南方联邦街道名称可能会导致房价下降 - 彭博社

在2020年，佛罗里达州霍姆斯特德的旧迪克西公路标志。

摄影师：乔·雷德尔/盖蒂图片 北美美国境内有超过1,400条街道以南方联邦人物如杰斐逊·戴维斯、罗伯特·李和托马斯“石墙”杰克逊的名字命名，这是20世纪历史修正主义者的遗产。一项新研究表明，这些纪念物是有代价的：坚持以南方联邦人物命名街道的政府正在让一些房主损失一笔小小的财富。

与附近没有以分裂主义者命名的街道上相似大小和年龄的房屋相比，南方联邦地址的平均售价要低3%。这意味着，对于一栋价值24万美元的房屋，南方联邦家庭的平均折扣约为7,000美元。根据对35个州的房屋销售数据的审查，位于南方联邦街道上的房屋也比其他类似的房屋更难卖出。

“迄今为止，关于南方联邦街道的一些讨论集中在原则性原因上，即更改名称的好处与更改所有标志的成本之间的权衡，”埃默里大学金融教授、该研究的主要作者T. Clifton Green说。**“**更改这些事物也可能带来经济效益。”

但这种影响在地理上是变化的：南方联邦折扣在组成前南方联邦的各州以及一些拥有最多失败纪念物的州中要低得多，而在一些州，南方联邦街道上的房屋甚至可能享受到销售上的微小提升。在南方以外地区，南方联邦折扣更为明显。

格林表示，这一揭示并不否定更改南方联邦街道名称的其他原因。“并不是每个决定都应该仅基于经济考量，但经济因素也很重要。”

尚未发表的论文由格林与Russell Jame、Jaemin Lee和Jaeyeon Lee合著，为关于种族态度对住房行业影响的研究作出了贡献。Bloomberg CityLab的Brentin Mock曾撰文探讨房屋评估中的种族差距，这是由一个持续低估黑人和拉丁裔房主所有房产的行业所推动的。经济学家们已经在街道地图领域开辟了一个研究领域：Jhacova Williams表明，南方联邦街道名称与劳动力因素的种族差距相关。其他研究人员研究了以马丁·路德·金命名的街道的经济地理。格林等人的论文可能独具特色，因为它显示了与白人身份政治相关的不利后果。

标志标明了弗吉尼亚州里士满的纪念大道和斯图尔特环岛的交汇处 —— 以南方联邦将军J.E.B. 斯图尔特命名。摄影师：Chip Somodevilla/Getty Images 北美该研究观察了以李、戴维斯和杰克逊（使用他们的全名）命名的街道的交易数据，以及两个更通用的选项（“南方联邦”和“迪克西”）。研究人员使用了私人房地产数据提供商ATTOM的数据，研究了2001年至2020年间在超过1400条南方联邦命名街道上进行的近6000次销售。毫不奇怪，这些街道中的大多数位于前南方联邦州，但它们也出现在加利福尼亚州和马萨诸塞州，以及在内战期间不存在的中西部州。研究人员比较了具有相似特征的房屋 —— 相同数量的卧室和浴室，相同的建筑和土地面积，相同的年龄 —— 在同一人口普查区内的房屋，重点关注同一季度发生的销售情况。南方联邦街道上的房屋往往更老，但除此之外，为了进行比较，还有充分的对照组。

“我们的主要方法是控制该地区其他房屋和随时间变化的任何趋势，特别是针对老房产。我们在寻找基准房产时尽量保守，” Green 说。“数据说明问题。这一点显而易见。”

在组成前南部邦联的11个州中，折扣较小（不到2%），并且在统计上不显著。在那些拥有最多南方邦联纪念碑的州 — 阿拉巴马州、乔治亚州、北卡罗来纳州、得克萨斯州和弗吉尼亚州 — 研究人员记录到这些街道的售价存在微小（不显著）的正面影响。然而，在前南部邦联之外的24个州，这种影响非常显著：南方邦联街道上的房屋销售价格平均降低了超过4%。

在黑人居民比例更高、受教育程度更高和民主党选民更多的地区，这种影响甚至更为显著。这些街道上的销售更有可能属于销售速度最慢的一组（五分位数）。这些销售更有可能属于相对挂牌价格最大折扣的一组（五分位数）。而在那些受到白人至上主义聚光灯照耀的事件之后，例如2015年南卡罗来纳州的教堂大屠杀、2017年弗吉尼亚州的“联合右翼”集会以及2020年反对警察暴行的广泛黑人生命至关重要抗议活动之后，南方邦联房屋销售甚至进一步下降 — 平均降低了8%。

在过去几年中，这些令人愤怒的事件引发了一场全国范围内对南方邦联纪念碑的召回，无论当地领导是否同意。这一努力包括推动将数百条以白人至上主义者命名的街道改名（以及一个并行运动，将街道改名为积极纪念黑人历史）。根据南方贫困法律中心的说法，纪念“失败的事业”的道路数量超过了雕像、学校、公园或其他纪念物。

亚特兰大已经开始努力，尽管进展缓慢，以改变以邦联和三K党成员命名的街道。弗吉尼亚州亚历山大市计划将街道改名为分裂主义者约翰·贾尼和厄尔·范·多恩，之后改为伊莱贾·卡明斯和布雷昂娜·泰勒，以及其他几十人。更改契约是一项费时的工作；这项研究可能会激励房东、企业主和市政官员来承担这项任务。

在超局部层面上，研究结果与住宅隔离的模式相吻合。具体来看佛罗里达州的房主，研究显示邦联街道上的住宅更不可能归黑人家庭所有（少30%）、注册民主党人（少20%）和拥有大学学位的人（少17%）。论文中写道：“人口统计证据与住宅分拣一致，研究结果支持这样一种观点，即邦联街道的交易价格效应与房主偏好有关。”

格林承认，特定销售之间的差距可能是由难以追踪的房屋之间的不可观察差异解释的。他表示，他也想看看将以邦联人物命名的学校更名是否对社区房屋销售产生任何影响，尽管很难为该分析找到对照组。

为了充分评估邦联街道名称对房价的影响，格林表示他缺少重要数据：新标志挂起前后的房屋销售比较。他说：“还没有足够的街道更名来进行测试。”