廉价住房会降低房产价值吗？- 彭博社

住房和城市发展部部长Marcia Fudge在2021年8月参观了The Spire，这是弗吉尼亚州亚历山大市的一座新的经济适用住房公寓。一项新研究分析了低收入住房对附近房产的影响。

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蒙特利尔计划开设一个24小时区域，以促进其夜生活经济。

摄影师：Mint Images/Mint Images RF2020年9月，弗吉尼亚州亚历山大市市议会开会讨论是否继续推进一个经济适用住房项目。在该市居民区西区的几英亩土地上，一家开发商提议建造价格适中的联排别墅和公寓，供首次购房者购买，并保留一些单位供成年智力和发展障碍者使用。

住在附近独栋住宅的邻居们出席了会议，他们有疑问。其中一个最大的疑问是：他们的房产价值会发生什么变化？

当附近建造经济适用住房时，现有居民的房产价值会发生什么变化的担忧是美国城市新住房争议的一个常见特征。但这一次，亚历山大市住房主管Helen McIlvaine决定寻找一些亚历山大市特定的答案。

“我们说过，每当提出经济适用房的问题时，人们总是会问，然后随着这些美丽的项目的实现和成为社区结构的一部分而逐渐消失，”她说。“但我们会研究它并分享结果。”

她邀请了Christina Stacy，她是都市研究所大都市住房和社区政策中心的主要研究助理，也是该市亚历山德里亚住房发展公司的志愿成员。Stacy的目标是找出亚历山德里亚几十年来在经济适用房投资上对位于华盛顿特区以南的历史悠久的弗吉尼亚城市房产价值的影响。

她在使用2000年至2020年之间的Zillow数据进行分析，并控制整体市场趋势后发现，唯一显著的变化是朝着积极方向发展。位于经济适用房开发项目典型街区内的房屋的价值平均上涨了0.9%，虽然幅度不大但仍然显著。

“我认为这里的要点是这不是负面影响，”Stacy说。她强调，分析并没有证明这种关系是因果关系，只是相关的。但它为越来越多关于为低收入人群增加住房对周围社区的影响的研究结果增加了另一个发现。“有很多关于经济适用房积极影响的证据：减少无家可归，帮助人们摆脱贫困，改善健康状况，改善儿童的长期结果… 有很多好处。”

廉价住房建设与房地产价值之间的联系以前已经被研究过，结果参差不齐。纽约大学弗曼房地产与城市政策中心的研究人员进行了一项关于纽约市联邦补贴租赁住房的研究，结果显示附近的廉价项目通常不会压低房地产价值。研究人员写道，事实上，在许多情况下，它们“导致了增加”。

另一项研究来自2017年斯坦福大学商学院的研究人员，他们研究了在129个县建造使用低收入住房税收抵免的物业，其中大多数位于加利福尼亚州和新英格兰地区。他们发现，低收入住房开发项目与附近住房价值的增长有关，当位于低收入社区时，住房价值增长了6.5％，而在高收入社区中，住房价值下降了2.5％。对犯罪的影响相对较小：低收入地区的暴力和财产犯罪减少，而高收入地区没有增加。

2014年弗吉尼亚州亚历山大市的一个廉价住房综合体。该市的租金近年来急剧上涨。摄影师：Drew Angerer/Bloomberg亚历山大市是华盛顿特区以南约160,000人口的富裕城市，为这一理论提供了一个新的实验场。其历史悠久的区域充满了殖民时代的建筑，紧邻波托马克河；在其他地方，您会发现一个日益城市化的市中心，拥有办公楼和公寓大楼。根据最新的住房和城市发展部数据，该市的区域中位收入超过140,000美元，Zillow将其典型房屋价值定为634,239美元。与附近的华盛顿特区一样，住房成本正在飙升：自去年以来，租金已经上涨了13%。

为了为各个收入水平的居民，包括城市的劳动力，提供更多负担得起的住房，McIlvaine表示，该市一直在努力增加不仅仅是60%的中位收入水平的单位数量，还有40%和50%的单位。为此，住房部门与负担得起的住房开发商建立了关系，提供了前期开发贷款，并申请了低收入住房税收抵免。通过一个健全的公众评论过程 — 这个过程既吸引了支持者，也吸引了怀疑者 — McIlvaine表示，得到批准、融资和建成的项目通常是符合现有住房情况的项目，包括该市以传统建筑闻名的项目。

有 尖塔，一个有砖砌外墙的113单元公寓楼，于2021年3月开放，面向30%至60%的当地中位收入居民，还有 蕾西庭园公寓，有44个花园式公寓，可以追溯到1950年代。“如果你和我一起驾车穿过这个城市，你可能无法准确辨别哪些是负担得起的住房建筑物，”McIlvaine说，“因为目标是让它们与所在地区和社区的环境融为一体。”

这种方法可能有助于解释为什么负担得起的住房往往会提高那里的房产价值。“城市对包容和公平的普遍强调以及与所有这些合作伙伴的紧密合作伙伴关系，我们认为这可能是我们看到的积极结果的推动因素，”Stacy说。“我们听说其他城市表示他们觉得他们没有这一点，并且他们对他们的负担得起住房不太满意。”

但正如Stacy所指出的，建造经济适用房的目的并不是为了提高邻居房产价值：而是为了让更多人安全住房。

亚历山大市提议的西区发展计划在研究发布之前就获得了批准；在市政府和开发商获得其余资金后，他们预计今年动工，一年后开始销售单位。

“我认为这项研究很重要。但我也认为，你知道，关键在于实际效果，” McIlvaine说。“当人们有机会看到这个美丽的开发项目完工时，所有他们担心的事情都没有发生，我认为他们会很高兴看到这种模式再次复制。”

尽管纽约市常被称为“不夜城”，但根据纽约州规定的“最后通知”，实际上在凌晨4点会有短暂的休息时间。也许柏林或东京应该获得这个称号：在那里，酒吧可以合法24小时供应酒精。

蒙特利尔可能成为这个名单的最新成员。这座加拿大城市，目前的酒吧和俱乐部在凌晨3点关闭，计划在市中心的一个街区引入一个新的24小时区域，作为更广泛努力的一部分，投资于夜生活。