地图显示纽约市大麻药店面临艰难障碍-彭博社

曼哈顿的Come Back Daily商店。Steven Phan和他的伙伴开设了这家商店，希望增加他们赢得零售大麻店牌照的机会。

摄影师：Jeenah Moon/Bloomberg佛罗里达州Fort Myers的这家洗车店是美国约60,000家清洁车辆的地方之一，而且还有更多选择即将到来。

摄影师：Jeff Greenberg/Universal Images Group Editorial一个家庭在纽约市布鲁克林大桥公园的草地上野餐。

摄影师：Al Bello/Getty Images作为一名专门从事大麻行业的房地产经纪人，Colby Piper有很好的机会进入纽约蓬勃发展的市场。而且作为一个因与大麻有关的犯罪而被定罪的人，他现在更有利于获得该州首批休闲许可证，因为官员在三月宣布计划优先考虑像Piper这样的申请人。他说：“这让我直接站在了队伍的最前面。”

但即使对于Piper来说，在他偏爱的哈莱姆社区开设一家商店可能也不容易。

与大多数州一样，纽约的法律要求药店与学校和宗教场所保持一定距离。这些以及其他预期的关于药店位置的监管要求在纽约市这样的密集城市中提出了特殊挑战，企业家们表示，一些需求预期高的社区，如哈莱姆和下东区，提供的可用空间非常有限。

“这将会很困难，”Ripco房地产经纪公司大麻部门主管派珀说。

科尔比·派珀希望在哈莱姆开设一家零售大麻药店，但他表示找到一个符合条件的空位几乎是不可能的。摄影师：Jeenah Moon/Bloomberg地理难题只是潜在大麻企业家面临的众多房地产障碍之一，他们面临着一系列潜在的监管障碍和激烈的竞争。尽管纽约大麻管理办公室发布了一些基本指导，比如店面间距要求，但仍有许多未知因素。派珀列举了几个未解答的问题，比如店面的大小以及是否需要候诊室。“现在一切都是问题，”他说。

虽然州政府建议首批许可证授予有大麻罪记录或其亲属的人，但尚不清楚纽约何时会向更广泛的申请人群分配许可证，或者会授予多少个许可证。但根据新前沿数据即将发布的报告，到2030年，该州的大麻市场预计价值将达到59亿美元，潜在的大麻企业家已经像食人鱼一样盘旋，通过签署意向书或直接签订租约来占据他们的空间，或在某些情况下等待州政府提供更多明确信息后再抢占店面。

目前，在大多数商业情况下，纽约是租户市场，受到疫情引发的空置和租金下降的影响。但在大麻行业不是这样。高需求行业与可能符合监管要求的位置的溢价意味着房东通常占据上风。

哈莱姆的几个选择

大麻药店必须距离学校500英尺，距离教堂200英尺

来源：纽约州酒类管理局地图项目，纽约市开放数据

注：学校包括公立和私立学校。一些教堂可能会缺席。

而且，要确保获得按揭贷款或租赁有未偿债务的空间也将是一个挑战。由于该物质在联邦层面仍然非法，银行对大麻持谨慎态度。他们不愿意向涉足该行业的任何人提供贷款，包括房东，这进一步减少了可行店面的数量。

“你永远不会让富国银行、摩根大通、美国银行，或者其他任何大银行签署它，”科尔肖茨的大麻法律组联席主席罗伯特·迪皮萨说。“你会遇到问题。”

确保公平

这些障碍的费用给了公司玩家优势，一些跨州运营商（MSOs）已经在现在确保了空间——尽管他们的投资可能不符合未来的法规。一些大型跨州运营商已经在医用大麻的现有店面，他们可以在那里开始销售娱乐大麻，而无需重新应对房地产障碍。

纽约的立法旨在平衡竞争环境，并解决大麻执法中存在的严重种族差异。它设定了将一半的许可证授予“社会公平申请人”的目标——这是一个广泛的类别，包括那些受到毒品战争影响的人。拟议的法规基于这一目标，计划将前100至200个许可证授予给有大麻罪名的申请人，或者给那些被判有罪的亲属。

纽约还可能更直接地减轻符合“社会公平”标准的申请人获取房地产的负担：作为拟议的2亿美元基金的一部分，该基金旨在帮助有色人种和其他历史上被忽视的社区的企业家，该州正在帮助确定可行的店面，并希望最终促进租赁。

