而Blackstone与2021年相比下降了超过四分之一。

“在不利市场中，由于我们选择在有限的实现中减少出售，绩效收入如预期般下降，”Blackstone首席执行官史蒂夫·施瓦茨曼上个月在与分析师的电话会议上表示。

私募股权行业寄望于美联储今年降息，这将刺激买家利用债务来促进收购，最终将资金返还给有限合伙人。

有迹象表明交易冻结可能已经开始解冻。Blackstone在第四季度从退出所有业务中获得158亿美元，比一年前增长了17% —— 这推动了利润意外增长。

但这并不足以缓解分配干旱。根据剑桥联合公司的估计，去年美国私募股权公司的分配收益率为9% —— 低于过去25年的22%平均水平，也是自2008年金融危机以来的最低水平。

私募股权投资者“从他们的私人计划中回收的资金不多，”奥尔巴赫说。“因此，他们开始专注于那些已经返还资金的经理。”

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就他们而言，收购公司正在采取创造性方法来提高流动性，而不是以折价出售资产。

这包括通过延长资产的所有权期限来通过继续基金和出售组合公司的少数股权而不是进行全面出售。在某些情况下，他们正在将资产从具有不同策略的基金转移。

2023年，布鲁克菲尔德资产管理公司的私募股权业务实现了三年来最高的分配。该公司通过出售资产，包括将西屋电气出售给布鲁克菲尔德的可再生能源部门和卡梅科公司，创造了57亿美元的收入。该公司还出售了六家较小企业的利益，包括将Everise Holdings的股份出售给华尔街平康斯。

对于许多有限合伙人，如捐赠基金、养老基金和家族办公室，分配不仅是投资成功的衡量标准。奥尔巴赫在一封电子邮件中说，它们还资助养老金、慈善活动和其他事业。

私募股权公司有不同的动机来分配现金——为投资者释放资金以承诺未来基金。

“交易量应该会增加，”布鲁克菲尔德首席执行官布鲁斯·弗拉特在本月与分析师的电话会议上说。他预测交易量的增加将使经理们退出赌注，向投资者返还资本，并为新基金创造新资金。

也许没有其他对冲基金经理像比尔·阿克曼那样完美地让他们的资金在他们睡觉时 — 或发推文时 — 为他们工作。

这位Pershing Square Capital Management创始人去年赚了6.1亿美元，几乎没有动他仅有的10只股票组成的投资组合。这一总额使阿克曼跻身彭博年度最高薪酬对冲基金创始人榜单的第7位，这是他有史以来的最高排名。他在2022年未能进入前15名。