评估师承认在房屋估值中存在偏见 - 彭博社

在黑人社区的房屋评估中存在的差异已经加大了黑人家庭和白人家庭之间的财富差距。

摄影师：查尔斯·芬诺·雅各布斯/生活图片收藏关于种族歧视在房屋价值评估中的新闻报道已经在过去几个月里不断增加，通常的叙述是这样的堆积起来，比如2月12日在旧金山报道的这个故事：一个黑人夫妇在拆掉自己家里的照片，并让一个白人朋友代表他们在评估师到访时拍照后，看到了他们家的评估价值增加了50万美元。

这些故事中的教训是，如果你想要得到公正的评估和最大的销售价格潜力，你可能需要假装是白人。这种个人偏见只是更广泛的系统性问题的一部分，被称为“评估歧视”或“种族评估差距”。这得到了长期的研究的支持，显示多年来黑人社区的房屋价值一直被严重低估，加大了黑人家庭和白人家庭之间的财富差距。

彭博社CityLab德里的奶油鸡之争揭示了这座城市通过食物的动荡历史波士顿面临失去年轻居民的风险，住房和交通问题严重新加坡着手让游客更加便捷地出入纽约市刚刚度过了有史以来最安全的行人年。是什么让一切走向了正确的方向？直到最近，代表房地产评估师行业的国际专业协会 评估协会 的领导层都不愿承认这甚至是一个问题。2019年，德克萨斯州的国会议员阿尔·格林问及 几家房地产专业组织的领导，包括评估协会，是否认为“恶意歧视在黑人社区房产贬值中发挥了作用”，他们都没有举手。

“当我们看待社区时，我们真的只关注社区的市场状况，”评估协会前主席杰夫·谢尔曼去年在 一次接受彭博CityLab采访时说道。“我们不关注种族构成。”

如今，该组织的立场已经改变。谢尔曼不再是评估协会的主席，新主席罗德曼·施莱对种族差异有了新的看法：该协会现在 愿意承认行业中存在种族偏见，然而，问题在于，它提出的解决方案是否足以弥补评估差距。

评估学会目前正在采取多种方法来根除这一问题，包括加强对无意识种族偏见的培训，更新行业的职业道德标准，并扩大多样性倡议，以吸引更多有色人种进入该领域。该学会表示，它还将审查关于这一主题的研究，并进行自己关于职业中是否存在偏见以及在哪些方面存在偏见的研究。

“我们正在研究的一件事是是否有更好的评估财产价值的方法，既保持客观性，又不会无意中为我们试图确保公平性的那些消费者引入新问题，”Schley在向《彭博城市实验室》发表的声明中说道。他继续说：

我们也知道偏见是人类的，以各种形式存在，没有哪个职业能免受其影响。评估团体正在与消费者团体、房地产经纪人和经纪机构、银行、政府机构等一起努力寻找促进公平、多样性和包容性的解决方案。这对于评估学会来说是绝对的优先事项。除了审视我们的流程和方法，我们还在强调道德、教育和培训，包括开设无意识偏见课程。我们正在努力招募更多有色人种和女性评估师；我们支持促进公平的政策解决方案；我们确保消费者了解自己的权利。

如果该学会认真对待所有这些想法，那将是评估行业过去对待歧视的一次重大转变。但Schley的公开评论并没有明确表示该行业中的种族主义是系统性的。一些研究评估差距的专家表示，要真正扭转当前的差距，可能需要对评估的进行方式进行彻底改革。

科学与艺术

Jillian White，一位黑人评估师，几年前在帮助她的叔叔和阿姨重新贷款他们的房屋贷款时，一位房地产经纪建议他们拿下家庭照片和其他显示有黑人居住者的迹象 — White说：“在家里抹去自己的存在”，以便获得更高的评估。White最初对这个建议感到犹豫，但最终建议家人这样做，担心他们得到的房子价格不公平。几年后，同样的问题又出现了，这一次是她的父母打算出售他们的房子。White再次勉强建议他们像她的叔叔和阿姨一样抹去痕迹，但她的父母拒绝了，告诉她：“让事情发展自然吧。”

