全球房地产市场受到冲击，政治因素日益凸显 - 彭博社
Alan Crawford
在明尼苏达州五月的抗议活动中制作的涂鸦，呼吁在疫情期间停止驱逐房屋。
摄影师：Michael Sulik/Universal Images Group/Getty Images
飙升的房价正迫使全世界的人们放弃拥有房屋的希望。这一后果正在动摇各种政治信仰的政府。
这是疫情推动的现象。不仅仅是购房者 —— 在许多城市，租金也在飙升。结果是住房成本这个长期问题已经变成了严重的住房不平等问题，整个一代人处于危险之中，可能被抛在后面。
“我们正在目睹社会的一部分被排除在我们城市的某些地方之外，因为他们再也无法负担得起公寓，”柏林市长迈克尔·穆勒说。“这在伦敦、巴黎、罗马都是如此，现在不幸的是在柏林也越来越普遍。”
爱尔兰九月份都柏林的住房不满抗议活动。爱尔兰仍然承受着由住房泡沫引发的金融危机爆发造成的伤痕。摄影师：Brian Lawless/PA Images/Getty Images这种排斥迅速使住房成为政治上的新分歧线，一个带有不可预测后果的分歧线。德国Ver.di工会领袖称租金是21世纪的面包价格，历史上引发社会动荡的触发因素。
政治家们对这个问题提出了各种各样的想法，从租金上限到对房东征收特别税，再到国有化私人财产，或者将空置办公室改建为住房。没有任何证据表明存在简单或可持续的解决方案。
在韩国，自从文在寅总统2017年5月上任以来，首尔公寓平均价格上涨了90%，今年市长选举中，文在寅的政党遭受重创，未能解决这个问题。明年总统选举的主要反对派候选人已经警告可能会出现房地产市场崩溃，随着利率上升。
中国今年加大了对房地产行业的限制，有人猜测会出台房产税以降低房价。中国的深圳公寓价格截至7月相当于一个居民平均工资的43.5倍，这种差距有助于解释习近平主席推动“共同繁荣”的动力。
在加拿大，如果成功连任，总理贾斯汀·特鲁多承诺对外国买家实施为期两年的禁令。
破碎的全球房地产市场让人的住房梦破灭
过去18个月，新冠疫情推动全球房地产市场创下历史新高，原因是超低利率、住房供应不足、家庭支出转变以及待售房屋减少等多种因素的共同作用。虽然这对现有业主是好事，但有意购房的人却发现越来越难入市。
我们正在目睹的是“一个不应被忽视或忽略的重大事件”，美国抵押巨头房地美前首席执行官唐·莱顿在哈佛大学住房研究中心的一篇评论中写道。
在美国，名义房价比2000年代中期的峰值高出30%以上，政府旨在改善可负担性和促进住房所有权的政策可能会推高房价，使首次购房者更加困难，Layton说。
住房可负担性正在恶化
在许多OECD国家，自1995年以来，收入与房价的比率急剧上升
来源：OECD房价与收入比率，从1995年到2020年的百分比变化
结果，在美国和其他地方，是婴儿潮一代与千禧一代和Z一代之间的代沟不断扩大 —— 统计上更有可能拥有房屋的婴儿潮一代，而千禧一代和Z一代则看着他们购房梦想化为泡影。
如果借款成本开始上升，现有的住房债务可能会埋下下一次经济危机的种子。彭博经济学的Niraj Shah编制了一个关于最有可能受到房地产泡沫威胁的国家的仪表板，并表示风险指标“发出警告”的强度自2008年金融危机前未曾见过。
查看彭博经济学对房地产泡沫风险的分析
在寻找解决方案时，政府必须努力避免对租户或房主进行惩罚。这是一项令人难以承受的任务。
瑞典政府在6月提出放弃传统控制，允许更多租金由市场决定的改变后倒台。
在柏林，一项试图遏制租金上涨的举措被法院推翻。活动人士已经收集到足够的签名，迫使就是否从大型私人房东手中征收财产进行全民公投。该动议将于9月26日投票。周五，柏林市政府宣布将以24.6亿欧元（29亿美元）的价格从两家大型公司房东手中购买近1.5万套公寓，以扩大供应。
安东尼·布里奇在城市中心智库甚至提出了住房与英国2016年决定退出欧盟之间的关系。他得出结论，住房不平等“扰乱了我们的政治。”
