财产税债务计划：少数族裔家庭失去房屋被金钱机器夺走 - 彭博社
Jason Grotto, Caleb Melby
凯文·B·罗斯不得不出售他父亲的房屋，以摆脱不断增加的房产税债务。
摄影师：Jeenah Moon/Bloomberg
特里尼蒂·史密斯因为不公正高额的房产税而失去了底特律的房屋——在这个过程中，她向一个数十亿美元的金钱机器交出了数千美元，这个机器让房地产投机者、大银行以及对她实施了强制执行的县政府受益。
史密斯的房屋是过去十年在密歇根州韦恩县拍卖的超过10万套房屋之一，这里已经将拖欠的房产税转化为投资机会。自2005年以来，县政府官员已经用这些债务支持了大约35亿美元的债券销售——这些证券向投资者支付高收益，并由罚款、罚金和像特里尼蒂·史密斯这样的强制执行销售所资助。
在发行这些所谓的拖欠税款预期票据（DTANs）的同时，该县为自己做得很好，收取了数亿美元的收入，远远超过实际的税款债务。与此同时，史密斯在2013年的强制执行中失去了房屋的全部投资，仍在应对后果。
“我还没有能够在精神上恢复过来，”她在最近的一次采访中说，擦去眼泪。
韦恩县是全国范围内的一个极端例子：地方官员使用罚款、强制执行或税务留置权出售作为对那些未支付房产税的人的威胁，尽管存在缺陷的税收评估已经系统性地夸大了最低价位房屋的税单。一些市政当局将债务证券化或出售的努力导致了根植于基本不公平税收制度的广泛、向上的财富转移。
数十亿美元的债券
密歇根州韦恩县已经出售了数十亿美元的债券，这些债券以房产税债务为担保，以帮助平衡其财政状况，县政府记录显示
韦恩县综合年度财务报告，新闻发布
纽约市，一项彭博新闻的调查发现房产税存在深层次的系统性不公平，通过将税务留置权转移到信托并出售债券，已经收回了数十亿美元，这一做法为金融专业人士带来了数百万美元的费用。纽约州总检察长已建议彻底改革这一做法，指出对少数族裔房主造成了“不成比例的影响”。
而在德克萨斯州，一家由亿万富翁共同创立的金融公司采取了私营部门的方式来将房产税债务金融化，将价值近3亿美元的3.5万多个市政留置权购买并捆绑成证券，然后在华尔街出售。
全国范围的数据显示，被出售的许多债务本来根本不应该存在。在美国各地，地方政府每年通过将一定的税率应用于每套住宅的市场价值来征收大约5000亿美元的住宅房产税，因此准确评估每个房产的价值至关重要。但是在一个又一个县里，研究显示不公平的估值将税收负担从高价房转移到低价房。
一些地方官员已经承认了这个问题，他们指出造成这种情况的原因包括确定成千上万个个体住宅的状况——因此，价值——的挑战。但是，如果原因复杂，那么影响就很简单：被不公平征税的家庭陷入了债务恶性循环，许多人失去了积累财富的最佳机会。
金史密斯（King Smith）11岁时，有人来把他和他的母亲特里尼踢出了底特律罗斯代尔公园社区的两层房屋。他记得他的朋友们看着工人们把他们的物品堆放在路边。他的Playstation不见了。后来，他得知动物控制部门带走了他的两只狗。
“那是我应该拥有的童年，”现年16岁的金说，“但它被夺走了。” 史密斯一家搬离了一条有着宽阔草坪和树冠的街道，最终落脚在一条布满废弃物业的街区的一层房子里。
特里尼·史密斯于2011年以2.25万美元购买了他们的房子，但底特律官员当年为税收目的估价为8.5万美元。她说，她申请了当地针对低收入家庭的财产税豁免计划，但她从未收到过账单或其他来自市政府的官方通知。尽管如此，县记录显示，这所房子在短短几年内欠下了超过6,000美元的税款。