该基金目前正在协商中，但如果通过预算，将对该州市场产生深远影响，根据药物政策联盟的民事系统改革主任Melissa Moore表示。药物政策联盟。

房地产难题

即使有政府援助，关于这些新大麻企业将去哪里仍然存在疑问。

根据纽约的大麻管制和征税法案，药店和现场消费休息室必须距离学校场地至少500英尺，距离“礼拜场所”200英尺。药店之间可能也会有类似于该州酒牌规定的规定。

在一些社区，教堂的数量和发展密度意味着这些规定使大片区域无法使用。这在哈莱姆尤为令人担忧，该地区受到了禁毒战争的持久伤害，许多相信他们将符合社会公平标准的企业家都渴望在那里开业，根据商业房地产经纪和咨询服务公司Park Jordan的董事长Barrington Rutherford表示。

“人们喜欢幻想他们将拥有社区中他们最认同的药店，”拉瑟福德说道，他还是一家以大麻为重点的投资公司Who’s Holding Co的首席执行官。“如果你现在住在哈莱姆，那个地方对你来说就像家一样。”

瑞普科经纪人派珀正与一群来自哈莱姆的朋友申请，但找到空间几乎是不可能的：“每隔一个街区就有一座教堂，”他说。

这些距离要求不仅是对社会公平申请者的障碍。尽管州法律规定了这些商店可以离特定机构有多远，但并没有明确说明这个距离将如何衡量 —— 这使得即使对于有资本的企业家来说，找到一个店面也是一场赌博。

下东区的小空间

零售空间在这个社区最时尚的街道上需求量很高

来源：纽约州酒类管理局映射项目，纽约市开放数据

注：学校包括公立和私立学校。一些宗教场所可能会缺失。

“这就像凭着盲目的信念去做一些事情，相信事情会变得更好，法规会按照预期的那样制定，”米卡埃尔·卡多什说道，他是威廉斯堡Muz Muz Shop & Cafe的老板，该店销售从姜黄药膏到素食软糖的CBD产品。在开设第一家实体店仅两年后，现年30岁的卡多什已经在与一位房东谈判，准备在东村开设第二家店面。

卡多什表示，州政府关于首批100个许可证的公告并没有阻止他最终计划亲自获得其中之一。尽管卡多什以前因大麻指控被捕过，但他当时太年轻，也没有被定罪。

Steven Phan 在他位于曼哈顿的 CBD 商店。摄影师：Jeenah Moon/BloombergSteven Phan，Come Back Daily 的联合创始人，一家位于东村的 CBD 商店，对该行业的房地产挑战了如指掌。他说：“我总是开玩笑，明天起床就开始卖袜子，因为这是世界上最难的事情。” Phan 和他的合作伙伴开设了这家 CBD 商店，希望增加他们赢得 THC 牌照的机会，这一直是他们的最终目标。

当 Covid 爆发时，他和他的商业伙伴最初开设了五家曼哈顿商店，但除了一家外，其他都关闭了，因为租金太高无法维持。他们保留了东村的店面，但该位置的客流量不足，Phan 正在寻找新的位置。

即使企业主找到了希望符合规定标准的空间，所需的资金也可能令人望而却步。据一些希望获得牌照的人士称，认识到其物业价值的房东通常会试图为大麻租户谈判一笔可观的溢价。

高风险赌注

纽约市市场上悬而未决的问题意味着财务风险是真实存在的，Lee & Associates 的负责人 Gregory Tannor 表示，他的团队已经为该市的零售药店审查了 500 多个地点。

在其他州，行业老手看到了那些本应成为药店的地方变成了负担，而企业家们则抱着空置的空间等待牌照。许多人在门店开业之前就破产了。

在纽约，像潘这样的企业家选择签署有约束力的“意向书”，这取决于是否获得许可证，这使他们可以在流程早期不用立即付款就能宣称拥有空间。根据这种安排，企业家只有在申请开放时才开始支付部分租金。在那之前，房东可以继续将空间推向非大麻企业。

然而，其他人认为失去黄金地段的风险比短期内可能损失资金更令人担忧。坦纳表示，他的一些客户已经付了定金锁定了多个地点；这取决于地点的吸引力，这可能意味着每个店面从10万美元到50万美元不等。在某些情况下，他们已经开始支付月租金。他预计，在接下来的两个月里，将会有更多公司付定金，以备董事会的规定。

