纽约市房产税：缺乏透明度阻碍改善系统的努力 - 彭博社
Caleb Melby
威廉斯堡和北布鲁克林的联合犹太组织，一个社区团体，收到了许多来自陷入困境的家庭的投诉，他们对高额的房产税账单感到震惊。
摄影师：Bess Adler/Bloomberg
在众多未能改革纽约市不公平房产税的尝试中，山姆·斯特恩（Sam Stern）相对规模较小的代表威廉斯堡的犹太正统社区进行的运动可能是为什么这项任务如此困难的最明显例证。
斯特恩，一个哈西德社区的活动家，于2014年开始调查为什么他的邻居被征收比更昂贵地址的人更高的有效税率。他发现，市政府官员通过将社区普通的低层公寓建筑与更有价值的豪华物业进行比较来确定这些建筑的应税价值。斯特恩说服了市财政部门选择更相关的比较对象。
然后发生了一些奇怪的事情。斯特恩说，他的邻居的税单增加了。多年后，他说市政府仍未提供完整的解释。纽约财政部发言人表示，市政府官员意识到了斯特恩的担忧，这些担忧在2018年由威廉斯堡和北布鲁克林的联合犹太组织发布的报告中得到了突出。该部门没有回答本文中关于该报告的具体问题。
Sam Stern摄影师：Bess Adler/BloombergUJO描述的税收增加反映了全市范围内不准确估值的模式。仅对公寓而言，错误的方法使每年近3亿美元的房产税从价值排名前10%的人转移到其余90%的人，根据最近的一项研究。彭博新闻今年的调查发现，城市评估员实际上是在虚构他们用来估价公寓的数字 —— 他们得出的数字将城市的税收负担从最富有的公寓业主转移到工薪阶层和中产阶级居民身上。
任何严肃的改善系统的努力都将使负担更加均衡，为一些人减少税收，同时增加政治捐赠阶层的税收，这可能会带来重大挑战。
“从政治上讲，永远不是进行税收改革的好时机，”即将离任的市议员斯蒂芬·莱文说，他的选区包括斯特恩的社区。但他同意房产税“极不平等”。
“我有选民住在布鲁克林高地和博鲁姆山，布鲁克林市中心，住在售价300万、400万美元的砖石房子里，每年交8000、9000、1万美元的房产税，”莱文说。“然后我有人住在估值30万美元的公寓里，每年交2万美元的房产税。”
市长当选人埃里克·亚当斯是最新承诺改进的政治人物，尽管他尚未宣布计划。亚当斯表示支持一个名为“纽约税收公平联盟”的民权组织、社区活动人士和高端开发商组成的团体，该团体已经起诉市和州试图强制改变评估方式。在一个下级法院败诉后，原告已要求纽约州最高法院——上诉法院审理此案。决定尚未出台。
亚当斯的发言人埃文·蒂斯在本月早些时候接受采访时显然是在提到这个案件，他说：“如果这个法庭程序的最终结果不够充分，他将采取进一步改革财产税的步骤。”
全国范围内的研究和彭博社的报道显示，今年将筹集5000亿美元的住宅物业税存在系统性不公：官员们倾向于高估低价物业，同时低估高价物业。一项研究发现，在美国超过70%的县中存在相同的模式。虽然一些地方官员承认问题，但改进仍然难以实现。
纽约市的许多缺陷是独特的。问题始于一项奇怪的州法律，导致官员们为公寓和合作公寓单位创建假设的收入估计——尽管这类住宅通常不产生任何收入。在大多数其他美国城市，财产评估员通过将公寓与类似单位的最近销售价格进行比较来评估公寓。
262 Heyward Street的公寓大楼是市政评估员调整后被高估的财产之一，UJO表示。摄影师：Bess Adler/Bloomberg纽约的问题受到了市政官员使用不透明计算方法产生估值的影响；他们使用所谓的可比财产数据，但随后以违背市场现实的方式调整数字。彭博社的调查发现，一个可比财产可能被用来估价20栋或更多建筑物 —— 每次比较的收入价值却大相径庭。
自1993年以来，至少有三个全市委员会或工作组调查了改进系统的方法，但他们的努力迄今为止只取得了很少的成果，甚至没有。现在，亚当斯表示他希望进行改变。“我们必须拥有一个更公平的系统，我认为应该立即实施，”亚当斯在彭博电视台10月29日发表调查报告两周后说道。“我希望在第一年内解决这个问题。”
然后他补充道：“让我们成立一个工作组，坐下来提出真正的建议和解决方案。”
实际上，已经有一个工作组在研究这些问题超过三年了。上周三，由亚当斯的前任、市长比尔·德布拉西奥组建的这个小组发布了最终报告。除其他事项外，报告呼吁改变住宅物业分类和估值的方式 —— 修订旨在让纽约官员根据公平市场价值而不是假设的收入流来评估所有住宅物业，包括公寓和合作社。
“报告做的一切都在呼喊‘船要沉了’，”最新工作组成员卡罗尔·奥克莱拉因说，她之前曾担任纽约的财政专员。“如果它不能产生与投入其中的思考和行动一样多的公平对待产业所有者和普通公众。”
亚当斯的发言人蒂斯没有回应有关额外评论的请求。
进行重大改变需要州立法，而在市政府请求之前，不太可能提交任何法案。“这是市政府的税款，”民主党参议员布赖恩·卡瓦纳说，他是参议院住房委员会主席。“最好是以与市政府合作的方式进行。”