她第一次得知有关税款债务的线索是在2013年，当时她接到一家公司的电话，提出要购买她的房子；打电话的人提到了过期金额，并告诉她她有失去房子的危险。史密斯赶到韦恩县财务主管办公室，在那里她发现她的房产位于两个独立的税务地块上。她说，虽然这并不罕见，但这导致了她的豁免文件出现了混乱。
她申请延期，并寻求社会服务机构的帮助。但那时，县已经被收回了。第二年，史密斯一家的房子成为了县官员拍卖的23000多套房屋之一；它以39000美元的价格卖出。特里尼和金史密斯失去了一切。其他人得到了好处。
首先，韦恩县利用他们的税务债务和其他成千上万的人支持了2014年的DTANs。这种为期两到三年的票据对承销商和投资者很有吸引力；在历史低利率时代，它们提供的收益率是同等评级债务的六倍，县记录和市场数据显示。这些债券的最大机构持有者包括纽约梅隆银行、几家保险公司和一个农村电力合作协会。
自2017年以来，韦恩县通过私人配售发行了DTANs，截至今年，它已经私下出售了大约6.17亿美元。县记录显示，其中大约5亿美元的票据被摩根大通银行购买。该银行的女发言人拒绝就此发表评论。
当史密斯一家失去他们的房子时，债券持有人并不是唯一的受益者。2014年10月，它以39000美元的价格卖出，远远超过了特里尼·史密斯的6358美元的税务债务—韦恩县就此赚取了差额，获得了五倍的未缴税款回报。
“获利的人在做着完全合法的事情，但他们正在允许一个建立在非法高评估基础上的掠夺性系统。”
多年来，韦恩县和密歇根州至少另外七个县经常以超过房屋税务债务的金额拍卖被收回的房屋，并保留差额。去年，密歇根州最高法院裁定这种做法构成对私人财产的违宪“占有”。到目前为止，没有一个密歇根县同意对像特里尼·史密斯这样的人进行赔偿；已经有五起集体诉讼案获得认证。
“政府将人们视为不真正拥有自己财产的方式让我感到震惊，”太平洋法律基金会（Pacific Legal Foundation）的律师克里斯蒂娜·马丁说道，该基金会是一个自由主义公益法律机构，领导团队取得了州最高法院的裁决。“他们有权利依法没收财产以收回所欠款项，但他们没有权利保留任何超过这个数额的东西。” 马丁表示，该团体已经挑战了全国范围内类似的做法，包括在内布拉斯加州、马萨诸塞州、新泽西州和明尼苏达州。
马丁表示，在密歇根州，“很快就显而易见，一些财务主管将这种做法用作增加预算的手段。”
审计财务报告显示，自2005年以来，韦恩县的拖欠税款计划和其查封程序已经产生了大约7.15亿美元的收入，超过了所欠税款，该县已经将近6亿美元从该计划转入其一般基金。
韦恩县财务主管埃里克·萨布里在书面回答问题时表示，该县依照密歇根州法律运营拖欠税款计划，“将款项转入县的一般基金也是根据州法律规定的。” 他补充说，“我们正在持续分析和评估密歇根州最高法院裁决的任何影响”，“相关诉讼仍在进行中。”
购买史密斯家的投资者也获得了一些优势。房产记录显示，2014年以39,000美元购买，并让特里尼和金史密斯住了一段时间后，投资者在2017年以120,000美元卖出。那一年，市政评估员仅以47,000美元的价格评估该房产，用于税收目的——约为其市场价值的39%。特里尼·史密斯在2011年购买时，评估员将该房产价值定为其市场价格的377%。
根据2019年的一项研究，这种“倒退式”评估——意味着对经济尺度低端的人造成的负担比高端的人更多——至少导致底特律最低价位房屋的25%被强制执行抵押。该研究的一位作者，伯纳黛特·阿图亚内，是伊利诺伊理工学院芝加哥肯特法学院的法律教授，共同创立了一个旨在阻止夸大的房产税评估的团体；她指出州宪法禁止对房屋进行超过其市场价值50%的评估。该团体正在寻求暂停抵押直到底特律解决不准确之处，并为受影响的房主提供补偿。