大麻房地产顾问公司的联合创始人埃里克·鲁比奥预计，一旦草案规定出台，另一批运营商将开始行动。当经过公众评论期后，法令最终确定下来时，“然后鲨鱼就会进入水中，”他说。在那时，符合条件的地产价格 — 尤其是在备受追捧的社区 — 将会飙升，竞标战将展开。

这可能会让一些没有前科记录，但也没有资本和关系的申请人陷入困境。

取消在授予许可证之前确保房地产的先决条件的另一个政策提案可能会改变情况。哥伦比亚护理公司，这家已经在该州注册并持有医疗许可证的多州运营商之一，已经支持了这个想法，公司高级副总裁亚当·戈尔斯表示。

“我们希望在即将出台的监管文件中看到我们一直在倡导的政策，”Goers说。“那可能会改变局面。”

俄亥俄州斯特里茨博罗镇，就在州著名的转角处，其身份的不可忽视的一部分归功于汽车及其支持产业。每年约有650万辆汽车经过，当地的零售业主要以汽车旅馆、加油站和各种驶入式企业为主。

但近年来，市长格伦·布罗斯卡听到了很多选民对汽车中心景观的一个特定元素感到愤怒：洗车店。

镇上有四家全服务洗车店，第五家正在筹备中；其中三家集中在14号路的一英里半路段上。社交媒体上关于洗车店过度的投诉促使城镇领导采取行动。去年初，斯特里茨博罗最终 颁布了一项暂停令，禁止新的洗车企业进驻。

“洗车店并不能为社区提供很多工作岗位，而且占用了很多空间，”布罗斯卡说。“如果你想把你的钱投资到洗车店，那就祝你好运。但与此同时，我要对17500人负责，并且必须考虑他们的意愿。”

克利夫兰场景报道称，类似的“饱和禁令”也出现在附近的俄亥俄州东北部城市，如斯托和帕尔马。在纽约州布法罗，2023年郊区洗车店的激增引发了附近居民和社区成员的反对，包括附近现有的洗车店的业主。新泽西、路易斯安那和阿拉斯加也正在经历自己的洗车店热潮，全国连锁企业如Mister Car Wash和Zips Car Wash正在扩张。

去年秋天，田纳西州黎巴嫩的规划委员会拒绝了在一处显眼的主要街道地点建造新的Mister Car Wash分店的许可证，理由是这个大部分自动化的设施并不是最佳选择。作为回应，公司正在起诉。

美国生活中洗车店的无处不在可能被低估了：洗车店的数量是麦当劳和星巴克门店数量的两倍。摄影师：恩斯特·哈斯/Ernst Haas在一个拥有大约2.8亿辆私家车和卡车的国家里，是否会有洗车店过多的问题？越来越多的城市领导似乎认为是这样。与商店、餐馆或其他企业不同，大多数自助洗车店不向所在社区缴纳销售税。批评者认为，它们在当地并没有带来太多其他好处；就像只提供驶过式快餐店（也曾成为当地禁令的目标）一样，最新一代的自动化设施即使在排放噪音、交通拥堵和车辆排放的同时也提供了很少的工作机会。

但在邻居们看来可能是一个过于拥挤的市场，投资者却看到了一个繁荣的开始。从雪带到阳带，公司们正在争相增加门店数量，抢占一个价值140亿美元以上的行业份额。在美国各地有6万个门店，该行业的规模每年以约5%的速度扩张，一些预测甚至预计到2030年市场规模将翻倍。到2030年可能翻倍。过去十年建造的洗车店比之前所有年份加起来的还要多。

“我不想过于乐观地说这不可能失败，”房地产经纪公司JLL的资本市场总监杰弗里·西库雷尔说。“但美国人正在搬到郊区，美国人想要优质零售，而洗车店就是其中之一。”

繁荣的诞生

洗车店的繁荣反映了人们逐渐摆脱自己动手护理汽车的习惯。就像自己换机油一样，在车道上给家庭汽车洗涤已经逐渐成为过去几十年的产物：根据国际洗车协会的数据，1996年在专业设施进行洗车的比例从50%增加到了2021年的79%。

“我们认为这就像90年代初的咖啡市场，当时星巴克开始兴起，”Henley Investment Management的首席执行官兼创始人伊恩·里克伍德说，该公司是一家国际投资和基金管理公司，目光投向美国的洗车店。“一个城市开了一家店，人们说，‘一杯咖啡要5美元，肯定没有人会一天买超过一杯。’当然，又开了一家，又开了一家，这个行业扩大了，因为人们开始改变他们的习惯。”

