超本地分区可以扩大经济适用房-彭博社

像洛杉矶这样的第二个后院住宅单元是创造更多经济适用住房的一种方式。但在许多地方，这些住房由于区域规划规则的限制而不被允许。

摄影师：Allison Zaucha，华盛顿邮报通过盖蒂图片社

当萨克拉门托提议改变其区域规划规则，允许在原本只允许建一栋房屋的土地上建四栋房屋时，发生了一件引人注目的事情：这项改革在市议会中以一致通过的方式通过，几乎没有引起长期困扰加利福尼亚政治的新住房引起的愤怒。公众评论大多是支持的。政客们纷纷赞扬这项措施，这项措施于今年1月通过——甚至连旧金山市长伦敦·布里德（London Breed）也对此表示支持，她管理的城市中这种“四户住宅”大多是非法的。萨克拉门托现在加入了其他美国城市，包括波特兰和明尼阿波利斯，这些城市已经合法化在更多地方建造更多住房。

BloombergCityLab穆迪成为最新一家离开金丝雀码头前往伦敦城的公司悉尼面临住房危机加剧的增长烦恼洛杉矶投票支持公交、自行车和行人设施改善，交通死亡人数上升新的永久化学品规定可能会导致水费上涨，美国城市警告如果有一个时刻适合支持住房的“在我后院里是可以的”改革，允许建设更密集住房，那么现在就是时候了。在许多美国城市，住房成本已经飙升至数百万美国人无法承受的程度，证据表明，建房受限制主要是问题所在。像萨克拉门托这样的地方性改革是一个不断增长的趋势，尽管到目前为止，在昂贵的住房市场中，这样的改革在城市中仍然相对罕见。

即使在通过了一些温和改革的城市中，地方规划的政治往往阻碍了更雄心勃勃的改变。我们知道什么有助于对抗高房价：放宽最小地块面积要求，允许在小地块上建造住宅，或者允许后院公寓和“中间缺失”住房，如双联和三联住宅。问题不在于确定允许建造更多住宅的改革；问题在于在城市或州一级通过这些改革。在美国各地的地方规划会议上，关于新开发项目的决定往往是反对者的声音最响亮、最有影响力。在美国，所谓的社区参与往往仅限于有时间和资源获得对政府运作产生不成比例影响的少数特权人士。

以康涅狄格州为例，这是美国最昂贵、最种族隔离的州之一，也是没有通过这种改革的州之一。在康涅狄格州的费尔菲尔德，曾经是通用电气总部所在地，新的住房项目被迫经历数年的诉讼。倡导团体“康涅狄格州去隔离”发现，在康涅狄格州仅有2%的地方可以在不经过额外批准的情况下建造三联或四联住宅，而单户住宅在该州的91%地方是合法的。尽管民意调查显示选民希望有更多的经济适用房，但郊区业主成功地阻止了改变。这些业主希望保持决策在市政府层面，这样少数有权势和有影响力的个人就可以阻止符合更广泛社区利益的发展。在反对将更多的区划决策交由州政府处理的州议案时，最近出现了要求康涅狄格州“保持规划和区划地方化”的园地标牌。

但如果有一种方法可以克服发展中的政治障碍，并得到当地利益相关者的支持呢？这不是取代州和地方住房法律，而是一种补充：我们称之为超地方性分区改革。地方政府将赋予街道和街区自行决定是否允许更密集的住房。邻居们可以从一系列温和的改革中选择，从减少最小地块面积和批准“老人公寓”到允许中等住房和公寓。一个单独的街道或街区可以简单地进行投票，并达到城市设定的目标 —— 比如，居民60%的“赞成”。一个关键特点是，超地方性分区将是现有分区法规的补充，这意味着它可以简单地由规划部门实施，并不会阻止城市通过其他更广泛的改革。