正如世界各地的这些故事所展示的那样，这是一场动荡的配方。
露西亚·乔拉基安的房租和账单占据了她收入的大约40%。摄影师：Erica Canepa/Bloomberg### 阿根廷
由于年通胀率约为50%，阿根廷人对价格上涨并不陌生。但对于像露西亚·乔拉基安这样的布宜诺斯艾利斯居民来说，房租上涨正在增加经济压力，从而导致政治不满。
像许多人一样，在大流行期间，这位28岁的作家和大学教授与伴侣从市中心的公寓搬到了住宅区，以寻找更多的空间。在过去的一年里，她的房租已经翻了三倍多；加上账单，大约占据了她收入的40%。这排除了为购房存钱的可能性。
她说：“我们将无法像我们的父母那样规划未来，梦想拥有自己的房子。”结果是，“租房、购房和房地产总体而言”在我们这一代人中在政治上变得“更加重要。”
阿尔贝托·费尔南德斯总统联盟通过的立法旨在赋予像乔拉基安这样的租户更大的权利。根据新规定，传统上为两年的合同现在延长到三年。而不是由房东设定价格，中央银行创建了一个指数，确定第二年和第三年房租涨幅多少。
这被证明是非常有争议的，有证据表明一些房地产业主在早期过度提高价格，以抵消后来受管制的涨价的不确定性。其他人只是将房产从市场上撤下。政府颁布的大流行租金冻结加剧了紧缩。
根据房地产网站ZonaProp的数据，布宜诺斯艾利斯市的租赁公寓列表今年下降了12%，而周边大都会地区下降了36%，与2019年的平均水平相比。
租金飙升
布宜诺斯艾利斯的租金上涨速度远远快于物价或工资
来源：ZonaProp，INDEC
注：工资数据截至6月
布宜诺斯艾利斯省前省长、该市主要反对派人物之一Maria Eugenia Vidal表示，这项法律“本意是好的，但恶化了问题，对房地产业主和租户都是如此”。她正在与经济学家Martin Tetaz一起参加11月的中期选举，承诺废除这项立法。
“阿根廷是一个充满不确定性的国家，”Tetaz通过电话表示，但随着住房规定，“现在比以前更不确定了。”
Cholakian在2019年投票支持Fernandez，承认租赁改革存在缺陷，但也支持在经历了长期衰退导致收入损失后，赋予租户更多权力。她表示，需要更多的监管来在安抚房东和使租金可负担之间取得平衡。
“如果他们不采取控制措施来解决布宜诺斯艾利斯市的这个问题，只有富人会留下来，”她说。—Patrick Gillespie
Alex Fagarasan将他工资的大约30%用于支付房租 -- 他称之为“过高”。摄影师：James Bugg/Bloomberg### 澳大利亚
作为来自罗马尼亚的第一代移民的儿子，Alex Fagarasan本应该过着澳大利亚梦。相反，他正在质疑自己的长期前景。
28岁的Fagarasan是一名在一家大型都会医院担任初级医生的医生，他更愿意留在墨尔本，靠近父母。但他无法承受这座城市的房价。他现在面临这样一个现实，他将不得不搬到一个地区城镇，在房地产市场上立足。然后，一切顺利的话，再过八年，他将成为一名专家，有能力在墨尔本买房。
尽管如此，他知道自己是幸运的幸运儿。他的那些不是医生的朋友“根本没有机会”拥有自己的房子。“我的这一代人将是澳大利亚第一代终身租房的人，”他说。
他目前与另外两个人在Northcote内郊区的一所现代两卧室联排别墅中租住 -- 一个书房被改成了临时卧室以节省成本。他的工资的大约30%用于支付房租；他称之为“过高”。
澳大利亚总理斯科特·莫里森的保守政府在2017-2018年预算中宣布了一个“全面的住房可负担性计划”，包括10亿澳元（7280万美元）用于增加供应。但这并没有降低房价。
反对党工党的表现也并不好。在2019年的上次选举中，他们提出关闭一个有利可图的住宅投资税收漏洞的政策，这可能会导致房价下跌。但这一举措引发了拥有自己房屋的选民大规模流失回到执政的自由党，很可能也导致了工党的选举失败。