尽管Covid-19彻底打乱了驾驶模式，但并没有阻止美国人洗车，Cicurel说。“过去四年，洗车行业一直在利用这股势头。零售基本面比以往任何时候都要强大。”

一块霓虹灯广告标志着1956年在华盛顿西雅图开业的大象洗车店。摄影师：Kevin Schafer/Moment Mobile ED国内大约有50个投资集团一直在购买或建设场地，试图整合独立位置或打造自己的品牌，国际洗车协会首席执行官Eric Wulf说。仅去年秋季就有超过7.5亿美元被投资到了三个扩张计划中。2023年的诸多财务挑战，包括利率上升，导致并购活动放缓，但Wulf表示这些障碍并非结构性的：这只是周期中的一次暂停。支持者们仍然对一个可以实现平均收入每个地点150万美元的可扩展行业充满乐观。

“我想不出还有哪个类别，特别是零售业，像洗车业在过去五到十年里那样发展迅猛的，”Wulf说。“当然，在某些地方存在过度建设和饱和的风险，但我认为需求只是让城镇和城市感到惊讶。”

“汽车洗衣房”的崛起

美国汽车洗车行的过剩既反映了私人汽车长达一个世纪的主导地位，也反映了它们作为财富象征的持久角色，需要保持清洁。

在第一批无马车辆问世后不久，企业家们开始创办企业，清洗那个时代未铺设柏油路的尘土和泥泞。第一个汽车洗车专利，汉利车辆洗涤器，于1900年申请；“汽车洗衣房”和“汽车洗涤盆”随后出现在美国各大城市。

1925年的芝加哥汽车洗车行。私人汽车拥有量的增长推动了汽车洗车技术的相应发展。摄影师：Bettmann via Getty Images随着1946年Minit-Man自动洗车机的问世，该行业进入了机械化时代——这是一个类似于鲁布·戈德堡的链式传送装置、刷子、吸尘器和吹风机的集合体，可以以“尼亚加拉瀑布般的水流”每天清洗750辆汽车，正如1947年《LIFE》杂志所宣称的那样。

在1960年代和70年代，大多数洗车行都是家庭经营的小企业，该行业以古怪的老板和不经意间滑稽的低成本电视广告而闻名（更不用说1976年的电影和相应的迪斯科热单）。一些地点，尤其是那些拥有有趣标识的地方，比如宣布西雅图大象洗车连锁店的淋浴粉红大象，或者南加州许多洗车行的Googie风格建筑，已成为历史保护工作的对象。

近年来，洗车行的发展反映了技术和商业实践的趋势，即用机器取代人工工人。路易斯安那州巴吞鲁日的一家名为Benny’s的连锁店被认为是开创了“快速外观”模式，配备了自动支付亭。沃尔夫表示，这些大多数无人值守的隧道现在占据了该行业收入的大部分，因为它们让业主能够削减劳动力和维护成本，并获得化学品和其他用品的批量节省。甚至在这些地点使用的技术和机器的制造业也已经整合和垂直整合，Dover和National Car Wash Solutions主导了市场。

随着技术的改进，用水量也在下降：根据里克伍德的说法，当前技术每次洗车使用约50加仑，其中80%被回收利用。使用水管和水桶自己洗车通常需要150加仑。

通过订阅清洁

但该行业最近的最大创新涉及其商业模式，这一模式越来越侧重于会员制和循环收入。

米斯特洗车（Mister Car Wash）是一家被私募股权公司Leonard Green & Partners收购的连锁店，该公司已经上市，现在在美国拥有400多家门店，是早期开发订阅服务的公司。用户每月支付固定费用即可无限次数洗车，计划从每月约20美元开始，然后再添加蜡和车轮抛光等服务。（基本的单次洗车约为每次约10美元。）

在分析使用模式时，该行业很快发现，洗车会员制的便利性转化为更高的利润。一个典型的非会员可能每年来洗三到四次车，而一个典型的会员每月洗车次数与此相当。但以每月20美元计算，这在年度支出上是一个巨大的增长 —— 足以支付适应那些可能每月洗车几十次的重度用户的成本。

