种族不平等：破碎的财产税制度阻碍了黑人财富积累 - 彭博社

迪·莱西亚·斯科特站在她曾经拥有现在租住的底特律房屋前。

摄影师：Sylvia Jarrus，彭博商业周刊这是这个月的最后一个周末，所以迪·莱西亚·斯科特的周六从在邮局排队等待拿到房租汇款单开始。然后，她开车北上，亲自送到底特律市郊一个普通的办公楼交付房租。和往常一样，这个仪式让她感到愤怒和沮丧；她说，她的房东拒绝给她租约，也不愿进行基本维修。下雨时，她需要在楼上放三个桶来接水漏。后门阳台正在她眼前坍塌。

她站在房东空无一人的办公室外叹了口气，然后把一个装有房租汇款单的信封从门下推了进去。又一笔825美元注定要进入别人的银行账户。

尽管有缺陷，斯科特对自己在劳伦斯街上的两层都铎式小屋依恋异常，这种依恋难以理解，直到你了解这栋房屋的所有权历史。她租住的是她曾经拥有的房子。韦恩县在2013年夺走了她的房子，因为她拖欠了三年的房产税。她在2005年以63800美元购买的房子被县政府拍卖，被一家投资公司以不到5000美元的价格买走。斯科特损失了她投入的每一分钱。

她不应该这样。根据彭博商业周刊对她的税务记录进行的分析，多年来底特律市使用夸大的估值来计算斯科特房屋的房产税账单，让她支付了数千美元多于她应该支付的金额。她的房子是底特律低收入黑人社区中数以万计被城市评估员定期高估价值的房屋之一。与此同时，他们系统性地低估富裕地区的房屋价值，减少了那些房主支付的税款。

劳伦斯街上的斯科特之家。摄影师：Sylvia Jarrus，彭博商业周刊这不仅仅发生在底特律。全美范围内的数据显示，地方官员对最低价房屋的估值相对于最高价房屋的估值存在高估。从2006年到2016年，不准确的估值导致圣路易斯最便宜的房屋的有效税率几乎是最昂贵房屋的四倍。在巴尔的摩，这个比例超过两倍。在纽约市，这个比例是三倍。

这些不公平现象深藏在美国地方政府的资金筹集系统中，使得财产税在没有任何减免或减免之前就偏向富裕的房主。这带来一个令人震惊的含义：作为筹集每年超过5000亿美元用于支付公立学校、消防部门和其他地方服务的住宅财产税，实际上是种族主义的。

这一结论本身具有深远的影响，不仅影响到市政府的日常运作，还影响到大约3310亿美元的一般债券，这些债券是由城市、县和学区用财产税收入担保的，根据彭博商业周刊编制的数据。系统性不公平的证据越来越多。自至少上世纪70年代以来，来自芝加哥、底特律、新奥尔良和纽约的零星研究都得出了财产税制度偏袒富人的结论。芝加哥大学2020年的一项研究给这个问题带来了前所未有的范围，涵盖了2600个美国县。研究发现，超过10个县中有9个反映了同样的不公平现象。芝加哥大学哈里斯公共政策学院的教授克里斯托弗·贝里领导了这项研究工作，他说：“这是制度性种族主义的典型例证。”

一个全国性问题

来自2600个美国县的数据显示，平均而言，超过9成的最便宜的房屋被评估的价格相对于市场价格要高于最昂贵的房屋。在24%的县，最低价值的房屋被评估——因此被征税——的相对价格是最昂贵的房屋的两倍以上。

数据来源：芝加哥大学哈里斯公共政策学院

阿拉斯加和夏威夷没有包括在这项研究中

这个问题根植于美国历史。种族歧视的一个遗留问题，包括红线划分（银行拒绝在黑人社区提供贷款的做法），是黑人拥有不成比例的低价值房地产。人口普查数据显示，主要为黑人社区的房屋的中位价值大约是白人和西班牙裔社区的一半。这种历史上的差距被一个建立在不完整数据和过时方法上的估算住宅物业价值的有缺陷的税收系统所恶化。“没有人明确地做出种族决策来产生这些结果，”贝里说。“然而，它们是种族不成比例的。”

