在火爆的美国房地产市场中，正常还有很长的路要走 - 彭博社

迈阿密的一处待售住宅，2021年房价上涨了18.8%。

摄影师：Joe Raedle/Getty Images North America在疫情期间，美国住房市场进入了高速增长阶段，尽管许多城市的房价飙升，但2021年销售了超过600万套房屋，从迈阿密（同比增长18.8%）和丹佛（18.6%）到圣地亚哥（22.4%）和凤凰城（30.2%），这是一个全国性现象。11月份的房屋中位售价为$416,900，比2020年2月增加了近25%。

2022年初几周，没有迹象表明激烈竞标和价格上涨会停止。全国范围内市场上的房屋总库存在一月初降至不到30万套，不到疫情前可用库存的一半。

“对于首次购房者来说，这是一个独特的挑战，因为他们没有从房价上涨中受益，” Realtor.com 首席经济学家 Danielle Hale 说道，她预测今年房价将再次创纪录高位。“在我们的房屋预测中，没有任何地区的房价下降，这引起了人们的关注，许多这些问题是全国性的。”

入门级房主的困境虽然重要，但只是国家相互关联的住房挑战中的一个方面。美国城市目前也正在经历“绝对疯狂的租金增长，”哈佛大学住房研究中心（JCHS）的研究助理和作者 Whitney Airgood-Obrycki 说道，该中心刚刚发布了一份关于美国租赁市场激增的报告。专业管理的公寓租金在2021年第三季度仅上涨了10%。与此同时，公寓租赁网站 Dwellsy 发现，仅在2021年12月和2022年1月之间的一个月内，全国平均租金上涨了4.8%。

去年炙手可热的太阳带租赁市场发现，杰克逊维尔、孟菲斯、坦帕、圣地亚哥和拉斯维加斯的租金上涨了大约30%或更多，迈阿密更是惊人地上涨了49.8%，初步迹象表明它们将在整个2022年保持高位。

“未来看来，这种增长速度似乎并不可持续，” Airgood-Obrycki说道。“但由于房屋拥有权的问题，我们将看到租赁需求的持续增长。从供应、空置率和需求速度来看，似乎并不会减少。”

租金、房价和每月抵押贷款的疯狂增长将在一种滴水效应中增加压力，这种效应一直在定义这十年的住房挑战，给那些依赖提供支持的住房不安全人士带来压力。“券程序是基于公平市场租金的，所以当租金上涨时，跟上步伐意味着补贴金额必须上涨，” Airgood-Obrycki说道。“任何供应方面的问题都必须应对土地价值的增长，这都需要更多的投资才能达到同样的地步。”

新建筑，一直蓬勃发展，可能会在较长期内提供一些缓解。但住房建设也面临着自身的挑战：不断上涨的成本 — 土地、劳动力和木材 — 使得新的独栋住宅和多户住宅更加昂贵。

“有一些价格较低的建筑，但在这些价格较低的建筑上获利要困难得多，尤其是现在，” Realtor.com的Hale说道。“售出的新房屋中只有五分之一的价格低于30万美元。这反映了建筑商正在服务更容易服务的市场 — 高价位。”

美国家庭建筑商协会的首席经济学家Robert Dietz表示，总体建筑成本同比增长了21%，住宅建筑工资同比增长了8%。他还预计到2022年底固定抵押贷款利率将达到4%，这将使更多的房屋对新购房者更加遥不可及。要克服这些可负担性挑战，需要各级政府采取行动。

“一个城市可以谈论区划改革，但他们不能谈论降低木材价格的关税改革，”他说。“每一代人都很容易忘记购买第一套房有多难。千禧一代和Z世代越来越感到沮丧……这将成为一个选举问题。”

在联邦层面，拜登政府一直在推动一揽子住房援助和投资计划作为“重建更美好计划”的一部分，希望对可负担住房进行长期拖欠的投资，但这样的立法命运仍然不明朗。

“每次我看这些数字，都让人瞠目结舌。”

被排除在拥有住房之外，许多高收入家庭已经转向设施齐全、高档公寓：哈佛大学JCHS的研究发现，年收入超过75000美元的人几乎占据了总租户增长的70%。来自RentCafe的研究发现了类似的趋势：高收入的千禧一代正推动了他们所称的“生活方式租赁”在拉斯维加斯、凤凰城和印第安纳波利斯等城市的繁荣。2021年，39%的租赁申请来自年收入超过50000美元的个人，创下历史新高。

在迈阿密，房价飙升曾一度使其成为全国最不可负担的市场之一，当将收入中位数与住房成本进行比较时。在迈阿密戴德县从事劳工和可负担住房工作的Integra副总裁杰克·莫罗看到南佛罗里达的负担能力危机已经扩大到低收入家庭之外。像覆盖收入中位数80%或以下的租户的低收入住房税收抵免这样的传统支持，正错过无法跟上价格上涨的大量困难家庭。他指出需要更多支持，比如俄勒冈州参议员罗恩·怀登提出的拟议的中等收入税收抵免计划，这将是一个“改变游戏规则的计划。”

尽管大家频繁谈论疫情时代搬到郊区的话题，但根据JCHS的数据，租房者的流动率也达到了历史最低点，仅为20年前的一半。这表明人们无法像过去那样为了工作和机会而搬迁，而且不断上涨的住房成本不仅剥夺了租房者现有的工资，还剥夺了他们可能因追随其他机会而获得的潜在增长。

Airgood-Obrycki在有关“重建更美好计划”失败谈判中提出的住房投资中看到了希望，这是一系列供给侧干预和住房投资，将创建一个更全面的安全网。但是在没有明确通过途径的情况下，以及住房市场供应短缺和支持不足的情况下，似乎更多人将会陷入现有体系残余的破碎纤维中。“我们不做预测，但很难不承认人们将继续在这方面感受到痛苦，”Airgood-Obrycki说。

多年来，中等收入租房者的成本负担一直更为沉重，根据JCHS的数据。

“几年前，我们看了看家庭在支付房租后剩下的钱，低收入家庭剩下的越来越少，”她说。“今年，这个数字大约是每月支付房租后剩下大约400美元。想想通货膨胀的新闻报道。这些家庭已经没有足够的钱来支付任何基本生活标准，现在他们所拥有的被切割得越来越少。每次我看这些数字，都让人瞠目结舌。我不禁担心这些家庭的未来。”

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