“他们通过订阅方式赚取利润，” JLL的Cicurel说到洗车经营者。

2000年休斯顿米斯特洗车（Mister Car Wash）的一家分店。该公司是建立订阅模式的先驱。图片由Karen Warren/Houston Chronicle通过盖蒂图片社提供三四十年前，商业模式更为手动和多变。一个大型门店可能需要多达50名员工来处理更长、更劳动密集的洗车和烘干过程中的所有步骤。经营者容易受天气变化的影响：一个多雨的周末，即洗车高峰期，可能会严重影响利润。

现在，洗车只需90秒，劳动成本已经自动化降低，会员制带来的循环收入消除了天气风险。此外，前总统唐纳德·特朗普于2017年颁布的税收改革允许洗车业主对新设备申报100%的折旧费用 —— 这是对进一步投资的慷慨补贴。尽管这一激励措施被设定为随着时间的推移而减少，但目前国会提出的税收提案将恢复100%的折旧津贴。

难怪私募股权投资对洗车行业充满热情，就像上世纪中叶的卡通狼对待一位致命女郎一样。

“如果私募股权认为这很有吸引力，他们就会投入资金，对吧？”Forbix的创始人兼首席执行官埃米尔·霍多尔科夫斯基说，该公司刚刚收购了加利福尼亚州圣莫尼卡的一家洗车店。“这是一种基本的业务。这不是复杂的金融。某些行业受到了挤压，但这个行业的回报率仍然比公寓大楼或零售中心高得多。”

还有哪个行业能够提供高达80%的订阅收入和50%的息税折旧摊销前利润率的地点？Rickwood表示，亚马逊无法运送洗车。而增长潜力是巨大的。他估计，目前洗车市场约有15%是基于会员制的；当顾客从非会员变为会员时，消费量增加13倍，收入增加10%。如果只有总市场的10%转向会员类别，这将使美国的洗车总数从20亿增加到30亿次/年。

“这是一个无处不在的类别，无论你是富有还是低收入，你都会使用洗车服务，”他补充道。“如果你是低收入者，你通常会更加珍惜你的汽车，因为这可能是你拥有的最昂贵的财产，你希望保持它的价值。因此，这并非纯粹是自愿的。”

2020年，一名司机驶出加利福尼亚州圣布鲁诺的一家洗车店。摄影：Paul Chinn/旧金山纪事报/盖蒂图片社Rickwood 看到在美国建立公司的 AquaSonic 洗车品牌的机会，从佛罗里达中部开始。该公司使用算法来确定他们在坦帕地区的第一对位置；他们的长期计划是到2028年开设100家洗车店。

为了满足需求，超大型洗车店如 Flagship Carwash One Loudoun 在弗吉尼亚州阿什本的 65,000 平方英尺的大型综合设施已经出现。这样的“目的地”设施可以提供室内儿童游乐场、电动汽车充电等服务。

远未结束

这个行业的不断扩张已经引起了注意。有关交通拥堵、噪音和化学气味等问题的投诉已经出现在各地。

城市领导者手中有有限数量的洗车对策，比如暂停特殊使用许可和制定区域规划变更以限制新位置。但很难争辩消费者的偏好。“普通人可能会问，‘我为什么需要更多的洗车店？’” Wulf说。“他们面前的简单答案就是因为有足够的需求。有很多人想要洗车。”

然而，一些专家现在警告投资者要远离这个行业，拥挤市场中的一些地点已经关闭。“在一些贸易区域，将会是适者生存，有些洗车店会说，在这个小的3英里半径内有五家店，对每个人来说都没有足够的利润空间，” Zips Car Wash的首席发展官Michael Corey说。

但长期增长预测描绘了一个乐观的图景，行业支持者认为还有更多扩张的空间：大多数消费者只需行驶3英里就能找到洗车店。“统计数据已经证明，虽然有更多的洗车店在建设，但也有更多的人在洗车，” Miracle Car Wash Advisors的合伙人Thomas Coffman在Car Wash杂志中说。

接着是国际潜力：Wulf看到了德国、荷兰、加拿大和澳大利亚市场的机会；Rickwood听说沙特阿拉伯正在扩张。随着私人车辆拥有量在全球范围内扩大，洗车店肯定会紧随其后。

这使得像Streetsboro市市长Broska这样的人成为日益减少的少数人：他仍然在自家车道上用一桶肥皂水洗车。

“这是美国；人们会赚钱，”他说。“他们想出了如何通过洗车赚钱的方法。”