在征收财产税的美国的许多数千个司法管辖区之间的政策和税率存在很大差异，这使得很难量化这些不平衡的总体规模。但贝里在2018年发现，仅在芝加哥，不公平的评估将22亿美元的财产税支付从拥有最高价值房屋的人转移到拥有最低价值房屋的人——仅仅五年内。

不公平并不止于此。虽然税收评估往往高估许多黑人业主的房产价值，但为了获得抵押贷款批准而进行的私人评估却一贯低估它们。今年，一家专业组织——评估协会的主席称这是“一个 绝对优先事项”，要解决这些问题，专家们表示这有助于扩大黑人和白人家庭之间的财富差距。

斯科特说，她现在租房的花费比以前的抵押贷款还要高。摄影师：Sylvia Jarrus for Bloomberg Businessweek在斯科特这样的极端案例中，不公平的税收负担导致账单未付和财产被没收，摧毁了家庭建立世代财富的最佳机会。与此同时，房地产和债券投资者从一个将被查封的房屋大量涌入地方市场并将税务债务证券化为 债券并获得丰厚收益的金钱机器中获利。

斯科特说，她在公司餐厅每小时6美元的工作时开始为购房存钱。当她在一家家庭暴力庇护所找到工作时，她的收入翻了一番，而在2000年代中期的房地产泡沫期间，她有资格获得抵押贷款。拥有一套房子给了她的三个孩子她自己从未拥有过的稳定，这所房子成为了她家人和朋友的家。她最好的朋友帮忙擦洗门厅的大理石瓷砖上的烟灰。她的姐姐在客厅挂上了窗帘。“对我来说，这不仅仅是一处财产，”斯科特说。“这是生活存在的地方。”

然后，2011年，她在大萧条期间失去了工作，错过了每年的税款，金额为$3,120。

“这简直就是一派胡言。这只是同一套种族不公正继续下去”

房产税账单通常根据两个因素计算：税率和评估价值。税率很直接；相同的百分比将适用于当地征税区内的每一处住宅物业。评估价值是问题所在。即使你认为你的评估是公平的，你真的无法知道，直到你看到你的评估与其他人的比较。

几年前，纽约退休公立学校副校长卡门·丹尼尔斯认为自己得到了一个不错的交易。这座位于布鲁克林东纽约的房子，1998年以93,000美元购买，市值在2014-15税收年度为380,000美元，接近市场价格，她认为，考虑到纽约房地产的快速增值。然后，去年，她得知克林顿山的一名医生，距离不到三英里，被征税的房子的价值只有120万美元，不到他最近支付的300万美元的一半。这种低估值加上医生案例中的其他怪癖，使他的税单只比她的高出三分之一，尽管他的房子价值是她的八倍。

卡门·丹尼尔斯在布鲁克林的家门外。摄影师：阿曼德拉·巴拉卡，为彭博商业周刊拍摄“这纯属胡说八道，”丹尼尔斯说，他是一群房主中的一员，与社区组织东布鲁克林教会会众合作，向纽约政客施压，要求修复这个系统。“这只是同一套种族不公正继续下去。”

在给定城市或县为每个住宅分配价值并不是一件容易的事。大多数评估是基于最近的销售情况，因为绝大多数住宅并没有最近卖出，评估员必须使用那些已经卖出的住宅的数据来估算所有住宅的价值。这个过程被称为大规模评估，依赖于计算机模型来计算各种属性的平均值——比如居住空间的平方英尺、浴室数量和位置——用于已经卖出的住宅。评估员然后将得到的平均值应用于每个住宅所具有的属性。