政治教训已经被吸取：Fagarasan认为，无论谁赢得明年的联邦选举，都不太可能在住房方面得到帮助。毕竟，工党已经统治着维多利亚州，其首府是墨尔本。
“我觉得两大主要政党都没有代表年轻一代的声音，”他说。
这种情绪也被33岁的悉尼大学项目经理本·马修斯所分享。在与其他三人合租的房屋的房东要求他们搬出后，他搬回了父母家，他说这是一次令人失望和有压力的经历，尤其是在疫情期间。
和父母住在一起至少会帮助他存钱用于首付购买一室一厅的公寓。但即使如此，这也是从最初计划的两居室房屋降级而来，以便他可以把另一间房间出租。他说，房价的上涨“简直疯狂”。
“也许直到某些事情出现问题，我们才会获得政治推动力来做出改变，”他说。—Jason Scott
Sarah Wardroper说，她传统上收入较低的社区已经变成了多伦多的豪华社区。摄影师：加利特·罗丹/彭博社### 加拿大
在宣布举行选举几天后，贾斯汀·特鲁多宣布计划禁止外国人购买房屋两年。如果这是作为一个意想不到的干预来打击他的对手，那么它失败了：他们基本上是同意的。
总理原以为他将在处理疫情的基础上参加9月20日的选举，但是房屋成本却成为所有政党的主题。
特鲁多的自由党承诺审查包括温哥华和多伦多在内的市场中“不断上涨”的价格，以遏制投机行为；保守党挑战者埃里恩·奥图尔承诺在三年内建造一百万套房屋，以应对“住房危机”；新民主党领袖贾格米特·辛格希望对外国买家征收20%的税，以应对他所称的“失控危机”。
面临惊人的激烈竞争，特鲁多需要吸引年轻的城市选民，如果他想要重新获得多数席位。他选择了汉密尔顿，多伦多外的一个地方，来发布他的住房政策。曾经被认为是大多伦多地区一个价格实惠的地方，随着人们离开加拿大最大的城市寻找更便宜的住房，汉密尔顿面临着越来越大的压力。根据汉密尔顿和伯灵顿地产经纪协会的数据，今年6月，单户住宅的平均价格为加元932,700元（730,700美元），比去年同期增长了30%。增长。
汉密尔顿市将住房可负担性列为联邦选举的重点之一，但对于32岁的单身母亲萨拉·沃德罗普来说，这对她有两个年幼女儿、兼职工作并在市中心东区租房的人来说，这并没有什么安慰。她说，汉密尔顿代表着“加拿大最严重的住房危机之一”。
在她赞赏使外国人购买投资性财产变得更加困难的承诺时，她对可能会阻止房主出租房产的措施持怀疑态度。这包括特鲁多提出对在购房后12个月内出售的人征税的提议。她也不认同更多可负担房屋的计划，认为这些计划虽然值得，但本质上只是一个短期解决方案，真正的问题是“经济失控，生活成本飙升。”
Wardroper说，她传统上收入较低的社区已经变成了一个豪华的多伦多社区。
“我没有那种能买房的工作，但我有雄心和动力去做到这一点，”她说。“我想为我的孩子们建立未来。我希望他们能够买房，但目前的情况下，我认为这是不可能的。” —Kait Bolongaro
新加坡
回到2011年，对这个城邦国家房价飙升的公众愤怒导致了当时执政党五十多年来最糟糕的议会选举结果。虽然人民行动党保留了议会绝大多数席位，但这是一个警钟 —— 有迹象表明压力再次在积聚。
私人住宅价格上涨了两年最多，而在2021年上半年，包括超级富豪外国人在内的购房者在新加坡ERA Realty Network Pte Ltd的数据显示，他们花费了329亿新元（240亿美元），是曼哈顿同期记录的两倍。
新加坡政府建造的住宅与其他地方的低收入城市聚集地几乎没有相似之处。摄影师：Lauryn Ishak/Bloomberg然而，接近80%的新加坡公民居住在政府建造的公共住房中，政府长期以来一直将其宣传为他们可以出售以提升生活水平的资产。
这种模式吸引了包括中国在内的一些国家的关注，但在二手市场的狂热中受到了压力。新加坡政府建造的住宅与其他地方的低收入城市聚集地几乎没有相似之处：今年前五个月，有创纪录的87套公共住宅以至少100万新元的价格再售出。这引发了对即使是相对富裕人群的负担能力的担忧。