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Michael Van Valkenburgh真的很喜欢布鲁克林大桥公园。这是有道理的：这位72岁的景观设计师领导了这个位于东河沿岸的85英亩工业用地的漫长而备受争议的改造，将其打造成纽约市最受赞誉的公共空间之一。但他也是一个毫不掩饰的粉丝，住在附近，这让他能够密切关注它。他打断了对公园更受赞誉的特点的介绍——比如吸收附近布鲁克林-皇后区高速公路持续嘈杂声音的声音堤坝，以及被设计成能够抵御未来洪水的有弹性的植被——夸耀它作为“纽约最酷的篮球比赛场地”。

自2010年以来分阶段开放，布鲁克林大桥公园于2021年正式完工。在此期间，它经历了一次超级风暴事件、围绕相邻房地产开发的诉讼以及一场全球大流行病。现在，这个长达1.3英里（2.1公里）的滨水公园已经成为城市生活中不可或缺的休闲场所和城市目的地，每年吸引约500万人次——远远超出早期预期。Van Valkenburgh将其列为他自己的MVVA实践近40年来最珍贵的成就之一。

来源：Phaidon/Monacelli这么多以至于MVVA发布了一本新书，专门致力于这个公园，通过照片为主的方式回顾了其规划、设计和建设过程。在布鲁克林大桥公园*，*由Phaidon/Monacelli出版，该公司记录了创建一个目的地公园的过程，在规划过程中赢得政客和邻居的支持，并围绕一系列环境挑战进行设计。

该公司继续在北美建造新公园并更新旧公园，同时也在继续调整布鲁克林大桥公园，与Tod Williams Billie Tsien Architects (TWBTA)合作改善了2010年首次亮相的1号码头入口和公园内部路线。Van Valkenburgh最近接受了彭博城市实验室的采访，谈到如何在布鲁克林和其他地方创造令人难忘的公共空间。为了清晰起见，对采访进行了编辑和压缩。

**布鲁克林大桥公园成功的关键是什么？**它是特定于布鲁克林，但也具有普遍性。这是一个非常活跃的公园，从布鲁克林大桥向北和向南延伸，拥有一流的运动设施和许多适合那些对运动不感兴趣的人的场所。任何人都可以将其变成自己的。

它并不拥有一切，但我们尽力提供了尽可能多的东西。大桥以北具有一组特征，例如溜冰，帝国商店和简的旋转木马。大桥以南，我们确定了一个沿着伸入河流的五英亩码头的活跃通道的节奏，从田园风格的公园，到篮球场，再到一个以水为中心的公园中一个内向的中央草坪，再到运动场和游乐场。

之前和之后：为了创建布鲁克林大桥公园，范瓦肯堡的公司将一组工业码头（顶部）改造成了一系列供滨水娱乐使用的舞台。摄影师：亚历克斯·麦克林它有一种非正式的精神和刻意不花哨的材料。路面非常中性。家具很坚固，这是必要的，因为海水不可避免地会侵蚀我们公园的边缘并淹没城市中的其他公园，这意味着很多原木最终会漂浮起来。碰巧的是，对坚固家具的需求符合了它看起来似乎不要紧，如果孩子把冰淇淋球掉在上面或者把它们当作障碍赛道使用。

在任何公园中真正重要的是有各种选择。有一天你可能会觉得想和人们一起玩，所以你会在主要的木板路上散步。但在你不喜欢人群的日子里，你可以选择更安静的小径。

**最终设计带来了什么意外吗？**回到上世纪90年代末，很多人不想要这个公园。他们说它太远了，太大了，太危险了。嗯，去年我们有500万游客。我认为那是一个意外。

范瓦肯堡说，他公司的作品没有任何标志，“除了它们的慷慨，它们的意图是让各种人——富人、穷人、本地人、游客——感觉他们可以探索和玩得开心。”摄影师：Etienne Frossard人们可以在公园中打开他们的情感自我。他们可以放松身心，感受自己被带入另一个世界的感觉，就像当你在布鲁克林大桥公园的小径上行走时一样 —— 这种感觉发生得比你想象的要快得多，这对我来说是一个重大发现。并不是每个公园都必须有85英亩才能实现这一点。它只需要有正确的意图和物理条件。

**建造这个公园的过程对您的实践有什么价值？**我们了解到，由风暴引起的相对灾难性的暂时海平面变化可能会像2012年超级飓风桑迪那样冲入公园。当时公园正在一半施工中，大部分公园最终被五英尺的海水淹没。但如果你第二天走过，除了一些电气损坏和死亡植物，你几乎看不出风暴发生过。我们继续学习吸收潮汐淹没的后果。能够吸收洪水的植物就是那些在那里生长的植物。如果你正在建造一个公园，就要借鉴这种知识。