使用平均值的定义意味着高价住宅将被低估，低价住宅将被高估。更重要的是，评估员被禁止未经允许进入住宅，因此他们没有关于相对质量的真实数据，包括个别改进或可能影响价值的维护问题。即使他们可以调查每个住宅，大多数评估办公室也缺乏这样做的资源。贝里说，这种信息缺口将阻止即使是最好的评估员完全消除不公平。

丹尼尔斯是一个团体的一部分，正在推动纽约市的房产税制度改革。摄影师：Amandla Baraka for Bloomberg Businessweek一般认为，富裕的房主更不可能推迟维修，使得高价住房库存更加统一，因此更容易估值。专家表示，规模较低的评估价值往往变化较大，增加了困难，导致了评估的夸大。

艾达荷州的评估专家Alan Dornfest并不否认贝瑞发现的普遍不平衡，但他指责的是地方政府制定的政策，而不是大规模评估的技术限制。例如，一些司法管辖区设定了上限，限制了任何房屋的应税价值在一年内的增长幅度，扭曲了估值。研究表明，纽约复杂的上限系统不成比例地使高价房屋的所有者受益。“评估员，无论他们的意图多么良好和专业，往往受到这些政策的束缚，”Dornfest说。

无论原因是什么，影响都可能是毁灭性的。考虑一下斯科特在底特律的经历：2005年她以63800美元购买房屋后的六个月，该市将其价值定为72292美元。到了2008年，房地产市场开始崩溃，底特律的房价下跌超过25%，根据S&P CoreLogic Case-Shiller指数，该指数跟踪美国主要城市的房价。然而，由于评估往往滞后于市场大幅波动，该市对斯科特房屋的市场估值在此期间上升至76268美元。从2005年到2011年，该市至少向她收取了5800美元以上，这比导致她被迫执行抵押权的未付款多出80%。

2013年，斯科特欠下近10000美元的拖欠税款，她的不幸情况正推动着一个让房地产公司、债券投资者甚至最终她当地政府受益的金钱机器。那一年，韦恩县官员对她的房屋进行了查封拍卖，利用斯科特和成千上万其他人的拖欠房产税，为市政债券背书了2.67亿美元。尽管韦恩县的信用评级在美国属于最差之列，投资者还是抢购了这些拖欠税款预期票据（DTANs），因为他们坚信这些款项几乎可以得到偿还：债券契约明确规定，县政府可以没收欠税的地块并将其出售。最终，就连县政府自己也从中获得了一点套利：通过罚款、滞纳金和拍卖收入，该年比债务服务支出多赚了7300万美元。自2005年以来，该县已发行了超过33亿美元的DTANs。

在县政府对斯科特的房屋进行查封拍卖的第二年，一家收购低价租赁住房的犹他公司以4607美元的价格将其买下。大约五年后，它以32500美元的价格出售了这个房产。

这栋房屋的市场价值不断上涨，部分原因是房东不断提高斯科特的租金。但出人意料的是，该市对这栋房屋的税收评估却在下降。2020年2月，一家密歇根公司以84000美元购买了这栋房屋，但其应税价值仅为24600美元。斯科特说，她现在支付的房租比以前的抵押贷款还要高，大约为650美元。

芝加哥的财产税金额在短短五年内从最有价值的房屋转移到了最低价值的房屋，根据芝加哥大学的一项研究：22亿美元

底特律官员承认在2010年至2013年期间对大约13万名市民征收过高的税款。这恰好是迈克·达根在2014年成为市长之前的时期，他在2014年下令重新评估了该市的每处住宅物业。

去年十一月，达根提出了一项决议，承认了历史上不公平的税收情况，同时拨出600万美元，为受影响的房主提供优先购买经济适用房或者购买市内空置土地的半价优惠。他的措施预计会通过。然而，在一场引起争议的虚拟会议后，市议会投票否决了这项提案。住房倡导者和愤怒的房主作证称，提出的补救措施是不足够的，并引用研究结果表明，该市的财产税依然存在严重的不公平，甚至比重新评估之前更糟糕。这项研究是由贝里及其芝加哥大学研究生团队进行的全国性努力的一部分。

