美国房地产市场：绝望的千禧一代感受压力，考虑兼职工作 - 彭博社

Suzanne Woolley, Katherine Doherty

2022-04-28

在美国肯塔基州路易斯维尔的Norton Commons分区，一座正在建设中的房屋外面挂着一块“待售”牌子，拍摄于2022年2月8日。

摄影师：Luke Sharrett/Bloomberg根据一项新调查，想要成为房主的人们正在变得越来越有创意 —— 或者你可以说是绝望 —— 他们计划如何存钱支付首付购买房屋。为了买得起房子，许多美国人会考虑找第二份工作、开设在线商店或出售一些物品。

美国房地产市场在过去两年中一直火爆，让许多首次购房者望而却步。如今，在抵押贷款利率飙升之后，要找到价格合理的房产变得更加困难。根据美国银行周四发布的一项调查，受访者认为昂贵的房价（56%）、较高的利率（40%）以及对支付封闭成本的不确定性（30%）是他们可能犹豫购买的原因。

在一家主要私募股权公司的最近年度会议上，一位投资者穿着一件印有简洁口号的T恤： “DPI是新的IRR。”

对于私募股权领域之外的人来说，这个口号可能难以理解。但对于内行人来说，这是对一种日益增长的趋势的一个不那么明显的暗示，即收购投资者（被称为有限合伙人）如何评判他们的普通合伙人。

收听 • 10分钟6

重要观点：2023年顶级对冲基金赚取者内幕（播客）

在 iHeart上收听重要观点播客， Apple Podcasts， Spotify和彭博终端。 阅读剧本*。*

“现在，投资者最关注的是分配，”Warburg Pincus总裁Jeffrey Perlman说，他分享了关于T恤衫的轶事。“简单来说，‘一页上的IRR并不是投资者口袋里的钱。’”

多年来，有限合伙人一直依赖一种被称为内部收益率的指标——一种衡量未来现金流收益的方法——来决定是否支持一项投资。

当现金廉价时，这一标准起作用。现在，投资者正在关注另一种标尺。

所谓的分配到投入资本比率——即产生的现金与投入的资本之比——已经取代IRR成为投资者最关键的指标。在借贷成本上升和交易不足的情况下，这一指标在买断公司无法退出投资并将资金返还给投资者的能力受到阻碍后开始受到关注。

对现金回报的关注加大了私募股权公司在艰难的交易环境中交付成果的压力。

在投资者评估投资时，分配始终扮演着一定角色，“它已经从可能是您查看的第三个数字变成了第一个，”投资咨询公司剑桥联合公司全球私人投资主管Andrea Auerbach说。

五家主要的另类资产管理公司 — 包括黑石集团、阿波罗全球管理公司、Carlyle集团、布鲁克菲尔德资产管理和阿瑞斯管理公司 — 去年从清算私募股权投资中获得了约370亿美元，彭博计算显示。这是自2021年联邦储备开始加息前的一年的49%下降。

2023年主要公司的总分配几乎下降了一半，与2021年相比

来源：公司文件

注：仅包括黑石、Carlyle和阿瑞斯的私募股权企业的分配；阿波罗的数字包括基础设施和房地产企业。

在KKR合伙公司，2023年的分配下降到93亿美元，比前一年下降了42%。该公司在2022年之前没有单独报告私募股权的分配。

阿波罗的分配 — 包括基础设施和房地产 — 自两年前下降了65%，至67亿美元，而黑石的与2021年相比下降了超过四分之一。

“正如我们选择在不利市场中少卖出一样，预期中的绩效收入下降了，”黑石首席执行官史蒂夫·施瓦茨曼上个月在与分析师的电话会议上表示。

私募股权行业正在押注联邦储备委员会今年降息，这将刺激买家利用债务进行购买，最终将资金返还给有限合伙人。

有迹象表明，交易冻结可能已经开始解冻。黑石集团在第四季度通过退出所有业务获得158亿美元，比去年同期增长17% — 推动了利润意外增长。

但这并不足以缓解分配荒。根据剑桥联合公司的估计，去年美国私募股权公司的分配收益率总计为9% — 低于过去25年的22%平均水平，也是自2008年金融危机以来的最低水平。

私募股权投资者“从他们的私人计划中没有太多资金返还，”奥尔巴赫说。“因此，他们开始专注于那些返还资金的经理。”

阅读更多：私募股权交易低迷促使公司创造性筹集现金

至于收购公司，收购公司正在采取创造性方法来提高流动性，而不是以折扣出售资产。

这包括通过延长资产的所有权期限来通过继续基金和出售组合公司的少数股权而不是进行全面出售来提高流动性。在某些情况下，他们正在将资产转移至具有不同策略的基金之间。

2023年，布鲁克菲尔德资产管理公司的私募股权业务实现了三年来最高的分配。该公司通过出售资产，包括将西屋电气出售给布鲁克菲尔德的可再生能源部门和卡梅克公司，获得了57亿美元。该公司还出售了六家较小企业的权益，包括将Everise Holdings的股份出售给华尔街平均资本。

对许多有限合伙人来说，如基金会、养老基金和家族办公室，分配不仅仅是投资成功的衡量标准。他们还用于资助养老金、慈善活动和其他事业，Auerbach在一封电子邮件中说。

私募股权公司分配现金有不同的动机——为投资者释放资金，以便用于未来基金。

“交易量应该会增加，”Brookfield首席执行官Bruce Flatt本月在与分析师的电话会议上表示。他预测交易量的增加将使管理人员退出赌注，向投资者返还资本，并为新基金产生新资金。