**过去20年在美国建造的大型标志性公园似乎总是至少由非营利组织资助，并且往往是由非营利组织主导的使命，而不是纯粹是市政工程。这种动态如何影响新公共空间的范围或抱负？**设计一个公园只占用了很少的时间，与随之而来的一切相比。在设计公园之前，你必须知道谁会照顾它，这些人是否真的愿意照顾它，以及照顾它的资金从哪里来。

在城市中，资金流动起伏不定。当纽约市的公园系统在70年代和80年代崩溃时，并不是纽约人不再热爱他们的公园了。一场重大的财政危机夺走了维护公园的资金。

布鲁克林大桥公园完全是用公共资金建造的，但却交给了一个自我管理的城市政府实体。从技术上讲，管理公园的每个人都是纽约市的雇员，但他们为布鲁克林大桥公园公司工作，该公司是自我管理的，但受市长监督。

MVVA于2004年被聘请为85英亩的布鲁克林大桥公园进行总体规划和设计。该项目于2021年完全竣工。照片由MVVA提供在25到30年内维护一个公园所需的成本通常等于建造它的成本，并且这种情况会永久重复，因此每个世纪维护公园的成本与建造公园的成本相当。当时，共和党市长和州长批准了布鲁克林大桥公园的规划和资金。他们并不是简单地盖章通过这个想法；他们要求证明已经有了资金维护的策略。经济规划者确定应该在公园边缘进行开发，以支付年度的税收替代支付来资助维护。我们估计了公园的年度运营成本，酒店的规模和要建造的公寓数量也是通过这个确定的。它们位于公园的边缘，而不是内部，使其类似于中央公园周围有住房。

**一个现代的、标志性的公园是否可以明确地避免“高线效应”，加速周围社区的繁荣或加剧不平等？**我喜欢高线公园以及创造它的人，但你不能把它和布鲁克林大桥公园相提并论。这里危险的词是“标志性”，我们非常努力确保它不会成为标志性。我们甚至避免使用当时每个公园都在使用的相同长凳品牌，而是用可重复使用的防腐木材从仓库制作我们自己的长凳。

皮划艇是布鲁克林大桥公园提供的众多活动之一。“它并不拥有一切，”Van Valkenburgh说，“但我们尽量提供尽可能多的东西。”摄影师：Etienne Frossard我们公司制作的公园没有任何标志性，除了它们的慷慨，它们的意图是让各种人——富人、穷人、本地人、游客——感觉他们可以探索并度过愉快的时光。

**回到非营利组织的作用，你与拉尔夫·威尔逊基金会有着独特的关系，在底特律和纽约州布法罗市分别建造了两个公园。这种关系是如何建立起来的？**我们首先参与了他们的一项普通征求意见，赢得了2017年在底特律滨水公园的竞争，击败了几家大公司。后来他们向我们解释说，拉尔夫住在底特律，但在布法罗赚了钱，他们希望我们在那里也建一个公园。

两者具有相似的特点，但水牛城的面积是100英亩，底特律的面积是22英亩。我们与两个城市的不同公园倡导团体合作。底特律滨河保护协会已经有着丰富的历史，建造了非凡的公园，但在水牛城，一个保护协会必须成立。水牛城大学在我们加入并建立市民咨询小组之前已经做了大量工作，他们去参观了全国各地的城市公园。从那时起，他们开始对前拉萨尔公园应该成为什么有了一定的了解。

MVVA目前正在设计两个拉尔夫·威尔逊青年公园，分别位于底特律和水牛城。这是水牛城的100英亩版本，旨在连接被高架公路分隔的两个社区。图片由MVVA提供建立保护协会或决定谁应该加入其中没有一种固定的方式；你只需要有热情的人，他们深信公园的价值。我们很容易为每个我们合作的项目找到这样的人。

**前拉萨尔公园连接了一个非常贫困的地区和一个非常富裕的地区，它们被一条高速公路分隔开来。这种隔离对你的工作方式有什么影响？**水牛城非常多元化，很早就显而易见，那些拥有较少资源的人对公园的热情远远超过那些住在豪宅里的人。我们花了一个下午的时间在一所高中与孩子们交谈 —— 他们不是在美国出生的，也没有用英语长大 —— 谈论公园对他们和家人的重要性。一开始，他们担心他们已经依赖的这个公园会不复存在。这是一次非常感人的经历。富裕的邻居也欣赏这个公园，但他们并不像那些更需要的人那样依赖它。我们将用Schlaich Bergermann Partner的Michael Stein设计的新桥替换高速公路上的现有桥梁。旧桥存在很大的危险和视线不佳，但新桥将向所有人宣告，他们应该下来享受这个公园。