当她的父母拿到评估报告时，这时的White已经是一位经验更丰富的评估师，立即发现了报告中的几个缺陷，导致她认为房屋的评估“荒谬地低”。因此，她写了一份反驳意见，要求对房子进行第二次评估 — 这是一个极为罕见的请求，而且在向上调整方面更是罕见。第二次评估结果显示，评估师在她父母的房子中发现了额外的价值，增加了10万美元。

“我能流利地说评估师的语言，所以我知道要着重强调哪些点，”White谈到反驳意见时说。“修订后的评估价值增加了10万美元，所以这不是一个小差异。这是相当大的。现在对于我父母的情况，他们并不需要更高的估值才能通过贷款。但实际上，我们中谁能承受错过对他们最大资产的10万美元估值？”

“我认为评估师界听到的是偏见等于种族主义，种族主义等于‘我是个坏人’。”

White 从其他类似的案例中知道，这不仅仅发生在她的家人身上 — 她与 Abena Horton 一起上大学，她是一篇纽约时报关于评估歧视的报道中的女性。她还从与同行交谈中得知，这种偏见似乎很普遍。她指出有一次，一位她之前没见过的评估师在电话交谈中分享，他曾经在进入一个爱尔兰-意大利家庭的房子时感到惊讶，房子是多么不整洁，并对一个黑人女性的房子是多么整洁干净感到震惊。然而，White 不认为评估师是故意伤害黑人及其财产的。

“对我来说，这是一个非常直接的对话：我们都有偏见。考虑到这个国家的历史，为什么评估中会存在种族偏见，尤其考虑到评估界的人口构成？” White 说。“我认为评估师界听到的是偏见等于种族主义，种族主义等于‘我是个坏人’。因此，他们拼命努力，只是为了不被认为是坏人。”

在Better.com，一家房地产公司，White 担任抵押部门主管，她一直在进行一项研究，确定评估过程中偏见经常出现的具体位置，以及如何改善。评估行业经常说他们不是自己创造房屋价值，他们只是根据市场反映价值 — 这意味着，他们不是随意制定价格，而是使用基于因素如消费者需求，“吸引力”和房屋本身设施的一成不变的定价方法。

这是评估的“科学”部分，White说，但评估师在确定价值时也有一定的自由裁量权，因为他们通常可以从一系列价格中选择。例如，房屋增加一个额外的翼可能意味着在估值上可能在$10,000和$20,000之间，但评估师决定是在这个范围的较低部分还是较高部分。这是交易的“艺术”部分，White说，通常在这里你会发现一些有问题的计算。

“这种观念认为我们只是严格报告事实，这是不正确的，因为如果是真的，你就不需要评估师了，”White说。“不同的评估师之间的评估价值也不会有差异，因为这都是科学。但事实并非如此。这是科学和艺术的结合，而艺术部分就是潜意识偏见产生的地方。”

“好吧，我们有问题了”

虽然White遇到的行为类型并且最近新闻报道中描述的追踪评估师个人层面的偏见，但出现的证据表明这个问题是系统性的。非裔美国人布鲁金斯学会研究员安德烈·佩里（Andre Perry）在2018年发表了一项研究，发现黑人占多数的社区的房屋价值平均被低估了$48,000，与那些居民中少于1%是黑人的社区相比。九月份，匹兹堡大学的朱尼亚·豪威尔（Junia Howell）和新墨西哥大学的伊丽莎白·科尔弗-格伦（Elizabeth Korver-Glenn）发表了另一项研究，发现白人占多数的社区和黑人/拉丁裔占多数的社区之间的房屋平均评估差距自1980年以来翻了一番。豪威尔和科尔弗-格伦说，这种差距扩大的主要原因并不是行业中少数不良分子的工作。他们发现评估师今天用于定价房屋的公式是这种差距扩大的主要罪魁祸首。