25岁的初级银行家Alex Ting放弃了新建的公共住房，因为通常意味着要等待三到四年。而根据政府对单身人士的规定，Ting在35岁时才能购买公共住宅。
他梦想的家是靠近父母的一套二手公寓。但即使在那里，供求之间的不匹配可能会让他的梦想变得遥不可及。
尽管政府对第二套住房所有者和外国买家实施了限制，像Ting这样的年轻人已经对可以做的事情感到无奈。
大多数新加坡人渴望拥有自己的房产，住房短缺和价格飙升给他们实现目标又增加了一道障碍，新加坡策略政策咨询公司BowerGroupAsia的新加坡高级总监Nydia Ngiow表示。如果不加以解决，这一挑战“可能会导致对执政党长期的不满”，她警告道。
价格飙升
新加坡公共住房市场的狂热引发了人们对可负担性的担忧
来源：房屋发展局
对于执政党人民行动党（PAP）来说，这是一个令人不安的前景，尽管反对派在赢得议会席位方面面临障碍。执政党已经因领导人接班计划受阻而受到审查，而住房成本可能会增加压力。
年轻选民可能通过远离人民行动党来表达他们的不满，根据Ting的说法。“在新加坡，我们唯一能做的抗议形式就是投票给反对派，”他说。 —Faris Mokhtar
爱尔兰
Claire Kerrane公开谈论了住房在她赢得爱尔兰议会（Dail）席位中的作用。
29岁的Kerrane是去年进入爱尔兰议会的一大批Sinn Fein议员之一，该党意外地以最多的首选票数赢得了选举，使爱尔兰的主要政治力量——Fine Gael和Fianna Fail付出了代价。
Claire Kerrane。Sinn Fein提议建造10万套社会和可负担住房，重新实施禁止驱逐和租金上涨的疫情禁令，以及立法限制银行对抵押贷款收取的利率。摄影师：Artur Widak/NurPhoto/Getty Images尽管两大主要政党最终组成了联合政府，但结果却是政治上的地震。Sinn Fein以前是爱尔兰共和军的政治机构，但它更多地因其住房政策而赢得追随者，而不是其推动统一爱尔兰的努力。
“住房绝对是选举中的一个关键问题，我认为我们的住房政策和雄心在我们的选举成功中发挥了作用，”代表罗斯康芒-加利韦议区的Kerrane说。
爱尔兰仍然承受着由住房泡沫引发的金融危机造成的创伤。可负担房屋短缺意味着房价再次飙升。
新芬党提议建造10万套社会和可负担房屋，重新实施禁止驱逐和租金上涨的大流行禁令，并立法限制银行对抵押贷款的利率。
这些政策引起了共鸣。最近的爱尔兰时报Ipsos MRBI 民意调查，在6月份显示，新芬党领先于其他所有政党，21%的受访者表示房价是最有可能影响他们在下次大选中投票的问题，与提到经济的比例相同。只有医疗保健超过住房成为一个关注点。
其他政党也在留意。9月2日，联合政府推出了一项住房计划，作为本届议会任期议程的支柱，承诺每年投入超过40亿欧元（47亿美元）以增加供应，这是政府在社会和可负担房屋领域投资的历史最高水平。
无论是否足以削弱新芬党的声望，都有待观察。 与此同时，在北部，新芬党在北爱尔兰议会选举中一直保持领先，该选举预计将在5月之前举行，这将使其有望首次提名该地区的第一大臣，自1998年《好周五》和平协议设立立法机构以来。
尽管统一仍然存在许多障碍，但通过努力扩大住房获取机会，新芬党可以说比以往任何时候都更接近实现其创党目标。
正如Kerrane所说：“几乎没有一个家庭不受住房危机的某种影响。” —Morwenna Coniam
—在Philip Heijmans，Malcolm Scott，Olivia Konotey-Ahulu，Nasreen Seria，Aggi Cantrill，Lulu Yilun Chen，Adam Blenford和Patricia Suzara的协助下