汉普顿的购房者发现房源短缺 - 彭博社

Jennifer Epstein

2022-04-28

纽约南安普敦的住宅。摄影师：Johnny Milano/Bloomberg纽约汉普顿的住宅销售在第一季度下滑，受到房源短缺的拖累，尽管经纪人看到有很多需求。

三月底该地区有671套房屋待售，这是评估公司 Miller Samuel Inc. 和经纪公司 Douglas Elliman Real Estate 追踪数据的17年来记录的最少数量。库存比2021年第一季度减少了42%。

在一家主要私募股权公司的最近年度会议上，一位投资者穿着印有简洁口号的T恤： “DPI是新的IRR。”

对于私募股权领域之外的人来说，这个口号可能难以理解。但对于内行人来说，这是对买断投资者（被称为有限合伙人）评判他们的普通合伙人的日益转变的一个不那么明显的眨眼。

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“现在，投资者最关注的是分配，”沃尔堡平克斯总裁杰弗里·珀尔曼说道，他分享了关于T恤衫的轶事。“简单来说，‘一页上的IRR并不是投资者口袋里的钱。’”

多年来，有限合伙人一直依赖一种被称为内部收益率的指标——这是未来现金流收益的衡量标准——来决定是否支持一项投资。

在现金便宜的时候，这一标准起作用。现在，投资者正在关注另一种标尺。

所谓的分配比支付资本——即产生的现金与投资金额的比率——已经取代IRR成为投资者最关键的指标。在借贷成本上升和交易不足的情况下，这一指标在高买入成本店无法退出投资并将资金返还给投资者的情况下越来越受到关注。

对现金回报的关注加大了私募股权公司在艰难的交易环境中交付的压力。

虽然分配在投资者评估投资时一直起着作用，“它从可能是您查看的第三个数字变成了第一个，”全球私人投资咨询公司剑桥联合的全球私人投资主管安德烈亚·奥尔巴赫说。

五家主要的另类资产管理公司——包括黑石集团、阿波罗全球管理公司、凯雷集团、布鲁克菲尔德资产管理和阿瑞斯管理公司——去年从清算私募股权投注中获得了约370亿美元，彭博计算显示。这是自2021年以来的49%下降，即在美联储开始加息之前的那一年。

2023年，主要公司的总分配几乎比2021年减少了一半

来源：公司文件

注：仅包括Blackstone、Carlyle和Ares的私募股权企业的分配；Apollo的数字包括基础设施和房地产企业。

在KKR & Co，2023年的分配下降到93亿美元，比前一年下降了42%。该公司在2022年之前没有单独报告私募股权分配。

Apollo的分配——包括基础设施和房地产——从两年前的67亿美元暴跌了65%，而Blackstone与2021年相比下降了超过四分之一。

“正如我们选择在不利市场中少卖出，预期中的表现收入下降，”Blackstone首席执行官史蒂夫·施瓦茨曼上个月在与分析师的电话会议上表示。

私募股权行业寄希望于美联储今年降息，这将刺激买家利用债务进行购买，最终将资金返还给有限合伙人。

有迹象表明交易冻结可能已经开始解冻。Blackstone在第四季度从退出所有业务中获得158亿美元，比一年前增长了17% — 为利润意外增长提供了动力。

但这并不足以缓解分配干旱。根据剑桥联合公司的估计，去年美国私募股权公司的分配收益率为9% — 低于过去25年的22%平均水平，也是自2008年金融危机以来的最低水平。

私募股权投资者“从他们的私人计划中回收的资金并不多，”奥尔巴赫说。“因此，他们开始关注那些已经返还资金的基金经理。”

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就他们而言，收购公司正在采取创造性方法来提高流动性，而不是以折价出售资产。

这包括通过延长资产的所有权期限来通过继续基金和出售组合公司的少数股权而不是进行全面出售来提高流动性。在某些情况下，他们正在将资产从具有不同策略的基金之间转移。

2023年，布鲁克菲尔德资产管理公司的私募股权业务实现了三年来最高的分配。该公司通过出售资产，包括将西屋电气出售给布鲁克菲尔德的可再生能源部门以及卡梅克公司，创造了57亿美元的收入。该公司还出售了六家较小企业的股权，包括将Everise Holdings的股份出售给华尔街平均资本。

对于许多有限合伙人，如捐赠基金、养老基金和家族办公室，分配不仅是投资成功的衡量标准。奥尔巴赫在一封电子邮件中说，它们还资助养老金、慈善活动和其他事业。

私募股权公司有不同的动机来分配现金——为投资者释放资金以承诺未来基金。

“交易量应该会增加，”布鲁克菲尔德首席执行官布鲁斯·弗拉特在本月与分析师举行的电话会议上说。他预测交易量的增加将使经理们退出赌注，向投资者返还资本，并为新基金创造新资金。