专家们通过一个基于实际销售的简单过程来评估财产税的公平性。对于每年出售的每套房屋，他们计算一个比率，将评估员估计的市场价值除以实际销售价格。如果比率等于1，则评估员准确评估了价值。大于1的比率表示房产被高估；小于1的比率表示被低估。

一项全面的销售比率研究寻找最近所有销售中的模式。贝里的研究反复发现相同的模式：高估与较低的销售价格相关，低估与较高的销售价格相关。这是经典的回归性，对那些最无力支付的人的过度负担。

税收回归性

数据：芝加哥大学哈里斯公共政策学院

确实，各种因素可以影响销售价格——有些卖家更有动力，有些买家更挑剔。撰写评估标准的国际评估官协会建议，像贝里这样的比率研究中任何被认为是回归性的现象可能是由价格中的“随机噪音”造成的。虽然该组织没有回答有关贝里研究的详细问题，但它警告称“比率研究，就像所有统计数据一样，只是测试。它们永远不能确认回归性的存在，只能暗示它。”不过，芝加哥大学的研究发现了如此多的回归性，在一个如此庞大的数据集中，问题必须是系统性的，贝里说。审查了贝里研究结果的七位经济学家和法律教授告诉彭博商业周刊他们值得进行重大政策讨论和进一步研究。

在底特律，贝里认定为美国最不准确的财产税制度之一，城市官员并没有完全接受这些发现。他们指责他是一个为低税收辩护的右翼煽动者。他们质疑他有能力从芝加哥评判该市的工作。他们认为他的分析太过宽泛；它比较了底特律所有社区的公平性，而密歇根州法律将城市分割成更小的地理区域以评估评估员的工作。（即使在这些更小的单位内，贝里的分析也发现了相同的不公平现象。）他们暗示他缺乏对估值的创造性方法的欣赏。“估值是一门艺术，而不是一门科学，”底特律的评估员阿尔文·霍恩说。“你必须了解这些社区。你必须了解人们为什么做出决定。你必须了解这些社区的财产质量。这不仅仅是看电子表格上的数字。”

这不是贝瑞第一次被卷入地方政治。2017年，我为芝加哥论坛报写了一系列文章，揭示库克县的住宅物业税制度存在严重不公。在报道过程中，我把我的发现带给了贝瑞，因为多年前他曾帮助该县制定了一个旨在减少累进性的模型。我的发现表明，该县从未实施过他的模型。

一开始，贝瑞感到难以置信。毕竟，库克县官员发布了新闻稿声称已经使用了他的模型来实现更公平。但他很快意识到他的模型被忽视了，并对此发表了看法。作为回应，库克县官员对他进行了人身攻击。他们声称他试图从新模型中获利，尽管该县拥有该模型的所有权。他们否认他们曾雇佣他改进的系统曾经不公平。直到一次独立审查证实了这些不公平，该县才承认了这一点。

库克县的经历激励贝瑞开始进行全国性研究。“我一直把这看作是芝加哥特有的现象，”他说。“但随着芝加哥的工作开始受到关注，我开始听到其他地方的人的声音。无论我看哪里，我都发现类似的情况。名字可能不同，一些细节也有所不同。但不公平的总体模式一再重复，一个接一个地出现。”

迪·莱谢亚·斯科特仍然希望在失去房子六年多后买回来。她正在尽力存钱。除了在家庭暴力庇护所的全职工作外，她还在晚上和周末送餐，经常到底特律的郊区和更富裕的地区，“到这些豪宅，它们都亮起灯光，美丽动人。”

她渴望留下一些东西给她的孩子。“我必须为他们制定一个计划，”斯科特说。“我不能只是说，‘好的，就这样了。再见，孩子们。’”但她说她还没有勇气告诉他们，她不再拥有他们成长的家。 阅读下一篇文章： 南方银行正在通过为贫困人群提供贷款来推动银行业平等