柏林公投针对城市的企业房东 - 彭博社

柏林的马蹄庄园最初是作为公共住房建造的，现在部分归房东公司德国沃嫩所有。

摄影师：Liesa Johannssen-Koppitz/Bloomberg柏林的马蹄庄园经常被引用为公共住房可以有多好的一个例子。这个项目由该市在1920年代建造，由著名建筑师布鲁诺·陶特设计，现代化的便利设施、绿树成荫的环境和充满阳光的室内空间大大改善了其工人阶级居民之前经历的黑暗、狭小的条件。如今，这座被列入联合国教科文组织世界遗产名录的庄园，以及柏林的其他类似综合体，再次成为新闻焦点，成为一个关于廉租房屋未来的重大辩论的中心。

这是因为曾经的公共马蹄庄园现在部分归德国沃嫩房地产公司所有。柏林最大的私人房地产公司和其他大型房东现在面临一场运动的挑战，如果成功，将极大改变柏林的租房面貌。

这座庄园是在1920年代由国家按照布鲁诺·陶特的设计建造的。摄影师：Liesa Johannssen-Koppitz/Bloomberg这场运动是一场基层斗争，旨在将拥有超过3,000套公寓的房东的租赁物业转让给公共实体。活动人士已成功将一项关于9月26日公投的提案列入选票，这是德国全国和地方选举的同一天。如果通过——这并不是一个必然的结论——该提案可能意味着将有226,000套公寓转为公共所有权。随着世界各地的城市都在应对类似的廉租房屋危机，柏林的选民将成为首批就可能采取措施从私人房东手中夺回物业的投票者。

德意志居住公司在债务累累的城市放弃其在一些公共住房公司的持股后收购了马蹄铁，但受影响的不仅仅是这家公司。但是，作为柏林拥有超过113,000套公寓的公司，它将是迄今为止最大的。

受质疑的住房库存

拥有超过3,000套单位的公司

注：Akelius单位数量不可用

来源：公司年度报告和演示文稿。柏林参议院对征收的估计

民意调查显示，周日大多数柏林人将投票支持征收。但即使居民们批准了这项措施，其实施权在于柏林的下一届政府。而社会民主党，其候选人目前在同一天举行的州选举中得票最高，反对这场运动。

无论公投结果如何，上周的一项决定表明，这场运动可能已经开始影响该市的政策。9月17日，柏林达成协议，以24.6亿欧元（29亿美元）的成本从德意志居住和Vonovia SE手中回购了14,750套公寓，因为这两家房地产公司试图合并。尽管这次转让仅代表了这两家公司在柏林的持有的一小部分——而且该计划的公共成本遭到了支持征收运动人士的批评——但它仍表明，这场运动可能正在施加改变的压力。

在一座经历住房焦虑的城市中，这场运动在今年早些时候获得了动力，此前德国宪法法院推翻了柏林执政的左翼联盟引入的租金冻结，但尽管得到了广泛支持，征收的推动面临着强烈的反对——尤其是来自德意志居住本身，该公司表示，这一提案并不能解决柏林住房市场面临的挑战。德意志居住在给CityLab发送的一份声明中表示，“资金和资源将被绑定数十年用于赔偿支付，从而无法用于急需住房的建设和对这座不断增长的城市基础设施的进一步投资。”

活动人士表示，房东的规模和影响力问题至关重要。对于参与公投组织的活动人士、剑桥大学社会学家乔安娜·库夏克来说，这些公司的影响力扭曲了该市的租户保护措施。当地的住房法规规定，租金不能上涨超过该地区平均租金的10%。在一个84%的人口为租户的城市，这一措施旨在阻止租金飙升。但库夏克表示，一个单一所有者手中拥有大量单位会削弱这一措施的效力。“他们可以利用自己的规模来操纵租金保护工具，”库夏克说。通过微幅提高租金，一个特定区域由一个实体拥有的住房集中可能“影响整个基准”。库夏克表示，问题并不在于私人房东本身，而在于主要房东公司的大规模和公司结构。“在旧的资本主义模式中，租户实际上是房东的客户，”她说。然而，对于主要公司来说，“他们的客户不是租户，而是股东。”