**在芝加哥，奥巴马总统中心计划在杰克逊公园遭到了重大反对：批评者称其干扰了公园原始愿景。现在建设工作已经进行得如火如荼，您能解释一下您的方法将如何改进或延续奥姆斯特德在那里的意图吗？**我曾经对奥姆斯特德非常刻薄。当我和我的朋友景观设计师朱莉·巴格曼开始我们的职业生涯时，我们已经在波士顿看到了很多奥姆斯特德。她甚至曾经称他为“死弗雷德”。但当我们在纽约开设办公室时，我们给了他另一个机会。那时我们并不是很忙，所以我们会乘地铁去中央公园吃午餐，从那些经历中，我们从认为他完全属于19世纪转变为意识到他是永恒的。我们爱上了奥姆斯特德，并开始理解他公园中的一些小细节，让你感觉自己甚至不在城市里。

在奥姆斯特德的杰克逊公园，康奈尔大道穿过其中的一个角落，将那一部分与其余部分分隔开来。在这个街道与公园边缘之间的一切，委婉地说，都非常破败。在我看来，通过移除这条道路，将公园和总统中心无缝连接起来是这个项目的重要交换条件。我认为奥巴马总统和夫人也有同样的想法。

奥巴马总统中心在芝加哥的景观建筑旨在与新建筑融为一体，并改善奥姆斯特德设计的杰克逊公园内的连通性。渲染图由MVVA提供我们与建筑师托德·威廉姆斯和比莉·谢恩一直合作，贯穿整个竞赛过程。所有这些建筑物应该从公园一侧看起来就像不存在的想法是我们共同努力的结果，但这个想法的萌芽是他们的。当你从公园看总统中心时，你只会真正看到塔楼。其余部分嵌入在新的景观、新的地形和新的植被中。那里也会有一个公共图书馆分馆。

这是一种权衡。毫无疑问。但这是一个非常积极的选择，因为所有这些被切断的公园土地现在都与一个完全公共的总统中心联系在一起，拥有令人惊叹的景观和酷炫的设施。

**您为总统中心设计的元素中，您最期待的是什么？**它的规模非常出色，我们付出了巨大的努力。由于增加了设施，那里的日常生活将会变得更加美好。邻里最喜欢的将是游乐场和景观，当您向南前进时，这些景观将覆盖结构并遮盖停车库，展开成一个疯狂的滑雪坡和表演草坪。我也为主要到达空间感到自豪，它毫不费力地展开到邻里。

与奥巴马总统和第一夫人一起工作是一种极大的荣幸和快乐。他们非常聪明幽默。在这个地方不远处居住过，所以在整个过程中他们对这个社区很熟悉。

**在公园中，有什么你还没有完全实现的想法？**我们曾经在布鲁克林大桥公园设想过，码头的最外侧点用漂浮的人行道连接在一起。站在东河中央，通过一条15英尺宽的漂浮木板人行道，随着潮汐轻轻摇晃，从一个码头到另一个码头会是非常酷的体验。这将为用户提供另一种在公园中探索的选择。

我们现在正在鹿特丹工作，这座城市正在通过建设许多新公园来重新塑造自己。我还没有做到的一件事是让人们触摸水，但通过建造一个海滩和建立让人们真正与水互动的方式，我们将能够在那里实现这一点。

​范瓦肯堡的公司正在为鹿特丹的莱茵港公园设计，该公园将在曾经的工业港口区域建立各种绿色空间。设计图由MVVA提供当你正确设计一个公园时，如果你的一个想法得不到支持，不要生气。继续前进，对其他事情感到兴奋。每个公园都会有某种负面妥协，但也会有通过共识达成的积极妥协。这就是设计公园时会发生的事情。我年轻时是一个非常固执的设计师；如果在项目中无法实现某件事，我会感到不安。但现在我不再这样了。如果我为一个公园的设计感到兴奋，但为这个公园的使用者不感兴趣，那就没关系。如果他们认为我的想法糟糕，那我就需要想出更好的想法。