销售比较法销售比较法是房地产专业人士用于自住房屋的主要评估方法，要求评估师根据同一社区类似房屋的销售价格来确定房屋的价值。由于种族隔离对黑人社区的低估效应长期存在，这种方法延续了从红线时代到现在人为贬值的房价遗留问题，同时使白人社区的房屋价值随时间增长。评估师目前的估值流程不仅加剧了种族评估差距，还加剧了种族财富差距，因为房屋所有权是美国家庭积累财富的主要途径之一。

霍威尔说：“看看过去40年白人社区与有色人种社区的平均房屋价值真是令人震惊，白人社区的房价翻了两三倍，有时甚至翻了五倍，而有色人种社区的房价却没有同样程度的增长。这意味着即使在《公平住房法》颁布后，更多人能够获得更多抵押贷款，居住在黑人、拉丁裔、土著和亚裔社区的人并没有像他们的白人同行那样从房屋价值增长中受益。”

还有其他评估房屋价值的方法，比如根据房产产生的收入来评估，或者严格按照建造同样规模的房屋所需的成本来评估。然而，由房利美和房地美等机构制定的联邦指导方针已经将销售比较法作为标准。即使怀特也承认评估师在这种方法之外评估房屋的空间很小。

佩里上个月与布鲁金斯学会和阿育基金会发起了一项倡议，将向能提出创新的新型房屋评估替代方案的个人或组织颁发高达100万美元的奖金，以实现种族平等。

目前尚不清楚评估学会是否愿意采纳这样一种替代方法来进行评估。到目前为止，他们只承诺研究这个问题，看看是否需要对结构性问题进行任何修正，比如销售比较方法。与此同时，他们希望大力投资于多样化这个行业，以获得更好的结果。他们已经与国家城市联盟和房利美合作，向14名有意加入评估行业的有色人种学生提供教育课程奖学金。

“我不想说他们完全改变了态度，因为以前他们根本没有将其视为问题，”佩里说。“但现在他们实际上承认，好吧，我们有问题。但我不希望我们这样做的是，说问题根源在于个别评估师。虽然这是事实，但问题有其系统性的本质，我们需要解决这个问题。

“看看白人社区与有色人种社区的平均房屋价值，看到白人社区的房屋价值翻倍甚至增加五倍，这有点令人震惊。”

无论种族主义是在个人层面、系统范围内，还是两者兼有，评估上的差异可能意味着黑人房主由于低估其房产价值而在几十年间损失了数百万甚至数十亿美元的财富。根据佩里的研究，仅在2017年，这导致黑人社区房主损失了1560亿美元的资产净值。根据该研究，这本可以为超过440万家黑人企业提供资金。

在霍威尔在联邦储备系统做的最近一次演讲中，她指出了财产种族化贬值的起源，指出白人殖民者在17世纪认为印第安人居住的土地毫无价值，直到他们能够宣称对其拥有主权。霍威尔告诉联邦储备系统的银行家，今天看到的种族差异是个体评估师种族偏见和问题系统实践的结果，以及房地产行业中大量由联邦政府产生的经济激励措施，使这些实践得以继续。

为了根除系统中的种族歧视，霍威尔表示，评估行业可能不得不采用自动化，例如网络应用和数字平台进行估值 — 这一提议可能会威胁到评估师的工作。Truist银行总裁比尔·罗杰斯在会议期间表示，“她的许多提议正处于改变评估社区动态的核心位置。”

在她的其他提议中，豪威尔呼吁对几十年来黑人房主在房屋估值上被短缺的财务补偿。

“赔偿是核心”，豪威尔告诉CityLab。“然而，我们不能只靠赔偿前进，因为那样我们仍然有一个破碎的系统，我们也不能只是试图修复系统然后假装历史没有发生过。”