加州无家可归危机加剧，债券仍未使用 - 彭博社

2020年洛杉矶正在建设中的经济适用房附近的帐篷。

摄影师：凯尔·格里洛特/彭博社加利福尼亚州通过地方借款来减轻无家可归问题的努力正在遭遇缓慢的债券融资现实，而不断上升的利率意味着政府将面临更高的成本。

自从奥克兰所在的阿拉米达县、硅谷中心的圣克拉拉县和洛杉矶的选民批准借款总额为27.3亿美元以解决无家可归问题并增加经济适用房以来已经过去了五年多。然而，洛杉矶和阿拉米达县授权的债券不到一半已经售出，而圣克拉拉县已经清算了大约63%的份额。

为了避免不必要地增加利息成本，地方政府只有在项目准备好花钱进行建设和其他支出时才出售债券。未售出债券的份额显示，即使资金已经划拨，许多项目仍然陷入障碍，如区域规划，在资金可以支出之前还有很长的路要走。与此同时，债券收益率已经开始上升，这意味着政府将不得不为债务支付比几年前更多的利息。根据彭博指数，基准10年期市政债券收益率比一年前高出约170个基点。

“向问题投钱并不总是解决方案，我认为这完美地说明了这一点，”贝尔黑文投资研究主管多拉·李说。“现在是时候考虑政策解决方案以及资金解决方案了。”

住房成本和不断加剧的不平等问题正在加深加利福尼亚州的困境，这里是全国最昂贵的住宅市场之一，28%的人无家可归。房屋的中位价格已飙升至近85万美元，是全国水平的两倍多。与此同时，住房可负担性和无家可归问题成为选民希望该州解决的首要问题，根据加州大学伯克利分校政府研究所上周发布的一项民意调查。

市政官员和住房开发商表示，仅靠债券措施本身从未旨在解决无家可归和住房危机。选民批准的资金应与其他政府补贴配对使用。

一种州级资金来源多年来首次变得竞争激烈，这延误了许多项目。而这些发展仍然必须克服该州对多户住宅的地方抵制，该州是单户住宅区的诞生地，多年来一直未能为其人口建造足够的住房。

“人们需要明白，为极低收入家庭生产住房基本上在过去10年里是不存在的，”圣克拉拉县支持性住房办公室主任Consuelo Hernandez说。“所以我们必须做很多赶工作。”

住房债券销售滞后

洛杉矶和阿拉米达县有超过2016年授权销售的一半

来源：债券文件

在洛杉矶，市长埃里克·加西蒂为他的城市的措施，提案HHH进行辩护，称这将提前为数千人提供住房。然而，仅有14%的项目已经建成，根据加尔佩林控制员在二月份的报告，这些项目需要三到六年的时间才能完成。

市政府还有6.25亿美元的债券待售，从其12亿美元的授权中，预计在七月开始的财政年度中将售出3.517亿美元，根据市长办公室的说法。

旧金山湾对面的阿拉米达县计划在六月出售其剩下的3.4亿美元，从其5.8亿美元中。附近的圣克拉拉县可能在明年根据其9.5亿美元的容量再出售一些债券。

尽管当地的承诺提供了重要的支持，开发商仍然必须整合各种联邦和州级资金来源。例如，加利福尼亚州没有一个中央地方可以获得州级融资。从2019年开始，开发商对私人活动债券的请求，这是每年分配的主要融资来源，超过了州政府能够提供的金额，导致许多项目延迟。

“我们对一大堆准备好在州融资后立即启动的项目做出了承诺。然后州融资却没有可用的资金，”阿拉米达县住房主任米歇尔·斯塔拉特说。“我们都在与洛杉矶、旧金山和其他所有人竞争同一笔钱。所以我们为每一分钱而战。”

加利福尼亚州供不应求

多年来，该州的住房建设一直跟不上需求

来源：建筑行业研究委员会

如果融资来源能够缩减到几个，“你会看到项目进展得更快，”非营利性开发商Abode Communities的执行副总裁兼即将上任的总裁兼首席执行官Holly Benson说道。“但实际情况并非如此。”

与此同时，疫情推迟了时间表并提高了成本。而这些项目仍然不得不克服当地的阻力。

在一个案例中，Livermore的一个经济适用房项目在进行中多年，该项目获得了阿拉米达县债券措施的资金承诺，但由于一个反对低收入限制的团体提起诉讼延迟了项目的推进能力，不得不退还备受期待的州补贴。（二月份，法官驳回了这起诉讼，认为对手方的主张“几乎毫无根据”，但上诉很可能会发生。）

但最近旨在加快住房建设的州立法有所帮助。非营利性开发商A Community of Friends的总裁兼首席执行官Dora Gallo以洛杉矶的HHH提案正常运作的一个项目West Terrace为例。

64单元的经济适用房和永久性支持性住房项目能够利用2017年的一项法案，简化了此类项目所需的批准程序，并在购地不到两年后开始施工，她说。施工将于今年结束。

“有很多成功故事，”加洛说。“我不希望公众失去信心。”