在去年的一篇论文中，阿图亚内引用了城市评估中的系统性缺陷和大量抵押的情况，称底特律为“掠夺性城市”。她暗示美国其他城市也可能值得这个称号。
“有很多人在不同层面赚钱，”Atuahene说。“获利的人在做着完全合法的事情，但他们正在允许一个建立在非法高评估基础上的掠夺性系统。”
参见：布鲁克林一套价值200万美元的公寓最终只需支付157美元的税款
在纽约市，房产税债务自1996年以来已经支持了超过20亿美元的债券；最近一批在12月17日出售。由于该市运行着一种高度紒逆的房产税制度，每年将数亿美元的税款从高价物业转移到低价物业，许多房主最终仍然会亏损。
Kevin B. Rose摄影师：Jeenah Moon/Bloomberg2012年，Kevin B. Rose在他父亲去世后发现了这一点。Lyndon Rose留下了布朗克斯的家庭住宅，那里的未付房产税开始积累。当Kevin Rose意识到正在发生的事情时，他发现自己有一堆即将面临的被执行抵押的警告，以及一笔接近1万美元、利率高达18%的税款债务。（2019年，官员们将像Rose家那样的物业的最高利率降至7%。）感到不知所措，他在2016年4月以26万美元的价格出售了房子。
城市记录显示，那个销售价格比市政府两个月前给房子评估的价值低8万美元，导致每年约3900美元的税单。根据实际销售价格，这是一个有效税率为1.5%——远高于布朗克斯的中位税率0.9%。
（据城市记录显示，买家在一个月后开始整修罗斯家的前房屋，并在2017年以442,568美元的价格转售了该物业。那一年，城市官员将其价值设定为370,000美元以用于税收目的。）
“这太不可思议了，太不可信了，”凯文·罗斯谈到这段经历时说。“他们知道像我父亲这样的人，可能没有一个支持团体，一个可以审查这些东西的律师。他们利用你的无知，你的选择有限。”
他不知道，但一部分税款也流向了投资者。每年，纽约市官员收取约300亿美元的房产税，并设立一个信托基金来处理平均价值为7500万美元的未支付税款。官员将针对未支付账单的房产提出的留置权转移到每个信托基金中，然后发行债券给投资者。据城市数据显示，最近一次销售中有大约7,000处房产的留置权符合条件。
罗斯家在布朗克斯的前房屋。摄影师：Jeenah Moon/Bloomberg被聘用来收回债务的公司将信托基金资产的1%作为基本费用。随着他们收取的金额越来越多，奖金也会增加；他们的支付额可达到较大信托基金的300万美元。多年来，纽约的信托基金一直将这项收款工作交给了位于南卡罗来纳州的MTAG Services和新泽西州的Tower Capital Management。MTAG的高管未回应置评请求，Tower的一名高管表示所有查询都应该转至纽约的财政部门。
在一封电子邮件中，一位部门发言人表示，该系统相对于传统的执法工作具有优势，包括减少被迫执行的机会。
“税务留置权出售一直是一种有效的执法工具，用于维持对房产税的高度自愿遵从，”发言人说。“该计划旨在促使房地产所有者支付拖欠的税款和费用。它不是一种粗暴的工具，指明了一条通往被迫执行的单向路径。”
购买信托基金债券的人——通常是机构投资者，如保险公司和银行——获得了非常安全的投资和超过美国国债的收益。
这些债券通常获得AAA评级，原因很充分：在违约情况下，税务留置权获得“超级优先权”；留置权持有人甚至在抵押贷款人之前得到支付。此外，纽约税务留置权的价值通常约为房产价值的10%，这往往会给所有者提供支付的动力，而不是简单地放弃。