对于西雅图或波士顿等昂贵市场的房主来说，选择增加一个老人公寓或将单户住宅细分可能是一个理财上的明智选择。而目前，限制性分区法规阻止了他们实现这些收益。他们可以尝试让自己的地块升级分区，但在数百甚至数千地主的规模上 —— 分区决策通常是在这个规模上做出的 —— 协商和达成协议是非常困难的。随着涉及的人数增加，达成协议的成本也会上升，随着提案范围的扩大，感知风险也会增加。这就是为什么从已故经济学家罗伯特·纳尔逊到耶鲁法学院的罗伯特·埃利克森等专家建议将分区下放到邻里甚至街区级别，就像我们实施停车收费表或者像我们已经看到的商业改进区和业主协会一样。

当然，仅仅对一条街道进行更新规划并不能解决美国的住房危机。但对许多街道进行更新规划可能有助于结束这一危机。随着人们看到其他居民彻底改善他们的生活，这个想法应该会得到认可。超地方性的更新规划改革的优点在于，它会使政策更为渐进、不那么显眼，而且因为居民们自己决定，更有可能支持那些真正能改善社区的提案。

此外，针对特定街道或街区的投票性质将使规划者更容易回应当地需求，无论是更多停车位还是更好的设计标准，同时给予业主更灵活的产权，从而扩大住房供应。例如，一条街道上有些邻居需要为年迈的父母提供更多空间，他们可以投票赞成增加称为附属住宅单元的第二公寓的权利。这也为在较小规模上尝试想法创造了一个论坛：如果在一个街区上通过的政策有效，决策者可以将其扩大；如果投票失败，就不会有任何变化。

类似的提案表明，超地方性规划的基本理念有先例。休斯敦之所以能够保持没有规划法的城市，部分原因是居民可以选择在超地方级别制定契约限制，邻居们可以选择自己的规则。1998年，决策者通过允许个别街道和街区的居民选择退出最小地块面积的变更，成功克服了当地的阻力，因为居民们觉得他们对风险有控制权。结果呢？有 25,000多个住房单位，包括更密集的联排别墅，建在靠近工作中心和交通枢纽的地方，其中许多住房单位否则休斯敦人是看不到建成的。国际上也有类似的案例，瑞典的邻居们成为自己街道布局的“共同建筑师”，以色列和日本的公寓业主有权投票决定重新开发自己的建筑。

街道投票是否只会巩固已经特权的居民的权力？这将使那些选择增加更多住房的房主受益，但更大的累积好处应该流向那些不再被排除在住房选择和机会地点之外的人。在经济上无法实现更密集发展的社区中，街道投票本身可能不会增加低收入或少数族裔居民的投票参与率，但当这样的发展变得可行时，它们将给他们更多参与的机会。更广泛地说，它们将更公平地在整个城市范围内分配提供新住房的工作。仅仅拥有更多住房的选择——然后实际增加更多住房——将有助于改善现状，使得在其他情况下弱势居民在自己社区的变化中几乎没有发言权。如果当地领导知道他们的社区需要更多的经济适用房，他们仍然可以自由地朝着这个目标制定战略，超局部分区作为他们规划工具箱中的一个关键工具。

在NIMBY主义激烈的社区会议和庭院标牌之争中，很容易忘记增加更多住房实际上可以使现有的房主和租户受益，因为市场运作更好，选择更多。但往往，提高分区容积率的计划被认为太过宽泛，或者不够远。超局部分区给了居民一种协商分享新发展好处并确保它对他们有利的方式。而且，值得注意的是，它可以改善边缘化居民或那些有一天想成为他们邻居的人的处境。目前，他们的选择经常受到限制；市场和补贴都不允许以可负担得起的价格建造。在一个缺少数百万住房单位的国家，每一个住房都很重要。

简单的事实是，住房对于美国许多地方的许多美国人来说是无法负担的。许多房屋是非法建造的或根本找不到，这反过来使得在美国拥有更多邻居成为一种罕见的特权。但请问自己，您是否希望在居住地点和方式上有更多选择，或者向您的邻居提出同样的问题。让我们给更多邻居发声和投票 —— 为了更多的住房，逐个街区和逐个街道。

迈克尔·亨德里克斯（Michael Hendrix）是曼哈顿研究所的州和地方政策主任。

约翰·迈尔斯（John Myers）是YIMBY联盟的创始人，也是曼哈顿研究所报告“超地方性分区：通过街区和街道实现增长”的作者。**