柏林 Kreuzberg 区 Kottbusser Tor 的公寓楼。摄影师：Liesa Johannssen-Koppitz/Bloomberg这些公司的影响可以在 Kreuzberg 的 Kottbusser Tor 社区等地方看到，这个地区在上世纪60年代和70年代得到了大规模重新开发，长期以来一直是柏林土耳其社区的中心。

Kottbusser Tor 的中心位置最近已成为柏林年轻人搬迁的一个吸引人选项。自2010年以来，这里的平均租金增长了86%。该地区的一位 Deutsche Wohnen 公寓的居民 Georgios Thodos 表示，这已经改变了搬到这里的新居民的特点。“我的建筑物里住着许多土耳其家庭，现在几乎没有了，”作为 Kotti & Co 的一员，致力于 Kottbusser Tor 周围租户权益的组织。

平均月收入

Neukoelln 和 Friedrichshain-Kreuzberg 是低收入社区

注：2019年收入

来源：Investitionsbank Berlin

“这显然是一种驱逐，” Thodos 说。“他们想留在这个地区，但当租金上涨时，他们找不到附近的另一间公寓。”这些曾经是公共建筑但现在是私人建筑的租户的抱怨不仅仅限于租金上涨，还包括私人房东的维护不善。例如，在2021年2月的一次寒潮中，Kottbusser Tor 大约有240间公寓没有供暖。“自从我搬到这里以来，每年冬天都会停暖，”Thodos 说。

租户的投诉不仅限于租金上涨，还包括他们私人房东的维护不善。摄影师：Liesa Johannssen-Koppitz/Bloomberg科特布瑟托尔周围的住房是Vonovia、Deutsche Wohnen和柏林市上周达成的协议的一部分。尽管租户协会Kotti & Co对此举表示欢迎，但他们批评柏林的社会民主党领导层支持这项协议，却反对更广泛的努力将这些公司的住房组合重新纳入公共控制。

为了应对这些在许多城市普遍存在的挫折，活动人士试图利用德国宪法第15条，该条允许国家出于公共利益收购私人实体。然而，反对该提议的政党仍在争论征收的法律依据。“我们不认为以这种方式征收是合法的，”来自默克尔基督教民主联盟的市议员克里斯蒂安·格雷夫说。即使是公投本身也没有提出一项法律，而只是要求城市的立法者查看是否可能采取这样的举措。“这里有很多如果和但是，”格雷夫说。

城市议会不仅需要考虑该计划的法律可行性，还需要考虑这些公司被征收的财产将得到多少补偿。“法律规定只是必须低于市场价格，”库夏克说，“因为如果这是市场价格，这将不是社会化，而是购买。” 参议院估计成本将是巨大的 — 大约在290亿欧元至390亿欧元之间。

柏林科特布瑟托尔(Kottbusser Tor)公寓附近人行道上的涂鸦。摄影师：Liesa Johannssen-Koppitz/Bloomberg提案的反对者认为，这笔钱最好用于开发新住房。“征用只会带来现有住房的重新分配。它不会创造一个额外的公寓，”柏林-勃兰登堡房地产公司协会代表大卫·埃伯哈特(David Eberhart)表示，该协会代表柏林约350家私人和合作住房公司的利益。

柏林估计每年需要建造2万套新住房来容纳不断增长的人口。“国有住房公司无法独自完成这一目标，”埃伯哈特警告称，反对征用会对投资构成威胁。“目前未受影响的公司投资的犹豫也会增加。因为这些公司的未来受到质疑。”即使城市达到每年2万套住房的目标，这也不太可能在没有规定的情况下转化为经济适用房。2018年后建造的住房不受租金控制，而且建造的经济适用公寓数量实际上在减少。

昂贵的新建筑

最近建造的廉价公寓变得越来越少见

来源：empirica Preisdatenbank（基于：Value Marktdatenbank）

尽管这些问题悬而未决，但支持者仍然认为，投票支持征收将迫使政治行动，即使这并非法律约束。在这方面，柏林市市长迈克尔·穆勒（一位不寻求连任的社会民主党人）与他们有一些共同点。

“如果60万或80万人对某事表态，政治家们就不能说这对他们无关紧要，”穆勒在8月份告诉Citylab。“因此，在这方面存在着政治压力。”