尽管亚当斯可能会采取行动的时间尚不明确，但他的过渡团队包括两位主张改革的人：玛莎·斯塔克，曾担任城市财政主管，现任TENNY政策主任，该组织正在起诉该市；以及斯特恩，他曾与UJO合作处理税务问题。
对于那些希望进行彻底改革的人来说，这是一个积极的迹象。但是斯特恩的同事活动人士，他们已经等待多年有意义的改变，仍然持谨慎态度。
UJO执行主任大卫·尼德曼说，亚当斯在这个问题上“非常理解和同情”。他补充说：“我们坚决认为终结不公平的调整是理所当然的，应该与任何更大的税收改革分开处理。然而，现在还为时过早，无法确定新政府是否最终会解决这种不公正。”
斯特恩表示，他深知该市不透明的估值过程对变革持抵制态度。他说，市政府官员告诉他，他们不必分享支撑其计算调整的“工作成果”。
“我们一无所知，他们仍然没有说明他们的调整基于什么，”斯特恩说。
一些官员表示，一个简单但深远的改进将是使系统更加透明和易于理解。
“这有点像你向国税局提供了关于你的收入、资产和收益的一堆数据，然后他们说‘这是根据你的情况计算出的税单，我们不必展示数学计算，”州参议员卡瓦纳说。“对很多人来说，他们的税单仍然是一个谜，这在税收体系中是非常糟糕的事情，因为它破坏了体系的完整性和人们对自己是否公平缴税的信心。”
CFA协会 正在努力扩大其在中东的会员网络，沙特阿拉伯是重点关注的国家，因为该国正在开放其金融市场并寻求多样化其投资行业。
这家非营利性的特许金融分析师教育组织旨在在未来三年内将该国的会员人数翻倍至约1,000人，同时每年将候选人库增长20%，该组织的总裁兼首席执行官玛格·弗兰克林说。
贝丝·哈马克一直被视为最有可能进入 高盛集团 全男性高层的候选人之一。
现在，根据知情人士的说法，她在这家华尔街巨头工作了30年后决定退出。
52岁的Hammack曾被内部视为成为下一任首席财务官的最佳人选——对于一名女性来说，能够晋升为银行最高级别之一的职位是非常罕见的。
即使在华尔街，男性主导大多数公司的情况下，Goldman最高层缺乏女性一直是内部的痛点。在该公司的历史上，从未有过女性被任命为主席、首席执行官、总裁或首席财务官的角色。
上个月，Goldman设立了投资银行内部的两个新委员会，任命了25名高管作为新兴领导者，他们将在管理庞大的交易和银行业务方面发表意见。
只有三名女性入选，其中包括Hammack，她曾是一名前司库，最近担任该公司全球融资集团的联席负责人。
Goldman承诺提升更多女性到其最高级别的职位，多年来，Hammack一直是少数几位在每次幕后讨论中入选的人之一。内部人士看到她填补了一些职位，这些职位本来会让她成为华尔街上Goldman最显赫的人之一。
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“高盛是一家制造全球最优秀高管人才的非凡机构。贝丝在改变业务方面有着令人难以置信的30年历程，”TCW集团的首席执行官、前同事Katie Koch说道。“她非常适合担任下一个领导角色。”
纽约Goldman and Hammack的代表拒绝置评。
更多经验
在2021年未能晋升为首席财务官后，她转任负责融资部门的最新职务。当时，银行高管解释此举是为了帮助她获得更多经验，管理一个能够创造收入的团队，为她日后晋升到更高职位做准备。
Hammack在费城外长大，在费城证券交易所做过两次暑期实习。她的父亲霍华德·摩根是一位风险投资家，曾帮助亿万富翁吉姆·西蒙斯创办了文艺复兴技术公司。她于1993年加入高盛，并开始在其交易部门中攀升。
她担任过多种职务，涉及代理债券、利率和回购交易。她的晋升得益于她在2010年成为合伙人后处理监管机构和政府机构的能力。Hammack还继续担任国库借款咨询委员会主席——这是一个具有影响力的华尔街团体，拥有美国财政部长的倾听。沃尔堡平克斯合伙人杰克·西沃特表示：“她是一位献身于公司的独特人才。”
2018年，Hammack晋升为财务主管在银行内部引起争议。高管们对于交易部门是否能够放走其中一位罕见的资深女性持不同意见，突显了在努力使高盛最高层多样化的过程中所面临的困境。
当时首席财务官史蒂芬·谢尔在2021年离职后，Hammack被调至银行集团，公司领导层选择了丹尼斯·科尔曼作为下一任财务主管。
“贝丝总是以深厚的智慧来处理业务，”谢尔说。“她是少数既做交易员又做银行家的人之一。毫无疑问，她在公司的成功是这种多才多艺的产物。”
伊莎贝尔·埃莱特在2012年成为公司历史上第一位领导交易部门的女性，当时她被选中领导交易部门。如今，斯蒂芬妮·科恩是该银行三个部门中唯一一位女性负责人。她负责平台解决方案部门，该部门正在被高盛逆转其进军消费银行业务的举措而拆除。
科恩自六月以来一直休假，公司高管表示他们不指望她回来。公司发言人托尼·弗拉托去年表示，科恩肯定会回来，“暗示其他任何事情都是完全不准确的。”
科恩没有回复寻求评论的消息。