纽约市市长比尔·德布拉西奥摄影师：Demetrius Freeman/Bloomberg纽约对税务信托的承诺可能正在减弱。官员们没有为2020年创建一个，理由是新冠疫情。在十月的一封信中，纽约总检察长莉蒂西亚·詹姆斯呼吁即将卸任的市长比尔·德布拉西奥今年也放弃创建一个，称这一前景“令人担忧”。批评者称这些信托加剧了人口流动和新兴社区的形成，他们认为这是一个过高的社会成本。
德布拉西奥的继任者埃里克·亚当斯表示他计划终止这些信托。甚至是其中一家为其收取债务的公司的联合创始人基思·瑟尼克也表示，它们的时代可能已经过去。
“如果他们只是进行公开拍卖来出售税收留置权，他们会更好，”现在经营一家经济发展公司的Sernick说道。“因为证券化非常昂贵。而做证券化的人赚了大把的钱。”
与此同时，德克萨斯州的一家公司证明了私营部门几乎可以完成相同的流程。2014年，Propel Financial Services将1.41亿美元的德克萨斯州税收债务捆绑成一项信托，出售由此支持的证券；2017年，在将其业务范围扩展到另外七个州之后，该公司推出了另一项，价值1.37亿美元的票据。
Propel主要是一次一个留置权地建立这些信托，通过直接与拖欠房主联系，通常通过直邮或在线营销活动。实际上，该公司偿还了房主的拖欠税款，创造了仍然以他们的财产作为抵押的新贷款。
纽约市市长当选人埃里克·亚当斯表示他计划终止这些信托。摄影师：Jeenah Moon/Bloomberg对于借款人来说，吸引力很难抗拒：他们用数千美元的公共税收债务换取相对可管理的月供。但新的债务可能很快累积起来。根据彭博社审查的合同，初始费用可能会将本金增加600美元或更多，利息按照13.9%或更高的利率计算。如果借款人按时偿还债务，他们通常会支付超过税收留置权面值的两倍以上。
“这是我打算发展成一个非常有竞争力的金融服务公司之一的孩子，” Propel 联合创始人 Red McCombs 在 2018 年三月告诉 圣安东尼奥商业杂志。“两到三年内，它将成为一个价值一亿美元的企业。”亿万富翁麦康姆斯是靠汽车经销商和 Clear Channel Communications 这家媒体公司积累财富的。
Propel 的高管们没有回应本文多次请求评论。
“他们想要我的房子，他们拿走了。”
在底特律，对于一些不动产税债务人来说，前景正在好转。吉尔伯特家族基金会已承诺捐赠 1500 万美元，用于偿还 2 万名收入固定的底特律房主的债务。该基金会是由亿万富翁丹·吉尔伯特和他的妻子詹妮弗成立的，丹·吉尔伯特是底特律总部快金贷款（现称为火箭抵押贷款）的创始人。截至九月，该不动产税计划已帮助约 1600 个家庭。
2020 年的一项州法律，是当地社区团体推动的，大幅减少了那些获得县级贫困豁免的人的拖欠税款。特里尼·史密斯本应符合条件。但对于她的家庭以及其他数以万计的家庭来说，援助来得太迟了。底特律官员已经承认在 2010 年至 2013 年间对大约 13 万名房主征收过高的税款。最近的研究显示，该市的税收体系仍然存在严重的不公平性。
金·史密斯现在是一名高中三年级学生。作为他所在高中橄榄球队的明星接球手，他正在努力保持成绩并期待上大学。奖学金会派上用场；他的母亲特里尼说，她在试图保住他们的老房子时花掉了他的大部分大学基金。她现在兼职为亚马逊承包商工作，晚上送包裹。有时这份工作会让她回到她的老社区。
“那时候我觉得自己没有尽力保住那栋房子，”她说。“那是财富。我以为我可以将它传给他。但后来我意识到这是一场大生意。他们想要我的房子，于是他们拿走了它。”