房利美防止住房歧视的建议 - 彭博社

即使说一些看似无害的话，比如在房屋评估报告中说“理想的社区”也可能存在问题，部分原因是因为在房地产市场历史上，“理想的”一直被编码为“白人”。

摄影师：Eric Baradat/AFP via Getty Images 

“展示，而非告诉”，一直是作家们的指导原则。现在，这也是给房屋评估师的建议，因为这个行业正在认识到自己的偏见。

房利美（Fannie Mae）或联邦国家抵押贷款协会最近确定了在评估中应该避免使用的“有问题的短语”，这些短语是评估报告，它和其他机构依赖这些报告为有意成为房主的人提供融资。房利美在其六月份的评估专业人士通讯中列出了四个这种语言的例子：“犯罪猖獗的地区”，“理想的社区”，“负担得起的社区”和“融合社区”现在都被认为对生意不利。房利美建议使用更客观的描述，比如说明一个地区的犯罪率。

BloombergCityLab +Equality一代新女性建筑师接过倡导大旗首尔将加大对单身人士的支持，提供更便宜的合租单元标志性的黑豹党研究显示，气候变化将使非洲GDP减少7.1%所有这些都是为了评估行业试图弄清楚为什么主要是黑人社区的房屋的价格通常比白人社区中同样大小和同样设计的房屋要低，即使考虑到犯罪率、贫困水平和邻近公园等邻里特征。这就是所谓的评估偏见或评估差距，这是一个问题，尽管有几十年的数据显示出这种差异，但行业领导者直到最近才不情愿承认。

历史上，联邦住房官员和行业领导者鼓励评估专业人员根据社区的肤色而不是房屋本身来判断房屋价值。种族隔离直接影响了评估师定价房屋的方式，直到1965年的《公平住房法案》和1977年的《社区再投资法案》禁止根据种族来确定房屋价值。然而，美国各地的社区自那时以来仍然基本上是种族隔离的，因此房地产专业人员已经找到了方式——无论是有意还是无意地——以种族为基础进行房屋评估，即使不需要明确提及种族。

房利美的新语言指南承认了这一点，这就是为什么它建议在评估报告中使用“综合社区”这样的术语是有问题的，因为它暗示了社区的种族构成。“评估应该专注于房产，而不是居民，”指南。

有问题的短语是房利美不接受的评估实践清单的一部分，该清单包括基于房屋所有者或居住在社区的人的性别、种族、肤色、宗教、残疾、国籍、家庭状况或其他受保护类别部分或完全开发估值报告。即使说一些看似无害的话，比如“理想社区”，也是有问题的，部分原因是因为在很大程度上，“理想”在房地产市场历史上被编码为“白人”。

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新墨西哥大学社会学教授伊丽莎白·科尔弗-格伦在她的2021年著作《种族经纪人：21世纪城市美国的房地产市场和隔离》中探讨了这一历史以及它如何决定了今天的房屋销售方式。为了进行研究，她采访了70多名评估师和房地产专业人士，以了解他们的方法。

“特别是，他们认为白人社区是最好的、最理想的社区，而有色人种社区则不太理想，”科尔弗-格伦写道。“他们还假定白人买家是‘典型买家’，他们的品味将决定什么是‘理想的’和什么不是‘理想的’，‘典型买家’将与社区的种族相匹配。”

有数据支持这一点：Korver-Glenn和研究伙伴Junia Howell去年发表的一项研究发现，一个社区的种族构成在2015年对房屋价值的影响比1980年更大——换句话说，种族评估差距只会进一步扩大。

语言变化可能是解决问题的一种次优方法。Korver-Glenn的研究表明，偏见实际上已经融入到了该行业的方法和实践中。例如，评估师今天确定房屋价值的一种标准方法是查看周围社区的房屋成交价。但由于种族隔离仍然根深蒂固地存在于美国的大多数社区中，这意味着20世纪对黑人社区房屋的低估已经延续到了21世纪的评估中——“吸引力”和最大化的房屋价值仍然与社区的白人比例有关。

这就是为什么Korver-Glenn说房利美关于问题短语的指导没有抓住重点。在接受彭博城市实验室采访时，她将其比作烹饪书籍出版商建议面包师在假设巧克力不健康的情况下从他们出版的巧克力曲奇食谱中删除“巧克力”的做法。

“这个故意荒谬的场景有助于说明‘避免问题短语’指导的问题所在：食谱、成分或烘焙方式都没有改变，”Korver-Glenn说。“期望通过删除‘巧克力’这个词来获得不同的曲奇结果，就像期望通过删除一些有问题的、带有种族编码的短语来获得不同的[或]不那么种族主义的评估结果一样不现实。”阅读更多：如何消除房屋评估中的种族差距

房利美为评估师制定的销售指南仍然列出了不可接受的做法之一：“未就主题社区、主题物业或主题物业与不利影响的接近等负面因素发表评论。”对于科尔弗-格伦来说，这证明了“他们鼓励评估师避免使用一些带有种族编码的词语，同时却对贯穿和激发评估工作的种族主义逻辑和方法毫无作为。”

评估协会和评估基金会的领导人最近决定研究评估差距问题，并计划在不久的将来推行新的行业改革。其中包括制定一个“个人特征和估价实践”指南，鼓励评估师“在财产评估中忽略和避免民族志和其他个人特征”，以及一个新的五小时的无意识偏见培训课程。但评估只是住房歧视更广泛景观中的一部分。《HousingWire》的主编莎拉·惠勒在最近的一封通讯中写道，房利美的新语言指南“不仅对评估师有益，对房地产经纪人和贷款人也同样适用。”